限购重拳之下，成交变化没成热点，广告牌问题却上了头条。
2016年的楼市，很多惊喜，很多意外。如果说，量价齐升不意外，限购限贷是必然的话，这个深秋，真正让这个行业”恐慌“和意外的是，新广告法来了，地产营销的那些老套路突然完全被失效了！怎么办？曾经聊已*慰自**的挥刀自宫、曾经畅行无阻的“约炮”*法大**，被“封杀”了！
删稿改稿清理硬盘割空围墙广告之后呢？地产营销*法大**，又该如何妙手回春俘获意向购房者芳心？
【A】全球广告业正在方向性的泥泞中
10月17日上市的《第一财经周刊》封面专稿，《新广告黄金时代》说，现如今，媒介渠道的碎片化和技术更迭让广告业再次经历震荡，人才流动加速，各种新角色出现，茫然、疑虑中夹杂着机会和希望，一切犹如1960年代的广告黄金时代重现。
从1841年美国第一家（报纸）广告公司出现，我们不妨借《第一财经周刊》的文章来回看广告业的发展史。
1900年代，基于报纸和广播载体，广告行业渐成规模；
1960年代，基于电视平台，广告创意开始爆发的表现被称为广告业的黄金时代；
1990年代，和搜索引擎营销一样，网络展示广告开始横空出世；
2000年*开代**始，互联网时代背景下，广告业进入数字时代。除了传统的传统媒体广告形式，开辟新兴广告渠道、利用个性化信息追踪靠近目标受众的数字广告渐成新宠。
如SEO/SEM、UGC、邮件营销、社交媒体、竞价排名和近年来进入火爆期的大数据精准营销，甚至网红、直播，无不或疾或缓地冲击着传统的广告行业体系和广告主营销推广模式。
然而，经过近二十年的摸爬滚打，在一些不良行为的影响下，时至今天，数字营销广告却因为“诚信”陷入了争议期。与此同期，广告主们纷纷乱了方向，4A公司集体每况日下，传统媒体日益凋零，基于内容与创意爆发的大平台下海创业族们正左冲右突改写这个市场的格局。
已然，全球广告业正在方向性的泥泞之中。联合利华的退缩、奥美等4A公司的势弱、从Google到Facebook的广告效果存疑到近期微信公众号流量处理和引发老报人们无限感伤的《京华时报》被停刊，皆是难题，皆是乱局。
【B】那轻车熟路“约炮”动作被封杀了
对于地产广告营销而言，这显然不是一个很好的转型大背景。
9月，楼市热销背后暗涌“悲凉”。并购潮愈演愈烈的“饭碗”问题只是一个方面，更重要的是，地产营销无用论开始漫延于地产营销人们的内心。
淡市没钱做广告，就做几个一目了然的活动证明在努力；旺市无心做广告，签单卖房都搞手脚不赢，客不请自来，还要营销（总监）干嘛？还要地产广告干嘛？
是时，各种地产媒体加媒介惟有“无奈悲鸣”、地产营销（策划）人何尝不也在“兔死狐悲”？
没有人想到，更大的打击不是无用，而是过往种种，彻底被否。从深圳始，至上海强，再到合肥行动，全国地产营销人终于“乱了阵脚”。
动作无非有三：删，即彻底“挥刀自宫”；改，对照新法新规一文一字去皮留毛；停，曾经意气风发功力深厚套路十足到今天，忽然都不会干了，反正市场莫测，前三季度业绩已满，那就暂停吧！那些轻车熟路的“约炮”动作。
暂停，必然只能是躲得一时，躲不得一世。
显然，和整体广告业在数字营销时代的纠结相比，地产广告至少整整落后了一个时代。老玩法不行了，新玩法压根就不会，怎么搞？
【C】房地产“与时俱进”到不需要营销了？
显然，这不能怪任何一个地产营销人。行业属性、政策属性、市场属性、产品属性和周期属性共同决定了与其说地产营销不如承认只是地产销售，与其说地产品牌塑造不如说弱肉强食强者恒强的丛林法则才是真相。
