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提问：雕叔你好！万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔，租金对房价的影响大吗？两个楼盘板块、楼龄、房价和面积差不多的情况下，是选租金高的吗？

回答：租金凸显房产真实价值，但是不能决定房产价值。租客租房，和买房的需求不一样，大都会挑选交通便利，配套齐全的楼盘。好租的房子不一定是好房子，市区公寓好租却不好卖，市区老破也很好租房价却涨不动，但是不好租的房子一定不是适合投资的好房子。不好租，租金低的房子，投资价值8成有问题。租金价值反应房产的现有使用价值，而房价包含了对未来的预期。一个过热楼盘的房价短期内可能出现虚高，租金却很难虚高。因为推动房价的可能有投机投资的盲目狂热成分，租金反映的都是当下的真实居住需求。你听过炒房价的，但听过炒租金的吗？两个楼盘楼龄、房价和面积差不多的情况下，优选租金更贵，出租周期更短的那个。房价可能会骗你，但租金不会骗你。

提问：雕叔你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计45万(首付+税费)。我在中医大工作,想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金,单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!

回答：有40+万的预算,怎么可能要去买这样的老破小呢?如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个次新房。如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能*款贷**的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经有个朋友买了一套北站90年的老房子，结果屋内潮湿，每天挣扎在修管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：雕叔你好！天府新区资格一个，想买个500个内的总价，看了天府里两梯两户的。从投资角度可以买吗?还有麓湖熙华天玺，中海观园，天府锦绣，龙湖云著，差不多的总价，或者雕叔有推荐合适的楼盘吗?我自己的情况是，目前青羊优品道一套90出租，自己住在温江，温江恒大城140多平清水，时代金悦也有套空置，恒大未来200未交房。未来城按揭*款贷**120万，现金200万。除了优品道在我本人名下，其余在父母亲戚名下。一直都想在天府新区买套房子，所以现在想先买天府新区，后续依次卖掉恒大城和时代金悦。好不容易拥有的资格,不想买一个小房子浪费掉。原计划搬新家到恒大未来城，我在天府新区的房子考虑投资加自住，家里有老人带孩子。现在新的政策满五年,请问雕叔投资自住升值潜力各方面考虑，我应该选哪里?该怎么优化我的资产！我只能接受500W总价。

回答：你好！你重仓都建在温江太过集中，现在迫不及待的想在天府新区布局，如果早几年就分散投资F4板块的话今天你的资产在翻番。所以，第一步是同时进入天府新区和整顿温江房产。购房资格足够多，有足够人脉，那么就要把资格往大城南牵引，而不是光买熟悉区域。天府新区重点天西板块，500预算非常适合，天西板块重点考虑万科天府锦绣，楼盘体量大,定位高端，学区配备天府新区C区，天府七小元音小学和元音中学,还有天府七中私立，天府七中今年新开高一的目标重点大学。

提问：雕叔，锦麟天玺的学区配套如何？自住+投资是否值得入手，3.2左右单价，和凤起潮鸣对比，各自优劣势在哪里！

回答：你好，锦麟天玺是属于金牛区的新房，新房的学区在交房之前都不明确，交房入住后教育局才会纳入其中，但通过推断，大概应该是正对口茶店子小学的。这个小学是目前金牛区数一数二的小学。绿城凤起朝鸣则对口的是青羊区的金沙小学，属于青五片区，仅次于青二片区。两所学校来看，金沙小学好过茶店子小学。锦麟天玺的优势就是位于金牛区的核心茶花板块，周边的商业、地铁、教育资源比较均衡，缺点就是周边空地和老破小还比较多，房价也比较高昂。相反的凤起潮鸣，主要优势就是绿城品质高端楼盘，然后对口金沙小学，劣势是周边目前地铁商业配套较差，临近三环，存在一定噪音，价格也比较高昂。主要还是根据房源本身的价格情况来决定，哪个更具有优势。

提问：雕叔你好！新川和光逸境据说要拿证了，这个盘有投资价值么?另外，和央玺相比呢?谢谢!

回答：和光逸境价值还是有的，主打的就是洋房和别墅，另外还有一些公寓产品，整体来看单价+清水+总价，还是比较高，投资价值一般不是很大。建议普通资格，预算很高的才可以入手。另外央玺比较纯粹的改善盘，地段也是主城担当，整体略胜一筹。

提问：雕叔，你好，坐标乐山，我目前家里有3套房均不在成都，我们名下有2套,手头有闲置资金60万左右，我户口在青羊区,有购房资格，乐山名下有一套房商贷还贷中还有5年时间，月供2000。想在成都投资一套小户型，老公公积金没用过可以*款贷**，比较关注成都房子走向，几个区买在哪个区保值投资价值好些。纠结新房还是二手房，纠结套一还是套二，套二感觉压力比较大，还有地段，有比较好板块或者楼盘推荐下。另外我17年底峨眉山景区入口开盘新买入一个30多平酒店托管小户型，有没有投资价值，有必要卖掉不，听听您的高见，谢谢雕叔!

