房地产泡面的时代，“小产权房”也成了抢手货。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“小产权房”，又叫“乡产权房”。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
一、“小产权房”与大产权房（商品房）的对比
小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
小产权房屋买卖不受国家法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
小产权房无法办理*款贷**，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭*款贷**。
二、有的人说小产权房不能买卖，那么小产权房究竟有无合法的产权呢？
从我国目前的相关法律规定来看，小产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，小产权房屋向一般商品房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便小产权房屋可以转化为一般商品房流转，从现有的土地制度来讲，购房人还需要缴纳土地出让金。这样算下来，购买小产权房的费用与购买商品房的费用也就相差无几了。
国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任明确表示，小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
三、购买小产权房存在一定的法律风险
乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件。购房人的权益很难得到维护。
由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商或卖房人退还购房款并按银行同期*款贷**利率支付利息等。
根据目前大部分案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房（小产权房）仍然购买的，由于自己已有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
四、小产权房存在国家政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商或卖房人签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家*地征***迁拆**，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的*迁拆**补偿。
五、小产权房存在转让风险
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房不是便宜就能买的，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。小编给你说这个多，小产权房能不能买的问题，相信你应该清楚利弊了吧！
——生活法律小知识编辑