近期，有消息称保利时代计划在本月中下旬拿证，也有不少购房者在咨询我们的购买建议。

由于该项目售楼部亮相不久，样板间上周末才开放，非常低调，相关信息较少，大部分购房者还不知道这个楼盘所处位置。

保利时代位于主城区北一环外，规模约379亩，属于人北中央商务区版块。售楼部规模也是保利在成都最大的一个。

按理来说，这样的项目从拿地初期就会受到极高的关注，但市场上对它的拿地信息却很少。所以，要全面地了解保利时代这个楼盘，我们先从土地开始聊起。

金牛区最大的旧城改造项目

2018年12月28日，保利发展与成都木综厂府河桥市场自主升级改造项目在成都举行签约仪式。金牛区政府引入保利发展，打造金牛区最大规模的旧城改造项目。原木综厂建材市场旧址，也就是今天的保利时代。

​它位于金牛区重点打造的人北中央商务区版块内，总体定位为商务总部区、现代商贸区。今年我写过一篇关于城北规划的文章<成都开始向北>，强调了人北中央商务区是城北向外延伸发展的起点，是门面，也是城北最核心的区域，没有之一。

​人北中央商务区规划效果图

金牛区政府的官方描述亦是如此：“人北中央商务区处于成德绵城市群枢纽地位、是成都市‘双核共兴’‘北核北移’的重要载体，在成都打造建设具有国际影响力购物天堂战略规划中，具备打造城北高品质商圈的天然优势。”

区域内近几年开发的龙湖上城、花千集等项目、以及大规模的旧城改造，正在加速改善区域城市面貌。

​城市面貌更新中的人北中轴

保利时代项目恰好也是其发展过程中的一个重要节点，将要完成区域内379亩的城市面貌更新。

配套相当完善，但也有小遗憾

保利时代不是一个单纯的住宅项目。在城市配套的打造上，它379亩的项目版图上规划了包括：幼儿园、临河公园、派出所、医院、住宅、写字楼集群、商业集群、在商业部分还包含了TOD的打造。

保利时代项目规划

当然，涉及“旧城*迁拆**”，那后期就避免不了“返迁”和城市配套的打造。但好在*迁拆**部分全部为商铺，后期涉及的返迁部分也均为铺面，这样保证了其住宅纯正的商品属性。

在配套方面，保利时代所处的地段，其交通优势、商业配套已经非常明显。

在轨道交通方面，区域内拥有1号线、5号线、6号线、7号线在内的多个站点。未来，保利时代商业部分将接通地铁站点，打造原创TOD。公共交通通勤非常便捷。

在商业配套方面，除了已经成熟的金牛万达外，明年，龙湖上城天街将开业，拥有12万方的盒子商业，引入了包括Urban Revivo、Champion在内的多个潮流品牌。同样在明年开业的还有花千集的街区商业。以上商业配套都距保利时代1公里范围内，基本满足了片区内购房者吃喝玩乐购物等需求。

龙湖上城天街实景

当然，保利时代本身也有规模巨大的商业体量，但目前还未动工，呈现期大概率在住宅后面。

在教育方面，这是金牛区的短板之一，也是版块的短板。目前，保利时代项目隔壁就是成都市五丁小学，其口碑质量一般，保利时代划入该学校的概率较大。

​五丁小学实景

另外，保利时代自身需配建一所幼儿园，未来片区内大概率还将新增一所小学。

二环内少有的“刚改”产品

在如今大户型供应为主的主城新盘市场，保利时代聚焦在“刚需”、“刚改”群体的产品实属少见。

住宅部分一共分为4个组团，共计有2600余套房源。本批次将预售云门、云央组团，共计7栋楼，供应约780套房，户型面积从109-131㎡不等。

​基础信息

产品类型：高层住宅

预售套数：约780套

楼层：19-34层

面积段：109-131㎡

价格：预计22000-25000元/㎡（含装修）

梯户比：2梯4户

容积率：4.5

绿化率：30%

物业公司：保利物业

物业费用：待定

交房时间：预计2年后

本批次预售的两个地块占地均不超过20亩，占地较小，园林景观方面局限性较大。“麻雀虽小，五脏俱全”，两个地块园林均留足了儿童游乐区的位置，以及小型的水景区，属于“小而精”的组团。

相较于后期最大的云洲组团，前期小组团的优势也比较明显。首先在视野方面，由于两个组团东侧均为低层老旧民房，两个地块之间的派出所、幼儿园均为低层建筑，自身楼栋也少，在视野上不会形成遮挡，采光能得到保障。平均一个地块上不足400户，居住密度也会比较低。

两个组团的所有楼栋均为2梯4户的设计，坐北朝南，109-115㎡户型朝南，128-131㎡户型南北通透。

C1户型：建面128㎡，四房双卫

​C2户型：建面113㎡/115㎡，三房双卫

​两个户型均位于南侧地块，布局基本相同，均为竖厅设计，双阳台，卧室窗户均为落地窗，餐客厅开间及进深基本符合这个面积段的主流水平。

D1户型：建面131㎡，四房双卫

​D2户型：建面109㎡，三房双卫

​以上两个户型均位于北侧地块，D1户型为横厅布局，四房双卫，拥有7米开间的大阳台，南北通透采光。D2户型为竖厅，户型开间也达到了3.9米，主采光面朝南。以上两个户型均非常方正，基本也没有短板，窗户也均为落地窗，客卫均做了干湿分区。

在装修设计上，目前还没有公布详细的装修标准，在装修风格上，售楼部仅亮相了128㎡竖厅户型样板间，整体偏轻奢风格。

据置业顾问介绍，基本的新风、地暖、中央空调三大件配齐。赠送进门玄关鞋柜，电视墙采用了石材+不锈钢包边的设计，客厅地砖，卧室木地板，卫浴五金为科勒等进口品牌，和市场上主流改善类产品的装修配置大差不差。

关于缺点 & 购买建议

项目不足 ：

1.前文说了，保利时代的项目配套中最大的短板是教育质量问题，这也是金牛区的短板所在。如果购房者对学区配套要求较高，我还是建议多关注锦江区或青羊区的住宅产品。

2.作为一个大规模的综合体项目，项目全部呈现周期会比较长，少则要三四年。并且，周边还存在大量的老旧砖房，被*迁拆**也是大概率事件。所以周边环境会长期处于更新状态。这种情况有利有弊，弊端是长期的噪音和空气质量影响，优势也是环境的更新带来的价值提升。

​项目周边老旧房

3.关于容积率，很多购房者可能已经注意到了，保利时代住宅部分的容积率为4.5，担心是否会影响到居住舒适度。其实我个人对于这一点看得比较淡，以开发商现在应对低密地块的做法，基本是高低配产品。对高层买家来说，产品其实都是一样的，购房者只需要注意选房时候避免被遮挡采光。

关于购买建议：

在预售价格上，置业顾问透露的价格会在22000-25000元/㎡左右。这个价格和去年区域内龙湖上城（已售罄）相近，甚至还高出了一点点。

这个单价看似很高，但仔细分析你就会发现，保利时代把户型控制在109-131㎡，户型可以满足大部分刚改购房者的需求，总价控制在240-300万左右。

这个总价区间，在主城区二环附近的竞争力太强了。比如近期开盘的洺悦锦园、万科天荟、玖华台等，起步户型都敢定在130㎡以上了。

所以，我对于保利时*开代**盘的去化率并不担心，因为它的产品和总价，对于主城区的入门级的改善购房者而言，尤其还是二环内的项目，还是具有较大的吸引力。