镇平县人民检察院 镇平县房产服务中心
关于加强镇平县物业行业规范运行工作的
通 告
为进一步规范物业管理工作，强化日常监管力度，促进物业行业健康规范有序发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《*共中**中央关于加强新时代检察机关法律监督工作意见》及《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《南阳市物业管理暂行办法》等法规、文件规定，结合我县实际，现就加强物业行业规范运行工作的有关事项通告如下：
一、建立物业行业多部门联动机制
1．县物业行业主管部门职责：县房产服务中心负责物业管理活动的监督管理工作，建设与维护物业管理信息网络系统。对业主大会和业主委员会运行进行业务指导；县房产服务中心建立物业工作评比督办机制，对物业管理工作实施督办管理，建立“红、黄、蓝”三色督办单，定期对三办两镇物业管理工作进行考评，考评结果纳入年度目标考评。各相关责任部门对交办事项任务落实不力的，由县房地产综合管理工作领导小组办公室会同县委督查中心进行督办。
2．物业行业相关部门职责：住建局负责建设工程竣工验收备案和附属工程验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；辖区公安派出所负责住宅小区的治安检查、秩序维护人员行为活动，对违法犯罪活动依法进行处理；消防大队对居民住宅区中性质重要、功能复杂、规模大、消防安全技术要求高的消防安全重点单位实施消防监督检查，处理消防安全违法行为；城管执法局负责对住宅小区内违法建筑、占道经营、毁坏绿地和房屋装饰装修违法行为等进行查处；市场监督管理局负责做好对小区内经营者行为的监督管理工作、负责住宅小区内的电梯等特种设备的安全监督管理工作、对房地产开发企业的虚假宣传进行查处、依法对小区水电费加价和乱收费问题进行查处；规划发展中心负责对擅自改变规划方案的问题进行认定并及时移交执法部门查处；生态环境局负责小区内环境污染等问题的管理工作；供水、供电、供气、供暖、通信等部门负责小区内设施设备的建设、管理、维护、改造、移交等工作；由房产服务中心牵头，认真排查辖区内的各物业小区，列出存在问题，针对全县各物业小区私搭乱建、违规建设、物业企业乱收费、虚假宣传、电梯维保等行为进行分类交办县市场监管局、公安局、消防救援大队、城市管理局等有关部门，由县房地产市场综合管理办公室，督促相关责任部门落实，对拒不整改的物业企业由物管会予以解聘。
3．乡镇（街道）物业办职责：组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；组织、指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；组织辖区内物业承接查验、指导监督物业服务项目的移交和接管；指导、协调物业服务人依法履行义务，处理物业管理投诉，统筹协调、监督管理辖区内物业服务活动。
4．社区居（村）民委员会职责：在街道办事处、乡镇政府的指导下做好具体工作，建立*党**建引领下社区居（村）民委员会、业主、物业服务人共同参与的协同治理机制；有权就业主反映的物业服务事项向业主大会、业主委员会或物业管理委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。
5．县检察院职责：对在物业管理活动中负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或不作为致使业主、物业管理企业的利益或公共利益受损，依法向行政机关提出检察建议督促依法履职，行政机关不依法履行职责的，检察院依法向人民法院提起行政公益诉讼，对国家工作人员涉嫌职务犯罪、渎职侵权等违法违纪行为的移交监察机关，构成犯罪的依法追究刑事责任；
对建设单位或物业管理企业违反条例、物业服务合同等规定损害众多业主利益，检察机关可支持业主委员会或物管会提起民事诉讼。
二、统管全县物业行业安保队伍
由县公安局、人社局牵头，对全县物业企业安保队伍进行清理整顿，对不符合安保队伍要求的保安一律清退。建立物业安保队伍*党**支部统一管理、物业行业*党**委统一调度、物业公司统一聘用的物业安保管理新体系。
三、建立四级“网格化”体系
