引言：由成都市新兴社区发展中心和北京市和谐社区发展中心联合主办，2022年11月14日9:00-17:30，全国上百名业界专家齐聚成都（四川省人大会议中心-大成宾馆），围绕“*党**建引领 法制保障 机制创新 科技赋能”展开，研讨自《民法典》实施后，全国业委会业主组织规范化建设，总结分享社区治理实战经验案例。会议全程通过新媒体视频号（业主我当家）同步直播，主会场设置在四川省成都市，同时分别在武汉、重庆、西安及四川各地市设置分会场。因疫情管控，部分发言嘉宾通过腾讯会议线上参会发言，以下是发言嘉宾提交的论文选登。
是选择继续躺平还是寻求努力改变？
--重庆吉安园业主共同决定海选新物业启示录
重庆市业主服务中心执行秘书 陈怀俊
一、为什么要寻求改变？ 吉安园龙头寺小区位于重庆市渝北区黄泥磅，在长安华都旁边，小区由10栋高层组成，共有业主1905户。
吉安园龙头寺小区3D全景图
小区本是重庆市某市级执法机关的家属小区，吉安园寓意“吉祥、安宁的后花园”，从去年到今年，小区发生的几件事并不太安宁。
小区本有业委会，去年期满换届，成功成立了第二届业委会，有委员7名。因物业合同期满，第二届业委会组织召开了业主大会，投票表决是否续聘现有物业，结果以83%的通过率做出了不再续聘现有物业的业主大会决议。
正当业委会准备召开第二次选聘新物业的业主大会时，因选择公开招标（专家评标）还是定向邀标（业主代表遴选）路线，业委会委员之间和业主之间发生了严重分歧，其中多数老年业主倾向保持现有物业1.0元资费标准，但多数年轻业主和公安民警业主希望适当调整物业资费与周边小区匹配，适当提升小区居住环境，两方发生严重尖锐对立，演化为“保”现有物业和“去”现有物业的矛盾，最后用“拳头”代替“吵架”，导致部分业委会委员辞职，致使业委会委员人数不足1/2使业委会被迫解散。
社区移交通知
业委会解散后，20%以上业主不甘心，通过向街道提交召开选聘新物业的临时业主大会书面申请，街道受理后，委托社区组织召开。因小区矛盾复杂，现有物业和部分老年业主阻止社区工作人员进入小区开展调查工作，最后召开临时业主大会也宣告失败。“老虎的屁股摸不得”，社区委婉告诉业主：“等你们商量好了再组织召开业主大会。”
经过这样一次折腾，小区业主分歧鸿沟进一步加深，导致部分业主拒交物业费，加之原有物业费本来就偏低，致使现有物业服务质量越来越差，小区有滑向“贫民窟”的风险，附近曾经的“十佳园林城市”同创国际就是典型案例。
小区有业主大会，暂时无业委会了，社区也暂时无法组织召开临时业主大会，这是很多小区可能都面临的共同问题。此时，是选择继续躺平还是寻求努力改变？吉安园业主探索出了一条全新的社区治理路线，今天分享给大家参考。
吉安园龙头寺小区大门口
二、如何去寻求改变？
查阅《重庆市物业管理条例》，在没有业委会的情况下，20%以上业主可向街道书面申请召开临时业主大会，但街道委托社区组织失败，接下来，法律再无其它具体规定，小区曾有业主向渝北区法院起诉辖区街道行政不作为，法院不受理，理由是：街道是召开业主大会的指导和监督机关，并不是业主大会的组织机构。
面对法律真空，首先我们梳理召开业主大会是属于民事活动还是政府行为，律师反馈是民事活动。我国法院裁决遵从的是：针对政府行政行为是“法无授权不可为”，针对民事活动是“法无禁止即可为”原则。《民法典》第二百七十八条：选聘物业属于小区重大事项，需业主共同决定，并获得法定通过。
小区部分业主经过咨询司法部门意见后，发现可由业主提议召开选聘新物业的临时业主大会路线可走，对此，法律并无规定也没有禁止，于是，7名热心业主提议召开选聘新物业的临时业主大会，成立临时业主大会会务筹备组（下简称会务组）。
此路线确定后，作为执法机关的物业小区，并无案例可参考借鉴，为加强合规性，会务组招募到了8名智囊团成员，包括3名律师和5名专家，提供流程合规指导和舆论引导协助。
为了破解入小区困难的实际问题，会务组申请开通了市政府渝快办的“渝快码-社区投票”服务，同时向街道申请开通市住建部门开发的“重庆市业主决策”，后期又开通了市公安局的“警快办-社区投票”服务功能，解决面对面业主议事困难的问题，特别是新冠疫情期间。
为了减少阻力，吸取过去的教训，听取智囊团的建议，本次临时业主大会采取几不：不发布标书、不设置资格门槛条件、不制定评分标准、不限制物业资费标准、不指定嫁妆整改投入金额，尽量减少容易被攻击的“靶子”，向所有物业服务企业开放接受报名，鼓励现有物业服务企业报名，缴纳20万竞选保证金，借鉴业委会委员差额选举做法，本次临时业主大会让每个业主可按报名物业服务企业数量的30-50%选取自己心仪物业，争取实现在2/3业主参与率达到的情况下，通过只召开一次业主大会，就至少有一家及以上物业服务企业能获得1/2通过率，从而获得法定通过。然后与票数最高的一家物业企业优先签约，会务组退还其他未中选物业服务企业竞选保证金，整个临时业主大会结束。
为了解决签约主体问题，业主大会设置了两个议题：1、是否同意授权辖区居委会或某业主代为签订物业服务合同（社区优先）？；2、是否同意授权某公司代为收支合同履约保证金和公区收益？成功解决主体缺位的法律问题。
