Q1
3月上海二手房成交超2万套，是真是假?
3月份上海实际的二手房成交量接近2.2万套，基本是前5年的月均较好水平。从整体市场的客户构成看，当前三类客户成为市场主力：1、350-500万低总价的刚需型客户，在全国利好政策持续释放时期、担心未来市场波动，下决心购房，新房、二手房都会看；2、“打新”的置换型客户（主要是500-700万和1000-1400万总价段），看准今年新项目入市机会，愿意让利出售二手房；3、自住型改善客户（主要是700-1000万），无法参与新房打新，看准二手房挂牌量高、有让利空间机会，买二手房。
近期市场成交的二手房主要是各小区的“笋盘”、房东让利推动市场成交，随着高性价比房源减少、市场回暖谈价空间变小，各小区的价格将缓慢抬升、成交周期拉长。上海二手房市场的“小阳春”基本已经进入阶段性尾声，从调研结果来看，二手房带看量在3月底及四月初出现明显下滑，这意味着二手房需求释放将进入调整期。
Q2
未来三四线城市会逐渐被房企放弃吗？
是的。销售方面，二季度大部分房企会面临销售下行的压力，一季度销售的增长大部分是去年积压需求的释放，随着一季度释放完毕，二季度恐怕很难聚集起足够的购买力，尤其是布局三四线城市的房企，将会面临较大的压力。拿地方面，民企房企积极拿地仅限于一线城市和强二线城市，说明房企的投资战线在收缩，回归一二线城市迹象明显。二季度预计民企房企仍然会延续当前的投资策略，主要在优质城市拿优质的土地，大部分三四线城市将会面临土地遇冷的境遇。投资方面，房企集中回归一二线在一定程度肯定会压缩投资规模，但是并不会影响房企的利润规模，并会优化房企资产质量，降低房企的投资风险。
Q3
广州、郑州土拍冷清，苏、杭等二线土拍热度较高，为何会出现这样的情况？
城市之间的分化背后是经济基本面和购房人群需求巨大差异，经济基本面好，有人口流入，且有产业支撑的城市房地产市场韧性较强，发展潜力较大，这些地区也是房企当前聚焦的区域，同时，比如广州等城市，尽管基本面较好，但是短期内库存压力较大，开发商布局仍然比较谨慎，广州只有市区核心区域的地块才会引起开发商的兴趣。
Q4
物业企业利润率下滑的原因？
利率润下降是各个行业目前普遍存在的现象，物业企业也不例外，物业行业还存在利润率下降另外两个核心原因：第一、从营收结构来讲，传统的物业管理收入仍然占比最高，增值服务占比较小，物业费一旦定下来后，后期难以稳定上涨，但是物业管理的成本在不断上升，这是利润率下降的原因之一；第二、头部物业房企的规模扩张主要依靠收并购，收并购的项目质量良莠不齐，部分项目可能还面临亏损，这拉低了整体的盈利水平。
Q5
物业企业如何有效提升利润率？
物业提升利润率主要依赖于创新的社区增值服务。比如，加强物业的信息化管理，降低成本，提高效率和服务满意度；在信息化建设的同时，从业主基本生活需要的服务入手，提供基础增值服务，不断建立信任，物业的信任可以增加更多金融消费类服务，比如社区团购，周边外卖，二手租赁、交易等。
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