越秀地产在南沙的项目越来越多。
最近，越秀在南沙的又一个新项目开放售楼部，名字叫越秀珠实天悦海湾。
楼盘名多了个珠实，因为拿地之后这家国企也加了进来。和其他人联手，在越秀地产的项目中很常见。
项目在南沙湾，这里最值钱的，就是海。广州只有南沙能看海，南沙湾是南沙看海比较好的地方。
但是越秀珠实天悦海湾并不看海，这就让楼盘在南沙湾这个地段的吸引力大打折扣，房子卖3.4万-3.8万/平方米。
在目前市场状况下，房叔认为得慢慢卖了。
南沙楼盘要想卖得好，卖得贵，最大支撑并不是自贸区，这个东西深圳人比较相信，广州人不太相信。
海景，才是南沙楼盘卖得贵的最大支撑。
从越秀珠实天悦海湾的名字来看，楼盘也是想往海景这个方面靠。
可惜，楼盘做不到。
因为楼盘和海之间，都是高楼。
天悦海湾东边有高层挡住视野
例如，天悦海湾的东边有一栋20层以上的写字楼，再前面一点则有中交国际邮轮广场的写字楼和公寓，都超过30层高。
天悦海湾呢，最高只有24层，甚至还有两栋住宅只有17层。
如果周边的房子都是山峰，那么天悦海湾就是山谷，最多就是半山腰。
想要看海也不是不可能，前面房子再高，楼与楼之间还是有缝隙的，在缝隙之间，还是能看到“一线海景”。
天悦海湾西边可以看山景
但对那些为了海景肯花大价钱的买家来说，要的是开阔的海景，什么海天一色之类的，一线海景就没有太大意义了。
没有海景，楼盘就失去了最大的杀器。
还好，楼盘西北方向有黄山鲁森林公园，距离不远，现在还是能看到山景的。
这算是一点点补偿，但山景和海景相比，价值差距很大。
去年10月份，越秀拿下地块，楼面地价1.7万，旁边佳兆业地块楼面地价2.2万，从地价上就可以看到，天悦海湾的资源、前景等比旁边的楼盘要差一点。
差点也没什么，反而成本低，价格定低一点估计也不担心卖。
拿地之后，楼盘的开发速度很快，仅仅10个月时间，就开了售楼部，并且说要这个月底开盘。
天悦海湾目前处于施工中，已开放售楼部
但现在的节点真的不好。
这段时间的调控太多了，特别是针对外地炒房客的政策，一条接一条。南沙这一两年房子好卖，深圳客增加占了很大原因，但现在这部分被限制住，炒房客少了，市场就冷了很多。
天悦海湾估计开盘价在3.4万-3.8万/平方米之间，毛坯发售。
这个价格，在南沙很多对手。
投资客最喜欢的横沥岛，最近两个楼盘在推新货，价格从年初的高喊卖4万+，到现在限价3.6万，并且还有装修。
南沙区府板块更受购房者欢迎
天悦海湾想要和横沥岛抢投资客，有一定难度。
自住客呢，会更喜欢更加成熟的区府板块金洲和蕉门，这一板块最近新货供应也比较大，阳光城丽景半岛的价格还不到3字头，价格有低一大截。
想和区府板块争自住客，天悦海湾也没有什么优势。
就算南沙湾，竞争对手也比较多。
南沙湾今年一季度有星河荣誉和星河山海湾在售，星河荣誉的售价为3.6万-3.9万/平方米，山海湾的售价为3.2万/平方米。
除了一手，还有二手。
目前南沙湾板块内有中交蓝色海湾、星河山海湾、碧桂园海湾1号、时代南湾、南沙湾石奥的二手房，除了中交蓝色海湾目前并无房源对外出售，其他楼盘今年的成交价在2.5万-3.6万/平方米之间，选择比较多。
周边有多个二手房小区
其中碧桂园海湾1号、时代南湾今年的成交价普遍在3万以下，而且楼龄都在10年以内，属于次新房，高层户型可以望到海景，不足的是时代南湾距离地铁站超过2公里，需要通过公交车接驳，碧桂园海湾1号稍微近一点，但也超过了1公里，步行需要10分钟以上。
天悦海湾虽然距离地铁站更近，但在景观资源上比起碧桂园海湾1号和时代南湾略显不足。
