一、城市更新主要区域和政策概述

1.粤港澳大湾区：广州、深圳、佛山、东莞

广州：具备较强的市场化倾向，同时增加政府全流程管控；全面改造与微改造并举。深圳：政府引导、市场主导， 多元主体互动协作，法制化规范管理，强区放权与企业助力产城融合。佛山：政府引导、市场运作、利益共享、整体连片改造，大力推行村级工业园改造，对于工改居类项目，引入前期整理人，负责垫资和土地平整，再通过“收回后公开出让”方式开展改造。东莞：政府主导、单一主体挂牌招商、权利人自改。

2.重点省会城市：贵阳、昆明、南宁、长沙、成都、武汉

贵阳：政府统筹，市场运作，“低效土地再开发”试点。昆明：政府主导下多模式并举、连片改造。南宁：“土地熟化人模式”、连片改造、调整产业结构与实施旧城区改造紧密结合、着重加强公共资源和配套建设。长沙：强化政府统筹，坚持一二三级联动。成都：以中心城区老旧小区改造为抓手推动城市有机更新。武汉：政府主导、市场运作，拆除重建、改造提升和保护整治并举。

3.长三角区域：上海、杭州、宁波、无锡

上海：政府主导、多方协同，“先土地转化+再定向出让”的方式，市、区功能性平台一级整理，通过股权转让方式， 引入社会合作方，确定改造主体，“区域评估+实施计划+全生命周期管理”相结合。杭州：以未来社区为核心推进城市有机更新。宁波：政府主导、市场运作，实施“生态修复、 城市修补治理”的“城市双修”城市更新模式。无锡：政府主导，市场运作，规划重点更新单元，“拆除、改造、整治” 等模式并举。

二、各地城市更新政策特点

鉴于全国各地发展不均衡，步调不一致，截止目前，我国各地城市更新形成以下特点：

一是城市更新政策具有地域特色，发展不均衡，存在明显的城市群联动特点，粤港澳大湾区>长三角区域>省会城市区域。

二是城市更新包括市场化、半市场化和政府主导三种模式。粤港澳大湾区几乎是采取市场化模式，布局较早，竞争激烈，部分项目周期较长；长三角区域，如上海、杭州，多数采取半市场化模式， 政府地位不可忽视；主要省会城市目前还是以政府主导（如成都）和半市场化（如昆明、贵阳、南宁、武汉）为主，鼓励社会资本参与。

三是更新路径与对象大同小异，目前还是减少单个的拆除大改造类别，以连片开发，修补、有机更新为主流。更新对象主要是集中在老旧住宅区、村镇、厂房、 商业、历史街区和文化历史建筑，城市风貌和功能方面。

四是土地获取不局限于招拍挂，创新供地模式。几乎所有城市更新政策均不局限单一公开出让土地，鼓励产权人自行更新或者转让，在符合规定下，可以协议出让或者划拨，一二级联动是较为常见的方式。

五是融资方式上鼓励多渠道筹措资金，城市更新基金或成主流。

六是开始逐渐重视多方参与， 利益保障。

三、城市更新相关业务建议

一是未来在城市更新市场的选择上可采取“重点区域+重点城市”的聚焦模式，选取一些城镇体系发展程度较高、规模较大且城市分布可集中归片的地区，如粤港澳大湾区、杭州湾、成渝城市群、重点省会城市进行布局；可优先关注第一批国家城市更新试点城市。

二是在不同城市选择不同的城市更新进入模式。如广州以城市微更新为主，积极探索“旧城+旧村+旧厂”连片改造模式、“存量土地+闲置资产+综合开发”的再开发模式和一二三级联动开发模式；佛山、东莞积极开展“工改工”模式、一二三级联动开发模式，开展“存量土地+综合开发”模式；杭州以打造未来社区，通过ppct 模式切入；上海以股权投资模式切入；贵阳以城镇低效用地再开发模式切入。

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