最近房企暴雷、破产的新闻频出，很多人不解，房价这么贵，房地产企业为什么还会破产呢？这就是普遍人的思维，认为房地产开发是一个暴利的行业，从拿地到开发，赚取几倍以上的利润。而且对于房子的质量好坏，都不闻不问，是是典型的黑心商人的表现。
但是，如果我告诉你房地产开发不是一个暴利行业，房地产开发的利润普遍不到12%，甚至更低，可能比你买一个面包利润还少时，你怎么看？
那房地产开发的利润到底被谁拿走了呢？
首先，大头被政府拿走了。政府拿走了两块，一是土地出让金，二是税收。关于地价。如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不稀奇。
越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。举个例子，一线城市可能政府拍卖的地价一平米就高达5万元左右，如果一两年卖房时每平米以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。而三四线城市，如果某地块的楼面价为2000元，那么房价为6000元，则地价占房价的比重只有三成。而房地产税收是政府，尤其是地方政府税收的另外一大块。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。最近几年这七类房地产税收占地方财政收入的比重越来越大，因此在今年二月份的时候很多地市出台了刺激楼市的政策。
其二，被金融机构赚走了。融资已经成为了房地产企业的核心竞争力，在高房价的时代下，融资成本越低，就越敢做别人不敢做的项目。近几年由于国家持续不断加强房地产调控，更加严苛的对待开发商，在融资方面，设定很多门槛，比如“三道红线”政策，不仅广大中小开发商拿不到*款贷**，就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募、海外债券等方式以很高的成本融资。而融资就会有利息，那利息最终会以房价的形式平摊到每一个购房者头上。
既然房企利润率那么低，那么房企老板是怎么赚钱的呢？开发商最主要的赚钱手段是杠杆的钱，用拍来的地(前期可能只缴纳部分土地费用)然后去银行抵押土地，*款贷**盖楼，进行预售，回款还*款贷**。虽然利润率低，但是一个项目动辄十数亿的资金投入，而开发商对于这个项目真正投入自己本金的只有很少，后续所需要的费用全是靠杠杆借贷融资，即使以利润率10%计算，一个项目销售完成也有一个亿的利润进账，更不用说后期还有物业费的收入。这就是以前很多房企暴富的原因。现在基于国家“房住不炒”的大的方针，出台了土地拍卖必须全款，银行不接受土地抵押等政策，使得开发商无法再以高杠杆的形式“空手套白狼”，资金链条流转出现了断裂，最终引发负债暴雷。可以预见的是在以后的市场中，房企不会再把融资杠杆手段当成企业发展的第一竞争力，而是回归到产品本身，以质量，品质来打动客户，获得企业的发展。而我们购房者也希望房价能回到更理性的空间。
