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这是熊猫贝贝的第1835篇原创文章

2023年，随着市场和政策环境的变化，中国楼市，一些规则层面的变化，开始出现了：

7月4日，深圳公共资源交易公共服务平台上架了3宗宅地，两宗位于龙岗、1宗位于宝安，总起始价46.32亿元，3宗宅地将于 8月2日进行出让 。

截图来源：深圳公共资源交易公共服务平台

其中，宝安宝中的 A001-0212宗地 ，将采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积。

其将过往宅地出让中的“竞保障房面积”改成了“竞现房销售建面”，使A001-0212地块成为 深圳首宗“竞现房销售建筑面积”的地块 。

这个消息，被舆论和媒体刻意的忽略了，或者说，忽视了这个最新楼市动向所对应的信号意义。

中国房地产业发展的根本大局已经从解决“有没有”向解决“好不好”转变了。

这篇文章，就将基于对这个最新楼市规则动向的详细复盘和解读，结合现实，梳理同类型的动向，对后续中国楼市和房地产经济的几个可能走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的深入讨论和分析研判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

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深圳土拍首现竞“现房销售”面积，究竟是怎么一回事？影响有多大？

2023年年中阶段，深圳土拍市场高潮不断。

继深圳湾超级总部基地总百亿宅地之后，首宗竞“现房销售建面”地块也来了。

深圳公共资源交易公共服务平台在7月4日上架3宗宅地，分布于龙岗宝龙、宝安新安，总起始价46.32亿元，3宗宅地将于8月2日进行出让。

其中，宝安新安地块的竞指标部分从过去宅地出让中的“竞保障房面积”改为“竞现房销售建面”，该宗地也成为深圳首宗竞“现房销售建面”地块。

此次宝安新安的A001-0212宗地采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积。

在竞价环节中，当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转入竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人，建成后商品房毛坯限售价每平方米88600元，包括“现房销售”的部分。

值得注意的是，A001-0212宗地原是2022年深圳第二批次集中出让的地块，该宗地所处区位相对优质，但当时地块出让条件中商办比例超过50%，最终无人报名，爆冷“流拍”。

随后，该地块经过规划调整，去除“商业用地”比例，总建面规模下调至8.23万平方米，而现房销售建面最高限制为35520平方米。

从行业的角度来看，该宗地的现房销售建面比例并不算低。

对于现房销售，即买家所见即所得，不仅缩短交付时间也降低了往后发生维权的风险，但对于房企而言，无形中增加了许多成本压力。

不过，中指研究院预计，房企在核心城市补货意愿继续保持较高水平，随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地，这些城市的土拍竞争也将日益激烈。

深圳的楼市和土地市场，在全国地方政府和房企的眼中，是一个重要的风向观察窗口。

对于销售模式的尝试，往往都是从深圳开始的，早在2016年，深圳龙华出让当年第一块商住用地，这也是首宗商品房现售试点地块，推出即引起市场关注。

“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售，这也极大地考验着开发商资金实力。

最终，该宗地由金茂拿下并建成龙华金茂府，该项目一度被视为全国首个现房销售试点。

而到了2023年，深圳土地市场出现首宗“竞现房销售建面”地块的动向，引发外界对于加快现房销售推进政策的关注与猜测。

事情，就是这么一个事情，并不复杂。有依有据。

图片来源：头条图库

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关于现房销售的全国动向复盘：目的是什么？趋势信号怎么看？

实际上，对现房销售的规则探索，在中国早已不是什么秘密和新闻了。

从国家态度层面来看：

国家层面早就发出了清晰的信号，今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确指出，房地产工作中，有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