当然，这不应该否定N多地产策划人、广告人、创作创意人15年的智慧与心血，这也不代表精英云聚的地产行业向来缺乏广告营销杰作，而是整体的方向的的确确问题严重。
早些日子，还在公司会议上说起《潇湘晨报》原首席记者文洁老师对于创作的极致用心，极少像很多同行一样原文照搬或者改头换面署名了事，她会认真负责地对待甚至每一篇楼盘软文，从环境、场景、故事、判断全面入手把材料创作成特色的作品。
这是我曾经有些头疼更是一直会仰望的内容追求。同样，今年，《房地产营销精选》和《房地产广告精选》采集了众多长沙地产营销和广告的案例，辟如付昊大神主刀下的“愿景说”第一季、第二季、第三季。这让很多人万思不得其解。而我更是在年初童心未泯地在【佰言堂】上写了篇《耍好猴戏少耍把戏猴年楼市才不污》，倡导地产营销的与时俱进。
然而，热销之下，我惟有哑口无言。“真的是与时俱进到不需要营销了”。在付昊同学主导下的“地产营销分享群”被“惶惶然”改名为“体面退出房地产群”的背景下，地产营销就这样被盖棺定论了？粗暴继续“约炮”向上？
我相信，没有人想到，这一轮调控，除了限购限贷的重拳，还是新广告法的“*刀砍**”；除了住建部（委）和银监会（银行），还有让人措手不及的工商行政管理局。而后者，正以雷霆之势“逼”着粗暴惯了的地产广告和种种营销动作“从良”。
【D】留级惯了的初中生要参加高考了
洗刷刷只是弥补，整新妆才有未来。是如今，地产广告或者地产营销究竟该怎么玩？以适应新的规矩和新的市场需求？
这是一个沉重的话题，就像留级惯了的初中生突然要去参加高考一样，短板与压力可想而知。
然而，在暴风骤雨般的市场和政策变化下，没有退路，亦没有缓冲，即时开始，恶补“撩妹*法大**”吧，忘了丰富的走肾之道，开始以恋爱的名义吧！
从2000年开始，必读期刊里总有《国际广告》和《现代广告》这两本，曾经还自诩为广告人。可惜没坚持几年，就做安安稳稳的新闻人和房地产大圈子人了？忘了广告那门功课吧，因为房地产不需要。
特别是做了这么多年互联网，从PC端到移动端，从品牌展示广告到电商广告，从邮件营销到大数据精准营销，所谓的头头道道，在以往的地产圈是很少有共鸣的，所以少说不说也罢。
直至今年，挂牌开拓克而瑞地产精准营销产品的长沙市场，比较庆幸可以找到不少同道中人。还是深知，这远远不够。尤其在长沙这样的二三线城市（原谅我一直不习惯那些自吹自擂夜郞自大的自封新一线城市甚至二线城市桂冠）。
上半年洗耳恭听者众，三季度不闻不问者多，这很正常。市场决定营销方向？我想，四季度的市场乃至未来，我又可以多些口吐白沫的机会了吧！
【E】机枪横扫已去，精准*击狙**正来
撩妹*法大**成功之前提显然不再是“挥刀自宫”，而是认清自己，把握形势，能及所力。暂时抛开政策之威和资本之力，我仍然比较固执地认为，房企长期强身固体之本还是脱离常规而另辟捷径，那就是：品牌、产品、服务、营销缺一不可。
金秋十月，楼市遇冷。这个冷到底是短平快的寒潮数日，还是冰冻三尺的“季节轮换”，很多比较悲观的判断是后者。特别是骤寒之中的沪深或者说长三角、珠三角。长沙如何？兵者，势也，大势如此，或许一样不容乐观。
如此这般，后续至少一年的楼市轨迹大致特征基本可以判定如下：投资退潮、并购加速之下量跌价稳或者量价齐跌。区域和细分市场进一步分化，产品竞争力权重变大，服务竞争力渐成气候，品牌拉力更趋明显，营销渗透力更为紧迫。