不过，最近网传南沙湾的楼盘限价3.1万，如果是这个价格，天悦海湾的竞争力就要强很多了。
其它不说，越秀地产的房子本身都还是很能打的。
天悦海湾一共有4个户型，分别为89平方米2+1房、106平方米3+1房、113平方米3+1房和125平方米3+1房，其中的+1房是用阳台改造的，所以面积都很小，只能当做书房或者杂物间用。
89平方米2+1房户型 89平方米2+1户型
89平方米2+1房两卫，竖厅设计，主卧有两面飘窗，做到了南北对流，加上又是东南朝向，通风和采光相对不错。
属于比较中规中距的户型，并无太大的缺点。
但要注意的是，89平方米2+1房户型所在的7号楼靠近双向四车道的商贸大道，可能会有车辆噪音的影响。
113平方米3+1房户型
113平方米3+1房两卫，餐厅带有全飘窗，是标准的南北对流户型。阳台的长度达到了约6.5米，连接客厅和次卧，增加了客厅的采光，但次卧的私密性会稍微差一点。
125平方米3+1房户型
125平方米3+1房户型，比较有看点的是主卧，主卧的面积约25平方米，同样有两面飘窗，实现了南北对流。
由于户数占比少，106平方米3+1房户型没有做样板间。
106平方米3+1房户型
从户型图来看，106平方米3+1房是竖厅设计，主卧与其他三个房间分开在两边，主卧靠近客厅和餐厅，动静分区较差。
天悦海湾占地4.2万平方米，项目不大不小。
很奇怪，这样的一个楼盘，竟然有两条市政道路从楼盘穿过，在楼盘中间形成了一个十字路口。
有2条市政路穿过天悦海湾
从沙盘上看，这两条市政道路都是双向两车道。
这种市政路对小区的分割，广州人是不太能接受的，广州人还是喜欢封闭式的小区，一条市政路穿小区足以让买家观望，天悦海湾还一来来两条。
因为市政路的分割，小区的配套就会很尴尬，肯定做不了太多，买家不要对楼盘配套有什么期望。
和广州中心城区相比，南沙的公共交通覆盖远远不够，如果真的想方便，买房最好还买台车。
天悦海湾地铁在南沙还算可以，步行到地铁4号线南沙客运港站大约700米，耗时在10分钟以内，这在南沙，也算是地铁盘了。
距离地铁站几百米已经算是地铁盘了
从南沙客运港地铁站出发，20分钟左右可以到达金洲和蕉门等南沙配套比较成熟的板块。
另外，规划的地铁22号线往东莞、深圳方向的南延段将会从项目附近的南沙客运港站经过并设站，但目前还只是规划，通车运营不知道要何年何月了。
教育配套方面，天悦海湾西北侧直线距离约600米左右的地方，是广州二中南沙天元学校，是一所有初中部和高中部的学校，从今年的中考录取分数来看 （户籍生：650分，非户籍生：651分，外区生：655分），南沙天元学校高中部在南沙甚至整个广州来说都属于录取分数较高的中学。
广州二中南沙天元学校在天悦海湾西北侧附近
按照就近和摇号招收具有南沙区户籍和学籍的小学应届毕业生，天悦海湾的业主小孩有很大的概率可以入读广州二中南沙天元学校的初中部。
另外，与英东大道之间地块将会有一所小学（规划中），附近还有华南师范大学附属南沙小学、鹿颈小学和英东中学等。
商业配套很一般，与天悦海湾一路之隔的蒲州广场，目前只有一些零丁的个体门店在营业，例如中介门店、快餐店和少年宫。其他配套则有南沙大酒店、天后宫、大角山海滨公园、蒲州花园，周末有一定的人气，平常的话，就少得可怜。
因疫情的影响，天悦海湾附近的南沙客运港和南沙国际游轮码头基本停航，南沙邮轮母港综合体已基本建成，据称会引进旅游以及海洋主题相关的高端商业，预计今年开业。
你觉得越秀珠实天悦海湾值得买吗？