图片来源：头条图库

从市场动态的维度来看：

2022年10月25日，北京发布了2022年度第四批次商品住宅用地出让公告，共计6宗， 全部设置竞现房销售面积环节。

用地规模约15公顷，地上建筑规模约32万平方米，将于11月下旬集中成交。

6宗地全部设置竞现房销售面积环节，不断普及现房销售。

北京之外，合肥、福州、杭州、济南、西安等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。

从消息面的维度来看：

2023年2月8日国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。

图片来源：网络

深圳并不是最先推行现房销售的城市，但其试点的动作具有风向标意义。

很多事情不能一蹴而就，现房销售也是如此道理。

这里有一个重要背景：当下现实环境中，有一种观点，认为2023年房地产市场正在积蓄各方面力量追求企稳复苏，如果推行现房销售不利于企业缓解资金链吃紧的困境，现房销售模式还不宜推广。

从过去依赖高周转的房企角度来看，这个说法没问题，但是从宏观和长远的角度来看，国家对现房销售的态度和推进，是必然的方向。

具体回到深圳来看：

一方面深圳是改革开放的前沿，一方面深圳也是城市开发水平高、优秀房企云集的城市，平心而论，房地产企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力。无论是从城市本身，还是房企角度，深圳都具备先行一步的示范和引领条件。

饭要一口一口吃，路要一步一步的走，作为中国改革开放的试验田，这一次，深圳又走到了全国的前面。

从效果去看影响：

现售模式，对于重资产的房地产开发活动而言，必然会拉长销售周转时间、提高房屋成本，相比之下更有利于综合实力比较强的开发商。

而对于依然依赖着高杠杆，高周转，高负债的传统“三高”模式的房企而言，这并不是一个好消息，资金腾挪的空间和周期，被打*压打**缩。

可以看出，在逐渐推行现售制度的过程中，也是通过优胜劣汰的方法，将房地产行业向新模式推进。

当然，从这个动向中释放出来的最大的一个信号：中国这一轮房地产行业和经济模式的挤泡沫，去杠杆，依然在坚定不移的持续进行着。

图片来源：头条图库

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趋势研判：接下来的中国楼市，现房销售模式，将成为大势所趋？

6月27日，住房和城乡建设部*党**组书记、部长倪虹再次表示，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

6月28日倪虹在《学习时报》发表文章指出，进入新时代，住房和城乡建设发展形势发生了深刻变化……坚持系统观念，心怀“国之大者”，从*党**和国家事业发展全局高度谋划推进住房和城乡建设各项工作，加强前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进。

取消商品房预售制的风声曾让业界“颤抖”，但又是真正掏钱买单的市场和需求群体呼声需求最为集中的一个事情。

商品房预售制度，也就是常说的“期房”，最早出现在上世纪50年代，起源于香港，随后传入内地。

“期房”预售制的好处，一方面可以带来快速的资金周转，在项目建设初期就解决了资金问题；另一方面，期房的价格普遍低于现房，价格优势可以将潜在需求转化为有效需求，刺激了房地产市场的发展。