由乡镇（街道）牵头，依据本乡镇（街道）、村（社区）、物业公司、网格员四级物业“网格化”现有工作体系，达到“五清”工作要求。（即：常住人口台账清、外出人员去向清、特殊人群情况清、*党**员公职人员清、流动人口底子清）
四、实施业委会（物管会）全覆盖
全面实施业委会（物管会）全覆盖，全县各商品房小区、老旧小区改造后的小区、机关事业单位家属院、集资建房小区均须成立业委会（物管会）。新建商品房小区按照前期物业招投标备案制度，交付使用后即由乡镇（街道）、村（社区）组织业主成立业主委员会，老旧小区改造后的小区由改造实施单位负责组织成立业主委员会，机关事业单位家属院由单位负责组织成立业主委员会，集资建房小区由项目实施单位（或个人）负责组织成立业主委员会，达不到业主委员会成立条件的，由单位（组织者）成立物业管理委员会。
1．业主委员会职责：执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；配合街道办事处、乡镇政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
2．物业管理委员会职责：物业管理委员会承担业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。建立健全社区*党**组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。
镇平县中心城区涅阳、雪枫、玉都等三个街道办事处和杨营镇、石佛寺镇（以下简称“三办两镇”），应落实属地管理，切实履行在物业管理当中街道办事处、乡镇人民政府及社区居（村）民委员会的职责。应成立物业管理办公室或领导小组，熟悉相关法律法规，切实履行好相应职责。三办两镇成立物业办后，应当将物业办人员组成名单报县房产服务中心备案，乡镇（街道）物业管理人员应当积极参加物业业务培训、由县房产服务中心负责业务指导。对无业主委员会的物业小区由办事处牵头，要在5个工作日内成立物管会，实现全覆盖。物管会主任由乡镇（街道）干部担任。
五、建立物业企业信用管理机制
物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向镇平县房产服务中心物业发展规划股办理备案手续。由县房产服务中心统一建立《镇平县物业企业信用管理储备库》未按照相关要求进行备案的企业，不能参与服务，县房产服务中心定期对全县各物业服务企业进行综合考评，原则上每半年举行一次。县房产服务中心定期向社会发布物业企业信用评级情况；不达标的物业服务企业取消备案资格并纳入镇平县物业管理黑名单，纳入黑名单的物业服务企业自行退出物业服务，拒不退出的由物管会或业委会强制执行。
六、实施前期物业招投标备案提级管理
实施新建商品房前期物业招投标备案提级管理，由房产服务中心对参与招投标企业进行资格审查，原则上参与招投标物业服务企业法人与实际控制人一致；优先推荐在物业企业信用等级评价综合考评排名较高的物业服务企业参与前期物业招投标；新建商品房项目未进行物业招投标备案、未公示物业服务价格的不予办理《商品房预售许可证》、不予办理预售资金监管事宜。
七、加强行业指导推进物业行业规范化运行
县房产服务中心负责中心城区内物业管理活动的监督管理工作，对业主大会和业主委员会运行进行业务指导。住建、自然资源、规划、发展改革、民政、市场监督管理、公安、应急管理、城市管理、生态环境、卫生健康、园林绿化、消防等相关部门按照各自职责负责物业服务活动的相关监督管理工作。各相关职能部门应相互配合、形成合力，在县房地产综合管理工作领导小组和县物业行业管理领导小组协调、指导下，加强中心城区物业综合管理工作，切实做好中心城区物业管理工作。
八、对涉黑涉恶人员清除出物业从业队伍
镇平县中心城区范围内的物业从业人员应按照属地管理原则，向物业服务企业所在的村（社区）及乡镇（街道办事处）进行报备，由三办两镇物业办人员协同公安派出所对从业人员进行审核，对涉黑涉恶、违法违纪人员，应当退出物业服务工作。
九、建立联席会议机制
县检察院、房产服务中心等有关部门建立联席会议机制，定期或不定期协商解决工作中遇到的新情况、新问题。本通告由县检察院、房产服务中心负责解释。
本通告自发布之日起实施。
镇平县人民检察院
镇平县房产服务中心
2023年2月17日