技术经济指标的权重计算方法 (静态指标和动态指标的计算)

测算分为静态测算和动态测算。

静态测算是没有时间概念，逻辑就是收入多少、总成本多少、利润多少；

净利润=收入-成本-费用-税费；

核心指标：销售净利率=净利润/销售收入。评判项目净利率6-15%；

动态测算是有时间概念，从拿地开始，每个月的收入和支出；

动态核心测算指标是IRR（内部收益率），各公司对IRR的标准不同，12—20%；

测算的逻辑

测算的大逻辑，其实写立项报告的大逻辑，也是研判项目的大逻辑，也是房地产开发的逻辑。

分为以下几个部分：1.项目技术经济指标；2.售价预判；3.成本及费用预判；4.进度假设，开工，开盘，售罄，竣工及相关成本的支付费用；5.融资假设，借多少，借多久，利率多少？6.税费计算；7.1-6具备，项目利润就出来了。

静态测算实例

用地性质：商住用地；占地面积：5.0万㎡，容积率不大于2.0，兼容不大于10%的商业，建筑密度不大于25%，建筑限高45米。车位配比：每100㎡配备1个车位，土地款4亿元。

1.项目经济指标表

2.计算计容建筑面积

计容建筑面积=占地面积*容积率

3.拟定业态比例

建筑密度算平均层数

建筑密度=各类建筑基底面积总和/场地用地面积*100%

建筑密度经验值，多层小区一般25-30%；高层小区一般20-25%；公建和商业建密度会更高。

平均层数=容积率/建筑密度

案例平均层数=2/25%=8层

普通住宅一般1-2层每层4米左右，以上每层3米左右。8层的小高层是不会超过限高45米。

4.拟定不同业态的面积

配套面积：按照最低要求。计容10万㎡，假设配套≥500㎡。10万-500=995000㎡；

商业面积：地块是商住用地，兼容不大于10%的商业，商业最大可以做到10万*10%=1万；

基于商业的去化比住宅慢，假设商业面积4500㎡；

住宅面积=计容建筑面积10万-配套500-商业4500=9.5万㎡。

车位个数：按照要求100㎡配备1个车位。车位数量=10万/100=1000个。

不计容建筑面积

地下车位面积=车位个数*35-40㎡/个；

案例面积=1000*35=3.5万㎡。总占地5万㎡，地下室面积3.5万㎡，一层就够了。

提示：一般来说，地下建筑面积占到计容面积的30%+，车位配比越高，地下面积越大的项目，收益情况越差。车位配比1:1.5的项目就不如1:1的项目。

可售面积，住宅、商铺都可售；车位因为不太好卖，一般销售数量要打折。

总建筑面积=计容建筑面积+不计容建筑面积

最终经济技术指标