为了照顾部分老年业主对小区几百万公区收益发放的关切，特别设置了一个是否同意向每户发放2000元公区收益的议题，期望平衡照顾各方诉求，争取更多业主积极参与。
为了提高业主参与率和业主大会成功率，本次临时业主大会除开通传统书面投票外，还及时申请开通了官方开发的“渝快码-社区投票”、“重庆市业主决策”，后期还增加了“警快办-社区投票”功能，它是重庆市公安局赋能社区投票民生服务，可解决业主通过人脸识别后的电子身份证照问题。
为了解决本次临时业主大会公开透明度问题，会务组采取线上线下组合宣传方式：1、线下统一提供传统展板服务，主要服务老年业主；2、线上通过抖音号、视频号等新媒体开展物业服务企业竞选方案宣讲直播，主要面向年轻业主和在外地的业主；3、通过云展台提供物业服务企业全面互动展示服务；4、业主代表报名组织线下实地考察。
整个选聘新物业临时业主大会力求过程公开透明、流程合规高效，尽量减少被攻击的“靶子”，充分运用新媒体解决信息不对称问题，申请开通业主决策电子投票，发挥大数据提高业主参与率和业主大会成功率优势，减少人为阻力和人员聚集，符合当前新冠疫情管控要求。
三、业主共同决定的几点启发
1、采取创新破解：针对民事活动，依法并不是找法律有什么规定，而是找有什么禁止性规定，如果没有找到，都可以探索、都可以为，法律上叫做“并不违反现行法律规定”，此措辞经常被律师和法院引用，有其深刻道理，特别是当前80%以上尚未成立业委会的小区，此思路值得大家借鉴和重视。
2、采用合规推进：招募智囊团提供合规协助，据悉，街道专门组织了会议研究业主提议召开临时业主大会的合规性问题，到目前为止，尚未发现重大瑕疵，街道和社区也从期初的反对走向参与，街道、社区履行指导和监督职责，同时也调动了业主参与投票的积极性，增加了物业服务企业报名的公信力。
3、善用逆向思维：正向思维，所有工作推进逻辑好像都不可行，期初采取逆向思维时，分析起来好像很多逻辑也不可行，但通过做好预案，每一步尽量经得起法律逻辑推敲，例如:签约主体问题，通过业主大会授权某业主代签，采取逆向思维和工作倒逼方法，最后做到“有心栽花花不开，无心插柳柳成阴”的效果。后期实践中，由于街道参与指导和监督，社区就有可能愿意代签物业服务合同。
4、善于借力借脑：选聘物业业主大会，矛盾点多，专业度高，稍有不慎就会掉入坑中，轻则业主大会被叫停，重则组织方被解散，甚至面临牢狱之灾。此时，要善于借力、借脑，发挥专业机构的专业性，专业的事情交给专业机构打理，还不需要我们付费，享受“翘脚”待遇，由执行秘书、专家团队来合规推动，实现所谓互联网思维“羊毛出在狗身上猪来买单”的逻辑。
5、做到有礼有节：在推进业主共同决定海选新物业过程中，必然会遇到各种困难，包括来自现有物业、社区居委会、街道办事处、新报名物业和个别业主，很多工作都可能不受待见和欣赏，但我们一定要做到流程合规，牵头人最好是民营企业的负责人，才具有坚持的定力和毅力，明白何时退一步海阔天空的道理，做到有礼有节，及时向辖区街道办事处“一把手”汇报，所有流程书面抄送街道办事处、社区居委会、辖区派出所，通过微信分发电子文档，必要时通过新媒体推进信息公开，做到推进工作公开透明，争取赢得多方理解与支持，既依法又合规，只要有*意民**支持，基层工作自然就会得到逐步破解。
6、把握破解节奏：组织召开临时业主大会选聘新物业，存在矛盾尖锐，复杂度高，稍有不慎容易引起社会问题，会务组要善于审时度势，把握好节奏，特别是敏感的政治节点，例如：本次临时业主大会就横跨*党**的20大会议召开，会务组就及时响应了街道关于延期举行的建议，将会议延期到20大召开结束后再恢复举行，做到顾全大局，懂政治规矩，具有政治敏锐力，避免盲动和冲动，时刻保持理智和文明，逐渐赢得指导和监督机构的理解与支持。
警快办 电子身份证赋能社区投票截图
四、大会结束语
今天这个社区治理平台很好，借这个平台大家可相互分享基层社区治理经验，实现大家抱团取暖和赋能输出，重庆吉安园这个小区目前还暂时没有业委会，希望新物业选聘成功后，争取尽快发起成立业委会，也希望在座各位同仁进一步关注，当吉安园小区业主陷入困境，选聘物业也走入死胡同时，选择《民法典》业主共同决定精神，通过购买执行秘书服务，在智囊团的合规协助下，走出围城和困局，没有选择继续躺平，而是寻求努力改变，通过公开透明、合规高效地提议召开临时业主大会，推进新物业选聘工作，“吉安园样本”的业主共同决定模式，俗称业主海选或公投，通过逆向创新思维，打开基层社区治理新格局，探索出一条新时代中国社区治理物业选聘可复制、可推广的新思路。
同志们，吉安园小区因20大召开延期后再恢复继续召开中，革命尚未成功，同志还须努力，有关吉安园业主共同决定海选新物业的故事与进展，敬请各位搜索微信公众号：“兴盛大道96号”或*今条头日**：“渝快住”头条号并关注，是选择继续躺平还是寻求努力改变，答案请扫码解密：
艰难抉择｜是继续躺平还是努力改变？请吉安园龙头寺业主共同决定
渝快码 社区投票-吉安园龙头寺小区截图
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