澳大利亚的房地产市场两极分化，一端是最大的两个城市，悉尼和墨尔本的房价在下跌，而在另一端是布里斯班和阿德莱德，它们一季度的同比增长幅度超过20%。
澳大利亚房地产
接下来会发生什么我们的房地产市场将在很大程度上受到利率紧缩的速度和程度,但是当你阅读下面还有很多积极因素支撑住房市场，这意味着房地产的崩盘悲观主义者预测不太可能发生。
澳大利亚住宅房地产市场价值已飙升至9.9万亿美元，创下了有史以来最快的年度增长速度。
到2021年，住宅价格上涨了23.7%，这意味着，仅一年时间，业主的财富总额就增加了2万亿美元!
现在我知道一些潜在买家在问:“这种情况能持续多久?”房地产市场会在2022年崩盘吗?”
他们一定是听了那些“永久熊市论者”的话，他们不停地告诉那些愿意听的人，房地产市场将会崩盘，但他们年复一年地做出同样的预测，过去都是错误的，这次也会再次出错。
2022年的房产预测
过去几年的情况告诉我们，预测房地产趋势是多么困难……但接下来，我要分享一些对2022年房地产的预测。
1. 房价持续缓慢上涨
房价增长正在放缓，随着澳大利亚央行开始快速紧缩周期以抑制通胀上升，到今年年底，房价可能会略有下降。
到2023年中期，现金利率可能会升至2.35%，而市场预期会接近3.25%。
虽然固定利率已经大幅上升，但现金利率的大幅上升将传导至可变抵押*款贷**利率，大幅提高最低还款额，降低借贷能力。
另一方面，移民回流、失业率下降、工资上涨以及出口增加和经济强劲将是支持因素。
这两张图显示了地产放缓的迹象——可自由支配的供应商撤出市场，房屋需要更长的时间才能出售。
到2022年，房地产价格将继续上涨，但不是所有地方都在上涨，也不会像过去两年那样疯狂上涨。
去年是不同寻常的一年，几乎所有地方的房地产价格都以有记录以来最快的年度速度增长，澳大利亚的住宅房地产总价值增长了近2万亿美元。
不过，未来楼价的增长速度会放缓，原因有以下几点:
负担能力问题将限制许多买家
低息利率是的房价增长较快，而大多数澳大利亚人的工资增长温和，,这意味着普通购房者口袋里没有更多的钱来支付更多的房款。
被压抑的需求正在减弱
虽然总是有人想搬家，很多人在过去几年里因为疫情推迟了他们的计划，在2022年，想要买房的人会更少。
与去年他们走捷径进入市场相比，买家变得更加谨慎。
2. 我们将经历两极化的房地产市场。
换句话说，并非所有地区都将继续强劲增长。
虽然承受能力的限制将限制悉尼和墨尔本的房价上涨，但较小的首都城市仍可能表现强劲。
但更重要的是，在城市内部，资本的增长将是分散的——我可以看到位于内环和中环郊区的房产，尤其是在中产阶级化的地区，其表现明显优于远郊的廉价房产。
虽然到目前为止，远郊和更实惠的市场表现强劲，但负担能力现在正成为一个问题，因为当地人的工资涨幅低于房地产价格繁荣时期的涨幅。
在这些地区，居民的工资中没有更多的钱来支付现在房价更高的价格。
不仅如此，2019疫情对低收入者的负面影响要大于中、高收入者，后者的收入可能会更快地恢复到大流行前的水平，而许多人根本没有受到影响。
另一个兴起时豪宅的兴起。
3.社区环境将更加重要
现在，人们开始转向高质量的房产，并越来越强调宜居性。
一些买家愿意为了远离疫情，更多空间以及安全的房子支付更多，但它不会只是房子本身需要满足这些新进化的需要——一套房子的地理位置也很重要。
那些能负担得起的人将为能够在离家20分钟车程、骑自行车或步行的范围内工作、生活和娱乐的房子而付出额外的价格。
4.租金将大幅上涨
澳大利亚正在经历一场租赁危机。
在空置率极低的情况下，租金需求增加将导致整个2022年租金持续上涨。
当我们的国际边界重新开放时，这将进一步增加出租住房的需求。
如果你仔细想想……当人们刚搬到一个国家或地区时，大多数人会先租房。
此外，当外国学生回国时，我们将看到靠近教育设施和CBDs的公寓租金上涨。
然而，尽管过去几年移民数量不足，但只要看看租金是如何上涨的，就能知道地产状况。
5月2日房租年度变化
随着别墅房租上涨将给许多租户带来负担能力问题，公寓租金也将在2022年上涨。
5. 向昆士兰的移民将继续
摆脱了每天都要去CBD办公室的束缚，厌倦了被锁在我们南部的州，许多澳大利亚人去年移民到了昆士兰州东南部。
现在我们的边界已经开放，考虑到价格差异和感知到的生活方式的好处，到北方的移民很可能会持续到2022年。
再加上就业增长、举办奥运会的长期好处以及将会出现的额外基础设施建设，澳大利亚的这一地区看起来尤其乐观。
6.澳大利亚的经济和就业将保持强劲
