截止2021年11月3日，全国范围内楼市调控政策出台高达500余次，如此密集的政策调控依挡不住房企的拿地热情。
不差钱的房企分分钟拍下各地王，各种惊爆眼球的土拍金额充斥耳畔，很多3、4线城市的房价悄然破万。
按理说，这么高的房价开发商应该赚得盆满钵满才对，可是，让人十分不解的是开发商竟然天天嚷嚷着说不挣钱！
开发商到底赚没赚钱？今天咱们就通过揭开房价中成本与利润之间的秘密让各位读者们看个明白！
首先，了解一下房价的基本概念
房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格
外行看热闹·内行看门道
作为一名在房地产工作了17年的老兵，本人曾经无数次参与各合作楼盘的价格制定工作。
开发商制定房价的依据一般有3种！
即，成本导向定价，市场竞争导向定价，目标利润导向定价。
其中，最为重要、最常见的是成本导向定价。
直接左右房价高低的是这8个成本
提示：上列8个成本项，其中仅成本公式便有上百个之多，本处只体现各成本项中的重点部分！
成本【1】土地使用权出让金
某开发商以500万/亩的价格拍下“容积率2.0，占地50亩即占地33300平米的B地块”。土地出让金为2.5个亿。
已知关键数据：2.5个亿的土地出让金成本。算出另一个关键数据：楼面价为4170元/平米
楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积
关键公式
成本【2】~【7】建筑成本
开发商摘得土地后入进开发环节，该环节中成本项目不少于22项，本处取“相对偏高造价”估算建筑成本，假定为2475元/平米
提示：6个建筑成本项目，为了让读者朋友们看得通透将不可预见费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、土地征收及*迁拆**安置补偿费全部按0计算
成本【8】开发期间税费——1063.2元/平米
该造价中价格项均为市场平均值
全国各地对开发商征税的率是不同的哦~
开发期间税费开发商有两种计提方式
a计入销售价，约占销售价的11%
b计入总成本，约占总成本的16%
行业中有90%的开发商会将积费计入成本！
占销售价的11% VS 占总成本的16%
开发期间税费=开发成本总和*税率计，{【1】+【2】+【3】+【4】+【5】+【6】+【7】}*【8】6645元/平米*16%=1063.2元/平米
提示：之所以开发商在税费面前取高不取低，是因为开发商有N种方法将税费成本转嫁到购房者身上
先汇总再求和
【1】土地使用权出让金——4170元/平米
【2】建筑成本——2475元/平米
【3】前期工程费——0
【4】不可预见费——0
【5】基础设施费——0
【6】公共配套设施费——0
【7】土地征收及*迁拆**安置补偿费——0
【8】开发期间税费——1063.2元/平米
开发商开发成本总计7708.2元/平米
用数据揭开隐藏在成本与利润之间秘密！
数据揭秘一：4170元/平米的楼面价，开发商至少要卖到7708.2元/平米才能保本！
若以10000元/平米的3线城市成交价推算开发商利润，那么——
每平米利润=每平米销售价格-每平米开发成本
开发商利润为10000元/平米-7708.2元/平米=2291.8元/平米
成本利润率=利润÷成本×100%
开发商利润率为2291.8元/平米/7708.2元/平米*100%=29.73%
开发商哭着说：“根本不挣钱，是假话！”
数据揭秘二：土地成本占房地产产开总成本近半
土地成本占总开发成本的比达到了54%！
7708.2元/平米*54%=4162.42元/平米
税费成本占比达到了14%！
7708.2元/平米*14%=1079.14元/平米
土地成本与税费之和为68%！
7708.2元/平米*68%=5241.57元/平米
房价与土地、税费隐藏在房地产开发成本之中
假定销售价格为10000元/平米
土地占房价比重为：10000元/平米/4162.42元/平米=41.62%
显而易见，土地成本与税费成本在开发成本中所占比重过半，甚至占房价的一大半！
土地价格占成本比重这么高，土地价格不停上涨，房价怎么可能不涨？