回答：建议你资产进行整合优化，房子好几套，资产却都不够优质，未来大方向我建议是成都。峨眉山景区30多平小户型，没有升值潜力，而且景区接盘侠少,这种坑以后不要再入，能出手赶紧出掉。另外你乐山有3套房子，乐山城市能级太低，决定了不会有大发展，所以房子的价值就不会很高，这种三四线城市有一套好的自住就可以，投资尽量去高能级城市。现在适合三四线城市置换到一二线，所以建议把不好的资产出手，扩大资金流，然后重点建仓在成都，资产将来一定更有价值。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

提问：雕叔你好！我的情况是这样的：外地人，工作在成都，社保买在成都已有10年了。名下地级市一套雕叔房子自住，重庆一套公寓出租，均无*款贷**。除了日常开销，暂无其他大额开销。年收入到手35-50万之间。去年底收回之前在外面投资的一些资金，手里大概有200个。计划固定投资稳健金融产品100个，以保证流动性，避免大额用钱。剩下的预留30个在老家再投资新的商贸生意（合伙）；另外70个准备在成都按揭一套以投资保值为主的纯住宅，主要考虑目前可自己住，（工作两-三年要调离成都）以后要么留给儿子（儿子还小才5岁），要么好出租或者转手变现。本来不想再投房子，但公积金不用浪费，三四线房子又不能碰，所以最近结合自己的实际情况了解了成都的楼市。个人偏向东二到三环（工作在牛市口，回家在东站坐车方便）。这几天在网上看了一些，房源太多了，把不准。我也不想把压力搞那么大，想总价控制在150左右，搞个小套二的。我看了牛市口的国嘉新世界（我公司旁边，很好租）、锦江国际花园、万科魅力之城、荣盛香榭兰庭等周边房龄在5年左右的房子，也有觉得还可以接受的户型。再远一点的还没去看。因为对成都东边从牛市口到龙泉这一片也不是很熟悉，只知道南边发展快，但价格太高也没资格，就没考虑。像我这种情况有几个问题请教：1是方位选择（牛市口-东三环）是否太局限了，从投资、好出租或转手变现的角度，是否还可以往大面方向衍生，或者就选择牛市口附近那种比较成熟的房龄再大一点的？东站附近的楼盘空间怎么样,，我去转了转，感觉附近还是城乡结合部一样。2、我目前的打算是拿70个办小套二，是否该追加投资到套三，市面上哪个更好转手一些：3、我的这种需求，以你的经验，给推介个较好的板块或楼盘。4、像我现在租住的国嘉新世界对面乐天附近，就隔一条马路，方位差不多，但价格差了差不多一倍。我是该选择大盘次新房还是只选地段。以上，麻烦你给指点一下。

回答：你好。综合来看，你目前属于成都社保购房资格，成都虽然是首套房，但是顺位度不高，可以捡漏新房或者主攻二手房。但好在房贷是按照首套房计算，这样一来，70万首付，可以至多买到233万总价的房源，如此一来，*款贷**总额是163.3万，按照目前成都的*款贷**利率来看，商贷30年等额本息月供大概是1万不到，以你目前的收入水平，绰绰有余。如果加上公积金的成分，那么月供就更低了，这样的利率和杠杆，十分值得果断出手买房。以上是我们推荐你的预算总价，压力其实很小的。但如果你想压力更小一点，总价控制在150万内，那么也确实可以买个小套二用于自住或者出租投资等。国嘉新世界这个楼盘的地理位置是极好的，但是楼盘品质和地段的开发受限，加上学区一般，所以这些年，价格一直不温不火，和二环一街之隔的攀成钢板块天上地下。因此你买入后，也能也至多会保值和出租收益，而房价本身的大幅上涨，可能性很小。锦江国际花园比较闭塞，临近铁路线，发展潜力不大。万科魅力之城属于成华区成渝立交板块，整体来说稍微改善一些，目前价格还算温和，但是房龄稍老，对于自住、交通来说的没有问题的。问题1、150万的预算，仅限于牛市口到东三环确实有些局限，你两三年内如果只是图自住的话问题不大，但是需要图投资增值的话，可以适当放宽一些地段。大面方向是可以的，但是见效起码要2024年了，也就是3年多，你愿意等吗？牛市口老房子我们已经不太建议了，现在大规模*迁拆**不太可能，带学区的又居高不下。东站附近的还是可以，地块比较多，开发密度会跟进，未来可以跑赢大市。但是前提是楼盘比较次新或者品质比较好（万科魅力）。2、前面我们已经分析过，70万稍微是有点少了，如果预算可以适当放松，我们还是更建议上套三，这样在今后的流通性上也会更高，收益增值也会更大。3、如果按照230万的预算，我们建议可以看看三圣乡（绿地468公馆、东御佲家、首创娇子1号）、成渝立交（万科魅力之城、新里柏仕公馆）、东郊记忆（蓝润V客东区、中海新华府）、建设路SM广场（蓝光COCO时代、龙湖三千城）、大面（龙湖三千庭、世茂城、龙城1号，万科金色城市）这些板块和楼盘。4、国嘉新世界和乐天不是一个板块，乐天所处的攀成钢整体城市品相不错，而国嘉新世界周边相对老破小居多，加上楼盘品质以及学区一般，所以目前价格差距很大，也能看得出再买国嘉新世界并非明智之举。我更建议是买大盘的次新房。

提问：雕叔，想问下家里有娃娃四岁，计划在成都北部新城天回镇新开发片区买房，属于三环以外绕城以内,该区新建小学两所(成都实验小学和人北小学)，首套房购买资格，想先买一套就近学校的房子。您觉得这片区发展前景如何?现在的价位值得入手吗?可以推荐下这片区的楼盘吗?谢谢解惑!

回答：成都三环至绕城，尽量买在城内，绕城外房价上涨快，其主要原因是城南，特别是高新区、天府新区房价的带动;不过对于刚需客来说，这是一次在城内买房的好机会，一方面，城内房价稳定，对自住的刚需客来说，风险较小;另一方面,相对于大丰天回，随着板块轮动这些地方也会跟大面天府持平。

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