澳大利亚的经济将继续增长，失业率将下降，甚至随着我们的经济改善，将创造许多新的就业机会。
7.澳大利亚房地产仍然吸引投资人
随着租金上涨和首次购房者比例下降，具有现实眼光的战略投资者将重返市场。
通胀和利率前景
迅速变化的通货膨胀和利率形势影响了澳大利亚房地产市场的前景，将预期的价格放缓提前并加剧。
多数经济学家预计，澳大利亚央行将在2023年5月前将现金利率上调至2.25%，这比年初设想的收紧时间要早得多，力度也更大。
这引起了一些关于抵押*款贷**压力的担忧，这将导致强制出售，并推动我们的房地产市场下跌。
然而，我认为这是不可能的，原因如下:
利率只会回到两三年前的水平，那时我们还没有受到抵押*款贷**压力的困扰。
银行一直很保守，在过去几年里，所有*款贷**的人都对*款贷**的可偿还性进行了检查。
澳大利亚人在他们的对冲账户中积累了大量的储蓄，超过一半的抵押*款贷**持有人已经提前几个月支付了他们的抵押*款贷**。
一半的澳大利亚房主根本没有债务，而过去几年购买房产的大多数人已经有了可观的价格上涨收益，投资者得到了更高的租金，房主得到了更高的工资。
澳大利亚的经济正在强劲增长，任何想要工作的人都能找到工作——当失业率攀升，人们无力支付抵押*款贷**时，通货膨胀和高利率就成了一个问题，但目前情况并非如此。
澳大利亚的住宅房地产市场太大了，不能倒闭——无论是政府还是银行都不希望房地产价值下降——这真的不符合他们的利益。
那么这个上涨趋势会持续多久呢?
记住，当前房地产周期的上升阶段实际上只是在2020年10月才开始的。
通常情况下，房地产在较短的繁荣之后，上升的周期将持续数年，最终被澳大利亚央行提高利率或APRA引入宏观审慎控制来抑制房地产投资者和购房者的繁荣所缩短。
然而，这一次，我们经历了前所未有的增长速度，我们的房地产市场表现甚至比任何人预期的都要强劲，房价的增长速度达到几十年来从未见过的水平。
虽然很多人都在说，到目前为止，许多地方的房价都上涨了20%，必须记得，最近的以此房地产的峰值在2017年，随后几年很多地方的房价仍停滞不前，目前过去5年的平均增长率在5%左右。
我知道现在有些人在担心，“澳大利亚房地产市场会在2022年崩盘吗?”
我们的房地产市场只是从快速增长到缓慢增长——它们不会降价。
目前真正阻碍房地产市场的是人们的负担能力，房价的增长远远超过了工资的增长。
澳大利亚房地产市场的长期前景如何?
目前，大约有2550万澳大利亚人，政府在2021年初发布了代际报告，以帮助澳大利亚和企业规划未来40年。
IGR预测，到2060年至2061年，澳大利亚人口将达到3880万，尽管这一数字略低于此前的预测，但这仍意味着澳大利亚人口的增长速度预计将超过大多数其他发达国家。
尽管预计人口减少，但人口增长的趋势仍然算是巨大的。
如果你仔细想想，从欧洲人定居到今天的2550万人口，澳大利亚花了200多年的时间。
但在未来40年，我们的人口将增加约1330万人，也就是增加50%以上!
更糟糕的是，目前每户有2.5人，但IGR预测，今后每户的平均人数将略有减少，这意味着我们将需要比目前多三分之一的房地产。
所有这一切意味着我们的生活方式将发生巨大变化，城市规划者将努力应对这种增长。
当然，这将影响房地产投资选择，但具有战略眼光、知识渊博的投资者将处于有利地位，能够利用变化的趋势。
这意味着将会有更多的高层公寓，不仅在CBD，而且在我们的中环郊区——我们已经开始看到这一点，特别是在墨尔本和悉尼。而且未来还会有更多的中密度住房——尤其是联排别墅，将成为一种流行的居住方式，与更紧凑的地块上的现代大型住房一起出现在一座城市。
我们的经济前景如何?
尽管面临诸多挑战，澳大利亚经济在2021年第四季度环比增长3.4%，而第三季度环比下降1.9%。
这是自2020年第三季度以来最强劲的增长速度，主要是受摆脱疫情*锁封**后家庭支出大幅反弹的推动。
受商品和服务支出的提振，家庭消费强劲反弹，娱乐和文化、咖啡馆和餐馆以及服装支出大幅上升。
与此同时，政府支出增长大幅放缓(0.1% vs 3.8%);由于劳动力和建筑材料短缺，民间投资6个季度来首次下降(下降1.4% vs上涨0.7%)。
此外，由于矿业商品和旅游服务，净外部需求也作出了负贡献，出口下降了1.5%;而受消费和资本货物的推动，进口下降了0.9%。按年计算，澳洲经济增长4.2%，第三季度增长3.9%，高于普遍预期的3.7%。
更多国外房地产信息请关注微信公众号“优资地产快讯”；商务合作请联系support@yoursz.cz