声明：中国太大，房价差距太大，各地的税收环境也不一样，各地政府的房地产开发政策也有差异。为避免引起歧义联想，测算按照五线不发达县城假设的，税收是按照相对规范测算的，最终试图给大家还原出一个房地产开发的税收比例，让大家了解到地方政府热衷于房地产开发和土地财政的利益原动力，请大家客观看待，不喜勿喷。
房地产开发所涉及到的四个环节：（一）土地出让环节（二）土建施工环节（三）房屋销售环节（四）装修入住环节。每个环节都有直接或者间接税收，都可以视为房地产开发所带来的政府收入。
一、国有出让土地上房地产开发（商品房开发）测算
假设房地产开发规划容积率为2.7，土地出让金为200万元/亩，楼面地价为1110元/平方米；土建成本1800元/平方米；最终销售价格平均为4000元/平方米。
（一）土地出让环节
楼面地价为1110元/平方米，涉及四项税种：
1、 耕地占用税：土地面积31元/㎡
2、土地使用税：土地面积6元/㎡/年
3、契税：出让金4%
4、印花税：出让金0.05%
以上税收还原至销售价格综合税率为：1.93%
（二）土建施工环节
一般小高层、高层建筑造价为1800元/平方米，涉及四项税种：
5、开发商印花税：合同金额0.03%
6、施工单位印花税：合同金额 0.03%
7、增值税：合同金额/1.11 11%
8、附加税：缴纳的增值税 12%
还原至销售价格综合税率为：5.02%
（三）房屋销售环节
平均售价为4000元/平方米，涉及六项税种：
9、开发商增值税：售房合同金额/1.11 11%
10、附加税：缴纳的增值税 12%
11、土地增值税：售房合同金额/1.11 1.50%
12、企业所得税：售房合同金额/1.11 3.75%
13、印花税：售房合同金额/1.11 0.05%
14、买受人契税：售房合同金额 1.50%（二套房、大面积的会更高）
还原至销售价格综合税率为：12.791%
（四）装修入住环节
涉及营业税一项。
一般家庭入住房屋需要装修、建材、家具、家电等行业。按照平均20万元的消费额，带动的消费税收约1万元。
按照100平方米套房计算约为销售价格的2.5%左右。
综上测算：整个国有土地上的房地产开发过程综合税率为销售价格的22.24%
二、以政府（或者政府投资平台）为投入主体组织棚户区（城中村、旧城）改造
假设改造规划容积率为2.7，土地出让金为200万元/亩，楼面地价为1110元/平方米；土建成本1800元/平方米；最终销售价格平均为4000元/平方米。
如果按照开发投入直接成本计算（2900元/平方米）
成本价=土地+前期+建安+配套+管理费+财务成本
销售价=土地+前期+建安+配套+管理费+财务成本+税金+适当利润
（一）土地出让环节
楼面地价为1110元/平方米，涉及四项税种：
1、 耕地占用税：土地面积31元/㎡
2、土地使用税：土地面积6元/㎡/年
3、契税：出让金4%
4、印花税：出让金0.05%
还原至投入直接成本综合税率为：2.31%
（二）土建施工环节
一般小高层、高层建筑造价为1800元/平方米，涉及四项税种：
5、开发商印花税：合同金额0.03%
6、施工单位印花税：合同金额 0.03%
7、增值税：合同金额/1.11 11%
8、附加税：缴纳的增值税 12%
还原至投入直接成本综合税率约为：6.92%
（三）房屋销售环节
平均售价为4000元/平方米，涉及六项税种：
9、开发商增值税：售房合同金额/1.11 11%
10、附加税：缴纳的增值税 12%
11、土地增值税：售房合同金额/1.11 1.50%
12、企业所得税：售房合同金额/1.11 3.75%
13、印花税：售房合同金额/1.11 0.05%
14、住户契税：售房合同金额 1.50%（144平米以下）
还原至投入直接成本综合税率约为：23.94%
（四）装修入住环节
涉及营业税一项。
一般家庭入住房屋需要装修、建材、家具、家电等行业。按照平均20万元的消费额，带动的消费税收约1万元，按照100平方米套房计算。
约为投入直接成本价格的3.44%左右。
综上测算：整个棚户区（旧城区、城中村）改造过程中综合税率为政府直接投入成本的36.62%
三、从以上分析中，大家应该能够明白为什么地方政府喜欢房地产开发，喜欢棚户区、旧城区、城中村改造工作。
当然，这里没有计算政府的土地出让金收入，如果把土地出让金收入也计算到政府收入中，那么整个房地产开发过程中政府取得的各项“收入”比例会更高。
房地产开发的税收与地方政府的财政收入关系太密切了，这也就是为什么前一段时间网上爆出的一些地方政府通过政府控制的国有投资平台自买出让土地，抬高土地出让价格托市的部分原因。
实际上涉及到棚户区（旧城区、城中村）改造，以政府为主导的投入成本，有约有三分之一会通过税收的形式回到各级政府手中，不管政府给被*迁拆**家庭赔偿几套房，每套房子的政府税收是都要收取的。对政府来说，主导一个*迁拆**改造项目只要能够收支平衡，政府就是赢家。