但与此同时，购房者也意味着面临着更多的风险。这其中最大的风险，就是烂尾楼。

最近这几年来，“保交楼”“保交付”也成为当下的民生热点话题。

保交楼是当前楼市的非常关键和重要的事项，现楼销售对购房者而言是一大利好，购房者的权益可以得到更大的保障；

对房企而言，现房销售使得资金周转周期有所加长，很难实现‘高周转’，对房企的资金要求比较高，但同时也降低了企业自身风险，利好有实力的房企。

因此，综合来看，现房销售预计会给整个房地产行业带来稳定的效果。

这个趋势判断，没有什么博弈内幕和复杂逻辑存在，而是一个符合周期特征和国家对于稳定需求的必然走向。

借鉴其他发达国家的经验和历程来看，现房销售的全面推行和模式固定，也是城镇化和行业发展的一个重要拐点信号。

中国的房地产和楼市，随着现房销售必然的全国推行，将正式进入一个从数量到质量转变的全新阶段。

图片来源：头条图库

写在最后：

普通个体和家庭，应该如何看清主线，调整观念，指导行动？

现房销售全国推行是主流趋势，但是对于这条主线带来的影响和意义，要说清楚：

“现房销售”是指房地产开发商在新建商品住房已经达到规定的标准之后，直接将房屋出售给购房者的行为。

这样，购房者可以直接看到自己所购买的房屋的实际情况，而不必像购买“期房”那样只能根据开发商提供的样板房图纸、设计图等信息来进行选择。

这对于购房者来说无疑是一个好消息，因为这有效避免了一些房地产开发商长期拖延交房、不按合同执行的问题，同时也能够确保购房者的权益。

“现房销售”政策实施的影响一次说清：

• 提高购房者信心

随着“现房销售”政策的全面实施，购房者对于房屋交付的时间和质量都可以得到更加保障。

这样一来，购房者的信心也将会得到提高，吸引更多人购买房屋，从而进一步推动房地产市场的发展。

• 促进购房者对房地产市场的信任

在过去，购房者一直担心开发商拖延交房、变更房屋建筑材料、违约赔偿等问题。

而实行“现房销售”政策后，这些问题都将得到减轻，购房者对于房地产市场的信任度也将得到提升。

• 规范房地产市场

“现房销售”政策的实施，将会对房地产行业进行规范化管理。

通过先验收后交付的方式，可以有效避免由于开发商自身的原因导致的违约及房屋质量问题，从而保证了房地产市场的健康发展。

• 有利于房地产企业的发展

“现房销售”政策不仅有利于保护购房者的权益，同时也有利于房地产企业的发展。

因为实行“现房销售”政策，开发商需要更加严格地管理建设过程，更好的推动了房地产行业的发展。

回到对房产有需求的个体和家庭角度来看，要明白这样的风险转移趋势背后的代价。

房价以后很难再有暴击和上涨的想象力，可能是现房销售制度落地以后，最大的代价。

为什么说中国的房价很难再涨了？

一是国家层面已经认识到了高房价对经济和民生的伤害作用。“房住不炒”不是说的好玩的，肯定会坚决执行下去的，各项配套政策会跟进的，抑制房价将成为地方一个很重要的任务。

有人不是说中国楼市是“政策市”吗？现在政策不想让你涨了，你还能涨吗？

二是在过去十多年，房价上涨过快一个很重要的推手就是宽松的货币政策和扩张的信贷政策。这两个政策要这样配合才有效果。如果央行愿意印钱，商业银行不愿意放贷也没办法；只有央行愿意印钱，且商业银行也愿意放贷，这样才能起到作用。而刚好，在过去的相当长一段时间，央行不断印钱，商业银行也愿意给购买者放杠杆。这不，房价在金融杠杆的助推下，蹭蹭的上去了。但现在的情况显然与2019年及以前不一样，老百姓加不起杠杆了。

期房销售，最大的逻辑就是一定需要房价持续上涨来刺激预期和提供信心，实现杠杆提前转移，开发商杠杆能够持续放大。

但是，这显然和当下中国国家对于房地产经济和楼市“三稳”，以及去杠杆，挤泡沫的主线。

所见即所得成为常态，那么资产增值想象力，金融腾挪的周期空间，就被消灭了。

结论并不复杂，现房销售，让房价和楼市，回归到消费逻辑。

对于绝大多数普通个体和家庭来说，接下来买房，置换，改善的动作，用消费眼光去考虑，是一个很重要的认知转变。

都2023年了，买套房子就能躺着轻松赚钱，赚大钱的美梦，还是要清醒清醒了。就连深圳这样的一线城市，标杆龙头，也是一样。

消费逻辑，就是多大的肚子吃多少的饭，在房子炒作，赌博投机的心思，也该调整了。

富贵险中求，也在险中丢。

求时十之一，丢时十之九。

以上，就是对深圳最新关于现房销售的土拍动向，进行的一次专题梳理，深入分析讨论的内容，和各位头条读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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