我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔你好，请帮我们分析下，我们一家四口在闵行莘庄外环路有套四房自住，还欠七十来万在供。是我的名字供楼的。去年老公户口过来上海了，有了第二套的房票，很想上车投资一套，可积分40分，好多板块买不了，手里现金400万，老公公积金个人帐上65万没用过，考虑用出去。老公工资5万一个月。现在纠结买二手房还是新房。上周去松江看了金地丰盛道，不知这个楼盘有没有增值空间。其他新楼盘有没有推荐的。非常感谢！
沪叔：你目前按照你们的资金现状，首先如果是买新房首付要付到7成，总价考虑就是550-600w的价位段。附加值积分的情况，能入围的新盘就是低积分盘或不触发积分的盘，这类盘一般都有一些缺点或者诟病或者是单批次推出的房源很多难以触发积分。
你的关注松江大学城的金地丰盛道，版块是松江大学城属于内生型自给自足的区域有一定的房价上限，配套完善，次新商品房社群成片。小区溢价可以参考南面的次新小区信达蓝尊，林肯公园，5.5w/平左右挂牌，实际上含税价在5.7-5.8w/平，成交含税价预估5.5w/平。金地丰盛道同类型产品入围溢价倒挂在5k-7k/平这样。未来的增值预期是可以跟跑大盘，但一定有上限范围值，因为远郊二手置业客群多数是本区客。其他新楼盘也可以关注如近郊的颛桥的宝华紫薇花园，也是三批次大概率不触发积分的盘可以关注。你先生的还贷能力二手加杠杆能到800w，可选择的地段可以更优质，如果投资的话相对更有确定性。
投资买房能否赚钱，其实在买入时候就决定了，普通人财富积累的一般轨迹是：努力工作—挣取工资—消费—储蓄。拼命挣钱，但总是将挣到的钱放在银行里面，让钱静静地躺在那里。富人的财富轨迹是：努力工作—挣取收入—更多的是努力想办法向银行借钱—用负债的方式来生钱—轻松致富。富人总是想着借鸡生蛋，用银行的钱、别人的钱来为自己服务，最终让自己走上富裕之路。负利率时代下，把钱放银行跑赢通胀是行不通的，对普通人最容易的方式是*款贷**买房，*款贷**买房选择逻辑详见知识星球。
提问：沪叔你好！请问能分析一下崇明房产的价值吗？周围人10个有9个是一票否决。我原来映像中也是认为崇明新房除了自住度假养老之外是没有任何投资价值的。但是最近观念似乎有点动摇，通地铁指日可待，到金桥也就25分钟，旁边就是很好的幼儿园一直到高中，然后交大、同济、上外在这边分校区大学城，商业体也开工了，还有医院分院也在规划谈判，几个楼盘也卖的很快。有点想在陈家镇东滩那买个二套投资，可以考虑吗？
沪叔：你好，房产纯投资，有一个根本的问题，未来再卖的时候谁来给你接盘？崇明线建工在即，预计2026年开通，势必会给沿线的地段带来人气和一定的配套。但毕竟隔海如隔省，光去岛上来回车费就得100块，在东滩新盘附近的唯一地段型商业配套名岛生活广场也基本都是农家乐的饭馆，所以当下不论是通勤还是消费都是缺乏人气且不方便。
在崇明线落定的那天开始，沿线的地价和房价都会把溢价给加进来，当下崇明属于地多人少，大部分都是农地宅地拍地成本低且溢价利润可控，在房屋去化这块，东滩本地基本都是农户自己有房买的客群少，大部分都是杨浦宝山浦东过来的投资客比较多。
所以这边小区交付后仍然不会有什么入住率，只会作为偶尔的自住度假的地方，类似于民宿。人进不来当下仍然有可替代3w多一平的版块，试问崇明的投资利润点在哪里？没有人接盘即便未来二手统一挂高价打掩护出房，周边限价新盘还在续销的状态下，是很难脱手的。
提问：沪叔，你好，有房票，想买学区房，想问普陀区长风板块买，预算800-1000万，这个板块怎么样呢？
沪叔：你好，长风板块，它位于内环和中环之间，距离天山和虹桥都比较近。主要的产业是互联网，金融，科技产业，发展动力不断。交通方面有13号线，沿地铁的是新曹杨商务区和华师大软件园，以及即将开通的15号线，沿线串联一些商业中心。长风公园旁就是老公房片区，就近还有华师大校区。具体买房楼盘推荐详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，本人在上海从事互联网行业，日常出行是地铁，预算是650万左右，想知道买自住房的在哪里买比较合适呢？
沪叔：你好，可以考虑上海浦东的三林板块，虽然普通，但却是十分实用的不可错过的板块。交通方面，三林拥有11号线，到达徐汇滨江仅需要10分钟，同时也可通过它换乘其他线路，使用能级高。教育资源方面拥有上实南校，虽然不是十分热门，但也不算差。商业方面也有三林印象城、金谊广场等商业体，医疗方面有东方医院南院，满足日常看病需求，综合看下来，三林都显得过于普通，但其实再看到这里的价格上，就会发现，三林就是性价比高地。三林的主要产业为互联网以及科技产业，相同产业的板块早已是热门板块，而这样的产业和配套加持下，板块内还是可以买到总价在650w的三房。
另外，11号线正在规划中，到时候将对接前滩、徐汇滨江、张江科学城，未来三林还会面对巨大的飞跃发展，到时候的价格也不再会保持低调，如果心动以及有置业需求的购房者，三林这块宝地不要错过。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，上海房价太高了，普通人在上海工作，预算也比较有限，能在上海置业吗？如果在上海买房，还有哪里可以上车呢？市区核心区根本不敢看，郊区又太远，上下班很麻烦，到底该买哪里？
沪叔：你好，对于普通人来说，要想在上海置业，一定结合自己的实际能力，做好预算规划，该入手就入手，不要因为一些老的观念错过了房产增长的红利。其实，上海目前最好的置业方向，就是五大新城，不要觉得不是上海的核心区，不是市中心就萎缩不前，上海的发展一定是全方面的，未来郊区和市区的界限会更加模糊。也许过不了多久，五大新城就会成为现在的中环，遍布不少高端社区。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
