10分钟带你看透房地产的底层逻辑。
刘海峰，企业战略专家，一亿中流董事长。
2020年年初，疫情最严重的时候，恒大开始在全网打广告，说恒大全国房产7.8折大甩卖。还记不记得各位同学，房地产的利润率高不高？房地产商的利润率是不高的，是他的净资本回报率可能高。
因为他中间放了大量的杠杆。他一个50亿的销售楼盘，有可能他只投了几个亿，几个亿里面放了杠杆，把土地一摘下来又用工程方垫资，层层把杠杆垒上去，最后50亿卖掉，50亿卖掉可能只赚了4个亿。销售利润率可能只有7个点8个点，那是非常优秀了。但他是用两三个亿，去撬动了4亿的利润。所以净资本回报率，所谓杠杆率足够高，但销售利润率是不高的。
恒大地产，作为全中国持有资产量最大的一家公司，忽然告诉全中国老百姓，7.8折我要大甩卖了。这是自杀是不是？各位你们在深圳买房在广州买房，买房子的时候，你要拖层层关系，可能拿到一个点到2个点折扣，直接给你干了个7.8折。动不动心是买还是卖？一批人买一批人卖，另一批人缩头乌龟。我不听，我不听，我也不管。我不做决策。
接到这新闻的时候，第一时间交给我助理。因为我对这个事很感兴趣，我交给我助理说你去搜一搜，到底事实是什么样子的。9.11个在售楼盘在当时的背景下，613个确实在打折，比之前疫情前都有折扣，确实在打折但也不至于。每个都是7.8折，很多时候是95折也有98折也有93折也有，同时也有300个楼盘没打折。
为什么613个项目在打折，其中还有300项目没打？300个项目我搜了一下武汉，连武汉都没有一个项目在打折。影响面最大的武汉市，都没有一个楼盘在打折出售。而这613个项目清一色在什么地方，在所有的下沉市场。希望通过这个案例告诉大家。什么叫做深度思考？
各位，这个世界上本质上面，其实不缺土地，800亿人都能容得下。
连长三角这么发达的片区，杭州跟嘉兴之间都是漫长的农田，在穿梭城市之间的时候，感觉像杭州上海长三角一体化，但离一体化还远了去了，起码的长三角还能容4个亿，把整个中西部人居然搬过来都可以，就维持了一个小小的长三角。这个世界上人并不多，地并不少，而地和人之间关系到底是什么，决定一个土地有没有价值的核心是什么？
各位其实本质上是不是就是有没有人，深圳30年前没有人，那个地方是一片黑暗，土地一文不值，所以世界房地产背后运行的规律到底是什么？
天天听这个专家讲卖房，这个专家要抄底，这个专家讲买房，这个专家讲要配置。听了30年中国房地产各种专家讲各种版本都没什么意义，背后都有规律。这张图是2010年的时候，我给某大型地产商做战略项目的时候960，分析完按规律来推导1900中国的房地产在什么阶段未来会往哪走。
所以当时看这幅图。这幅图是把1790年到2010年美国整个的人口走向做了一次深度分析，1920年城市化人比重超过50%，90、40年那时候美国人大概多少？1920年时候不到1亿人940年美国已经1亿多人了，1920年占全国城市人口的47.6。
给大家普及一下，192019在美国没有三线四线五线六线城市的区别，在美国就是city和country60，要不就是城市要不就是农村，1960就在我们发明了三四五六七八线城市，没有我们农村人都是城市人1960，191019在美国说的很清楚，1930要不就是城市要不就是农村970，所以超过人口20万城市意味什么？
按照中国人14亿人94019和美国当时1亿多人来比对，大概是10倍。也就是说在中国城市人口超过200万的人口19902000，聚集了整个全美47.6%，城市人口在200万，在中国有多少个城市2000？196它聚了整个全国47.6的人口000。
到了1990年，核心城区人口在百万以上的人口占比超过了53.6%。什么意思？1990年美国人口近3亿了中国14亿，按4：1的当量就是在中国城区人口超400万的城市。
各位大家知道吗？在中国城区人口在400万以上城市有多少个？揭阳市可能有700万人口。但揭阳城区可能只有100万人口。能理解吗？大部分是下面的县乡村，整个算出来叫揭阳的城市，20在美国那就叫做区。2010城区人口那叫CT，你远到那个country了就不算是这个什么城市人口。197城区人口在400万在全中国，只有20多。1910占了总人口比多少呢？53.6%。也说美国一半的人都在超核心中央城市，中国有800多个市，只有20多个达到美国这个指标。
随着时间的推移，人口是在越来越集中还是越来越分散？各位是向超大型城市集中还是分散到所有的城市啊？20全球所有的走势都是这样子。