限购限贷和投资速冷再加新广告法约束的结果显而易见，机枪横扫的销售速成之道必然需要逐步进化到精准*击狙**或者粗准致导的营销妙法发力之时（忽然想起那首《游击队之歌》的“每一颗*弹子**消灭一个敌人”歌词，老了！）
【F】新地产营销八大景观用户最美
时也，势也！码字码到这时候还没提半句“撩妹*法大**”，我也是醉了（各位看官或者狼友稍安勿燥）！
言归正传，新广告法之下的地产营销，影响可不只是几句广告，反之可能是整个开发模式、销售模式“被迫”转型的有力催化剂。再谈“新时代”广告营销，无非八大关键点：
一是用户思维；
二是场景或情景化思维；
三是价值化主导思维；
四是技术化思维；
五是互联网思维；
六是整合化思维；
七是创意创新思维；
八是借力顺势思维。
换一种说法，也可以归纳总结为几点：一是用户，二是平台，三是手段（或技术），四是内容（或创意），五是目标（或价值）。
为什么非要把用户（或者受众）放在第一位？这显然是以往绝大多数习惯自说自话的地产广告营销“最”是缺乏的认知。
大多地产广告都是从企业、产品、市场、竞争、销售维度出发，而忽略了用户习惯、受众喜好与诉求（当然，绝大多数意向购房用户也习惯了，甚至市场太好的时候，广告都没时间看了，不管三七二十一，哪里有房就去哪里抢了再说。
【G】克而瑞精准营销2.0恰好开始爆发
这也是为什么即将升级亮相的克而瑞精准营销2.0产品，集中优势兵力齐攻用户精准锁定的核心要义。
第一步：基于克而瑞销售数据的市场判定和开发商产品情况初步锁定基本的目标用户群体标签；
第二步：通过克而瑞访客分析系统收集案场意向用户数据，进而对这一群体的线上线下行为轨迹分析后得出比较科学比较善的用户标签细化；
第三步：通过克而瑞DSP和其它精准营销产品的推广，再进一步深入分析目标用户（受众）群体的综合行为特征；
第四步：结合一、二、三步的分析结果，最终为楼盘（产品线）建立科学系统的精准营销模型（报告），进而使之成为楼盘（产品线）后续营销与产品动作围绕目标用户群体精准释放的有效指导和方向锁定。
爬山涉水不可怕，可怕的是方向要是错了，所有的付出都是竹篮打水或者牛刀杀鸡。克而瑞精准营销2.0产品升级定位为*击狙**手的瞄准镜或者巡航导弹的卫星定位系统。
顺其自然，逐渐成熟的克而瑞精准营销2.0乃至3.0产品更将可以在基于目标用户锁定和精准分析的功力上，推动房地产营销的产品规划或项目定位的价值前置。
而这，或许才是克而瑞深耕房地产大数据上十年的行业价值再爆发的威力所在。
【H】地产营销“撩妹*法大**”关键就是“八面玲珑”
好吧，说多了你可能反而不信了！别说王婆卖瓜，反而应该相信一点，很多时候智能化、大数据产品的自我进化甚至比我们想象的还要更快。谁说不是呢？摩尔定律如此同样适用移动互联网时代甚至人工智能时代。
不容回避，除了用户思维，之于地产营销转型的当下，最尴尬的显然是内容与创意问题。曾经的内容与创意结晶因为粗暴自我正面临自废武功的结局。中年练武，骨胳已僵，自是难上加难，但又不得不重新开始。
地产营销，从“约炮”到“撩妹”的彻底转变，更多的需要勇气，破釜沉舟卷土重来的勇气，德智体美劳全面修炼发展的勇气，而不仅是满足于玩世不恭游戏人生避重就轻的狡猾应变。
直观概括如此，在着力提升产品、服务、品牌的基础上，你的营销动作需要从用户、场景、价值、技术、互联网化、整合、创意创新到借力顺势等八大维度全面提质八面玲珑了！ 这，方是可行的地产营销“撩妹*法大**”完整版。 （文/ajong）
