引言：
一位外地朋友通过淘宝网的司法拍卖版块看中了由法院组织拍卖的一套房屋，该房屋建筑面积约168平米，起拍价为129万余元，竞买需要缴纳竞买保证金25万元。经过69轮竞价后，该朋友成功以164万元竞得该房屋并获得了《司法拍卖网络竞价成功确认书》，但在办理商品房过户手续时被告知需要按照一手房交易方式办理买卖合同网签手续和相应的权属登记手续，因其不符合外地人士在苏州地区个人所得税缴纳或者社保缴纳要求，住建部门无法为其办理网签手续。根据《竞买须知》，买受人应在拍卖成交后十五日内缴纳余款，买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。拍卖成交后买受人悔拍或者逾期支付的，交纳的保证金不予退还。该朋友现在陷入继续支付房款将无法办理房屋权属登记，而不支付房款将被没收25万保证金的两难境地。
此案实际上是由司法机关和破产管理人对司法拍卖房产是否受地方限购政策影响的不同理解所引发。司法拍卖房产是否受地方限购政策影响呢？笔者将结合最近热议的《江苏省高级人民法院关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》[苏高法（2017）91号文]和南京市房地产市场综合执法办公室《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》两份文件对该问题进行探讨。
一、司法拍卖的定义与价值取向
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》[法释（2016）18号]第一条规定网络司法拍卖是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》[法释（2016）18号]第二十二条规定，网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。
《民事诉讼法》第二百五十一条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
司法拍卖工作是人民法院依照法律规定进行的司法行为，是执行工作的重要组成部分，目的在于最大限度实现诉讼资产价值。根据上述法律规定，在司法拍卖情形下，司法拍卖房产自拍卖成交裁定书送达买受人时转移，不动产登记仅为协助执行行为，并不会对物权变动产生产生影响。
二、地方限购政策的适用范围
2016年下半年以来，由于部分大中城市房地产市场价格上涨过快，投资投机性需求旺盛，严重扰乱了房地产市场秩序，背离了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。在此背景下，一些城市为稳定市场预期，保障合理需求，强化市场监管，通过提高购房者的市场准入与门槛而相继密集出台了限购限贷政策以保持房地产市场平稳健康发展。
根据《立法法》等相关法律规定，我国法律体系中法的渊源包括法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章，而国家限购政策并不在法律渊源范围之内。地方限购政策作为国家政策在性质上应当属于地方政府的规范性文件。对于地方政府限购政策应当如何适用，笔者认为可以参考相关法律的规定。
《民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
《行政诉讼法》第六十三条 人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。人民法院审理行政案件，参照规章。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十二条 人民法院审理行政案件，适用最高人民法院司法解释的，应当在裁判文书中援引。 人民法院审理行政案件，可以在裁判文书中引用合法有效的规章及其他规范性文件。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》[法释（2016）18号]第十四条第（一）项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。第十四条第（一）项规定限制竞买人资格和条件的法律渊源包括法律、行政法规和司法解释，而地方限购政策并不在限制范围之内。
根据《立法法》和上述法律、法规的规定所确立的法律适用原则，民事主体在从事民事活动时，应当遵守法律，在法律没有规定时，应当遵守国家政策，也就是说在法律没有规定时，民事主体在从事商品房买卖时应当遵守地方限购政策，同时法院在审理案件时也可以引用地方限购政策来裁判房屋买卖双方之间因地方限购政策所引发的纠纷案件。但在《民事诉讼法》和《物权法》等法规已有规定的情况下，地方限购政策不应当适用于司法拍卖领域。司法拍卖房产的产权转移规则应当根据《民事诉讼法》等相关法律的规定予以确定。
三、司法拍卖是否受地方限购政策影响背后的价值冲突
《江苏省高级人民法院关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》[苏高法（2017）91号文]认为“司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为，只受法律约束，不受地方性房产限购政策影响。个别地方出台文件，要求司法拍卖也要适用住房限购政策，一些法院执行局机械套用，在拍卖公告*特中**别提示这一点，严重影响司法拍卖成交率以及司法财产处置工作。”
南京市房地产市场综合执法办公室认为“司法拍卖的买受人是不特定的社会公众，这与一般市场交易中的自主买卖，没有本质差别。而且，司法拍卖的房产竞买人，在取得不动产权证书满3年后，才能办理转让合同备案和登记手续。” 政府部门认为如果司法拍卖不受地方限购政策影响，由于司法拍卖面对的对象是不特定的，如果不具备资格的话参加了司法拍卖，那么将会导致南京地方限购政策形同虚设。
通过梳理双方的观点，笔者认为双方主要分歧是司法拍卖与一般市场交易中的自主买卖是否存在本质差别，司法拍卖是否可能导致地方限购政策形同虚设。南京市房地产市场综合执法办公室出台通知的文件依据为《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》〔宁政办发（2017）103号〕，但该文件并无限购的相关内容。同时，该文件是对房地产市场相关主体的行为进行调控和监管，上述市场主体包括购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）、房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构，并未涉及司法拍卖内容。
虽然司法拍卖房产买受人是不特定的主体，同一般市场交易中买受人不存在区别，但司法拍卖同一般市场交易中的自主买卖还是存在实质区别的，这种实质区别包括三个方面：
第一，司法拍卖房产来源特定且数量较小。进入司法拍卖程序的房产来源于被执行人或者破产企业的房产，因被执行人未能清偿申请人的债权或者破产企业无力清偿债权人的债权，被执行人名下的房产或者破产企业的财产才会进入司法拍卖程序，该部分房产来源特定且数量较小。相较而言，一般市场交易中的房产主要来源于房地产开发企业开发建设的楼盘和居民、居民家庭、企事业单位、社会组织名下的二手房，这部分房产数量巨大。
第二，司法拍卖房产原权利人处分权利受到严格限制。人民法院对外委托拍卖属于强制拍卖是人民法院依法进行的一种强制措施，将被查封、扣押和冻结的财产及财产权利、破产企业财产及财产权利通过拍卖变现，保护国家、集体利益和当事人利益。在司法拍卖方式处置财产过程中，司法拍卖房产原权利人的处分权受到严格限制，其无权决定是否出售拍卖房产以及拍卖房产的价格，因拍卖房产所得价款也不能由其处置。
第三，司法拍卖遵循价高者得原则。司法拍卖追求的是诉讼资产价值最大化，拍卖价格越高，越有利于债权人的债权实现。一般市场交易中，房产价格受政府部门监管，房产销售价格不得超过备案价。如果房价上涨过快，那么政府将出台调控措施。
综上，笔者认为司法拍卖不同于一般市场交易中的自主买卖，二者存在不同的价值取向，如司法拍卖受地方限购政策影响将会司法拍卖成交率以及司法财产处置工作。司法拍卖房产权利变动应当遵循自拍卖成交裁定书送达买受人时转移的规定，不动产登记仅为协助执行行为，并不会对物权变动产生产生影响。
四、新的动态
2017-06-28，西安市人民政府办公厅发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》〔市政办发（2017）59号〕，通知规定通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。西安市政府这份文件释放了强烈的依法行政信号：司法裁决、直系亲属赠与、继承等住房不限购。关于司法拍卖到底是否受地方限购政策影响可能还要争论下去，希望最高人民法院尽快给予明确。
