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万科港股配售，以每股13.05港元，3亿股，募资39.15亿港元，折算为人民币就是30亿元，按现在A股市场的价格也就是人民币只有10元一股。
3月2日，股价16.73元（人民币），按现在A股市场的价格 打了6折。
在3月2日完成配售后，马上在A股又要计划定增150亿元人民币，不超过11亿股。不知道会是什么价格呢？
说一下上面这个事情的直观感受：非常的不舒服，并且对这个管理层非常的不满。
为什么要配售和定增？这是一种对原有股东极其不利的行为。
而且以这么低的价格。
在这个技术当道的A股能把股价挺住，也是个奇迹了。
14亿股相对于总股本116.3亿股占12%，这种对股权的稀释是非常可怕的。
净利润能不能以同样的比率增长呢？这是值得怀疑的。现在的行业现状不降已经是阿弥陀佛了。
下面是2022年三季报摘录：
2022年第三季度实现合同销售面积 646.2 万平方米，合同销售金额 993.8 亿元，同比分别下降 14.4%和20.3%，降幅相比二季度收窄。1-9 月，本集团累计实现合同销售面积 1,936.9 万平方米，合同销售金额 3,146.7亿元，同比均下降 34.3%。
截至 9 月底，本集团合并报表范围内有 3,900.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,125.8亿元。
相比于2021年三季报：
第三季度房地产开发业务实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额人民币1,246.8亿元， 同比分别下降 36.5%和 27.6%。1-9 月，本集团累计实现合同销售面积 2,946.4 万平方米，合同销售金额人 民币 4,791.3 亿元，同比分别下降 9.8%和 2.8%。 截至 9 月底，本集团合并报表范围内有 5,211.1 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民 币 7,732.9 亿元，较年初分别增长 5.9%和 10.8%。
房地产企业未来1-3年的利润主要看“已售资源未竣工结算 ”，今年买的地最少要过4-5年才会在财报上显示。
2021年和2022年的数据对比，净利润在未来2年只会越来越差，那么在稀释股权的情况下数据怎么样是可以预见的。
在这样的情况下，我首先检验当初买入万科A的逻辑还在吗？
“ 好行业，好公司，好的管理层，好的价格 ”，这是我当初买入的底层逻辑。
行业好肯定说不上，主要是为了博一个未来行业集中度的提升。但是在政策的放宽下，一些本该倒闭的房企，却都能存活下来（比如某大）。那么行业格局的变革进程至少会推迟2-3年。这对于万科这样财务稳健的公司是不友好的。
好公司算不算呢？应该算！因为历史已经证明了。
好的管理层？
从定增180亿元这件事上来看，好的管理层要打一个折扣了。
万科现在的净利润是200多亿，按10倍的PE去算也至少值2000亿市值，但是在这个行业越来越不景气的情况下，股权直接被稀释了12%，那么PE就变成了11.2倍。这种稀释的行为还能是一个好的管理层吗？
以我现有的认知水平来说答案是：NO！
好的价格算不算？不知道，未来的不确定性增强了，现在的价格便宜，是不是未来的价值陷阱呢？
只有历史才能证明！
为什么要定增？
正常的逻辑是：一个公司在“好的管理层”的前提下，没有现金流、负债过多且超过红线、不能发债借钱，这些都是不得不定增的因。
来看一下2022年的三季报，万科货币资金有1188.3亿元，但是这些货币资金有多少是可以自由使用的呢？在三季报不能看出具体内容，看一下2021年报：
银行存款1397亿元，银行存款中含 有 受 限 使 用 资 金 为 人 民 币 8,643,985,024.36 元 (2020 年 12 月 31 日 ： 人 民 币9,568,343,662.92 元)，其中因质押对使用有限制的资金为人民币 3,866,175,000.00 元 (2020年 12 月 31 日：人民币 3,841,600,000.00 元) 。
货币资金基本没有问题。
那么可以这样理解：房地产的货币资金都分摊在各个地区，真正能作为大资金的现金流还是很少的。
再来看一下负债结构：
2022年三季报报告期末，有息负债金额为 2,943.2 亿元，其中 78.7%为长期负债，占比较中期提升 1.1 个百分点。银行借款占比为 58.6%，债券占比为 26.6%，其他借款占比为 14.8%。有息负债总额中*抵押无**无质押的融资占比为 96.1%。
在三季报也不能看出具体的负债是哪些，看一下2021年报:
截至报告期末，本集团有息负债合计 2,659.6 亿元，占总资产的比例为 13.7%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计 586.2 亿元，占比为 22.0%；一年以上有息负债 2,073.4 亿元，占比为 78.0%。
分融资对象来看，银行借款占比为 56.1%，应付债券占比为 21.8%，其他借款（短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款）占比为 22.1%。
那么万科虽然在账上躺着这么多的货币资金，但是还是缺钱！所以融资是可以理解的，但是融资的方式不是我能接受而已！
逻辑还在吗？两个不确定性！
第一个不确定性（好的行业）
买入的逻辑是虽然这个行业已经没有增长，已经进入存量时代，但我们是在博一个行业集中度提升。
万科作为头部企业，在一个不增量的情况下，占有量提升是未来的方向。
等这个行业向头部聚集的时候，万科是得利者之一，但是从放开房地产融资通道后，这个结果已经没有期限了。
万科能够坚持到这一天吗？
第一个不确定性（好的管理层）
融资渠道分发债，借款，定增，发债和借款是不够稳健但是对原有股东是有益的，有益的前提是万科每年能够实实在在的赚到足够的现金流。定增稳健，但是对原有的股东不利，问题是如果不能赚取足够的现金流，那么早晚也是个死。这样分析的结果是，定增不管如何都不是最优解。
这可以说明“好的管理层”是需要考虑的。
在有了两个不确定性：
我在万科决策上，现阶段，万科不会再买入，只会暂时的继续持有。静待后面的发展！
下次再见吧！
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全文完
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