当然很多人说哇不对啊，2010有很多的美国人像巴菲特回到农村去了，你加油想回到农村也不是不行。财富体量过10亿美金，回农村想吃汉堡包保姆给你做一个，20出事了医疗团队随时救你一下。1910你跑农村去谁照顾你40？19无论是老年人还是孩子40，1900趋势都是往核心城市走，这是不可逆的事实。
所以各位研究房产市场非常简单，研究中国的人口的终极趋势。中国人口的流动的终极趋势往哪走？你就知道中国房地产它的核心的属性。美国核心城市的资产价格与其他城市的差距呢不断拉大。从1975年开始如果把所有的美国的全部的城市细致度还原成一，30年过后你会发现只有广西两个片区的核心城市的资产系数跑赢了通胀。
而全美绝大多数的片区资产都疏于了年化2.5的通胀水平，这个世界上不是所有人都能赚钱的，拿的都是一个东西。
但是随着时间的推移有些人活到了最后，有些人成为了垃圾。城市是有兴衰的，兴衰的背后就是人的走向。所以各位商业长河中没有新鲜事。
中国房地产第一阶段走势已经出现了。所谓的农村进城市，我们都在这个历史的时代里面是亲身的经历者，我们每个人都享受了城市化带来的好处是不是？各位大家在这个时代里面从农村走到城市有没有输家？有，各位原来在中国有8亿农民，8亿农民都有房产。在1980年代和1990年代的时候农村的房产也是值钱的，跟所谓的城市之间资产价格没有那么大的差距。没有那么大的差距农村的房产不值钱吗？也值钱的也有流通的。
但随着30年推移8亿农民所持有的农村资产无限度在逼近于0。你家里面那个祖宅除非你家是城中村，那你太走运了对吧？但绝大多数的中国农民没那么幸运，在赣州的在湖南的在湖北的、在云南的、在广西的、甚在广东的很多农村有那么幸运吗？农村的资产30年在无限度逼近于零。
所以中国城市资产的上升是以几亿农民的资产无限度逼零为代价的。各位全世界60亿人，80亿人，每个人的资产都上升以后所有的资产都刚性往上涨，那全世界人都可以躺平了。所以第一阶段70%结束了。二三线城市虹吸三四线城市，三四线把农村人口吸光光，一层层的吸一层层的吸一层吸一层农村人就吸没了，吸没了资产变得没有意义了。因为没有人的地方却没有任何的意义。
而这个阶段有没有结束？没有结束，这个阶段还在发生到城市化率到70以后农村人口就吸不动了，因为这批人口走也走不动，他的根已经在那。很多的长辈根就在农村，他的未来只能是跟农村共存亡。城市化率会缓慢的从70到了80甚至逼近90，但那不是迁徙所带来的，而是新出生人口全在核心城市。而在乡村、在下沉市场已经没有人口的增量，而人口只有老去。所以第二阶段，三四线城市已经无人可吸了，农村人该吸的已经吸光了，能走都走光了。但一线城市还在疯狂吸二线，二线还在吸三线，三线还在吸四线四线，没人可吸了。
所以向上的农村话进程开始，四线城市农村化。三线城市农村化这是个不可避免的浪潮。对。这个浪潮在未来15年是确定中的确定。当然很多人会说老师会不会那些资产暴跌？三四线城市资产暴跌，不会的，它不会以暴跌的方式呈现，国家维稳也不会让你暴跌，但资产就停在那个地方，不可流通的资产。
所以像恒大这样的企业一旦遇到风吹草动，鬼精鬼精第一时间先甩了三四线城市的资产，没一套一二线城市的房子，一二线还是坚定的挺着，我就算破产，这都是我最后清算的家底。所以你可以理解现在城市之战无比强悍。
当时西安市为了疯狂的抢人做出种种举措。其实各位，我认识很多的地方的领导，一把手主政，领导对人口的聚拢的关注度是非常之高的。因为抢企业不如抢人，大家好理解吧。抢企业不如抢人。企业没了铁打的人，流水的企业，人是铁打的。你企业今天你创业成功了，恒大起来了，明天恒大死了无所谓，反正还有第二家企业会把这帮人给招起来，只要有人在就有商业的可能，只要有人了就有活力。
当西安想明白这个道理的时候陕西可惨了，下地级市就死光光。西安人口再过去10年，从700多万增到了1300多万，虹吸了600万人口。各位过去哪有那么多出生量？中国的人口基本到顶了，现在往下走了。
到第三阶段，大家开始强强联合洪西，像粤港澳就联合在一起，广州、东莞、深圳、香港把地铁线全部击穿，我们四个兄弟变成F4，一块洪袭其他人把别人干死，那耍赖了。只要住到我们任何一个地方，坐地铁都可以相互串通，那你让周边城市怎么活？长三角把地铁全部穿通，这是个很残酷的过程。各位本质上面是城市城市之战，但实际上面，是我们老百姓不同的人生的开始。在未来十五年中国又有几亿人不小心地成了过去二三十年的这批持有农村资产的8亿老百姓。