之前我们就有说过，禄口如意湖附近多家楼盘早已蓄势待发，就在上月底，禄口“超级大盘” 珠江四季悦城 率先公开售楼处，且有计划7月就上市首开，放风价在2万/㎡以内。
刚需买房人可以关注一下。
Part1
珠江四季悦城共有5幅地块组成，包括西部路桥G96和G105、江宁城建G97和G104、惠宁市政G98，是禄口的“超级大盘”。均于2019年12月以底价成交，没有毛坯限价。
五幅地块中，最先亮相的是G98地块、G104地块组成的一期项目，以精装小高层产品为主。计划7月份首开G98地块共3栋154套精装房源，户型面积为85㎡、99㎡，放风均价2万/㎡以内。
G98地块，备案名为悦鸣嘉苑，拟建9栋11层住宅以及部分社区配套用房。
G104地块，备案名为鼎瑞嘉苑，拟建10栋高层住宅和6栋小高层。
悦鸣嘉苑（G98地块）
据置业顾问介绍，珠江四季悦城5幅地块的产品，无论是外立面、内部景观、户型设计上都相差不大。最先上市的悦鸣嘉苑（G98地块），3房起步、一梯两户、全飘窗设计，在“刚需”2字的紧箍咒之下，整体以实用性为主，户型上也较为中规中矩。
户型图：
在两个户型当中，99㎡做到了四房两厅两卫还是较为优秀的，且户型方正、3开间朝南、南北通透，整体居住舒适度也相对较高。4房设计进一步提高了内部空间的功能性，更为契合刚需买房人的置业需求。
从样板间也可以看出，除了全飘窗设计之外，主卧、次卧均留有内嵌式衣柜位置，对于房间空间有限的刚需户型而言，预留衣柜位置的设计使得好感度+1。
另外项目精装标准在2000/㎡左右，包括海信的中央空调、蒙娜丽莎地砖、TOTO卫浴、老板灶具，无装修升级包。虽然是大白墙且无地暖新风，但对比禄口多个在售项目分体式空调，中央空调则让买房人的好感度再次UP。
Part2
虽然每次去禄口跑盘都有新收获，但禄口“盘越来越多、去化依旧缓慢”的现状是一成不变，也是固有印象。
在这个如意湖旁边的“空港核心居住区”内，除了珠江四季悦城之外，还有4家新盘（5幅地块）计划下半年加入战场，来分享本就有限的新房市场资源，从禄口老镇到百利广场周围再到如意湖区域，禄口楼盘之间的竞争从未停歇且大有愈演愈烈的趋势。
而禄口近期有新动态的楼盘都集中在如意湖附近，除了珠江四季悦城之外，还有碧桂园星语海、银城蓝湖郡（下关城开G01）、中铁建栖云府，从施工进度来看，都有在3季度上市一争高下的势头。
对于南京人而言，银城、碧桂园、中铁建3家都是在南京深耕多年的房企，而首进南京的珠江地产则相对较为陌生。
珠江地产总部位于广州，业务涉及城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅等，属于综合性企业集团，此前在北京、上海、广州、深圳等均有项目落成。而珠江四季悦城则是珠江地产进驻南京的首个作品，多幅地块、多种业态，可见珠江地产打算深耕南京的决心。
从拿地情况来看，除珠江四季悦城之外，其余3家楼盘的毛坯限价都是17500元/㎡，后期加上2000元/㎡的基础精装之后，预计均在19500元/㎡左右。 而珠江四季悦城放风价在2万元/㎡以内，因此价格战的竞争优势基本不存在。
刚需区域的产品定位也较为明确，以刚需小户型为主，因此如意湖旁的这4个楼盘的产品大概率会形成同质化严重的问题。
价格、产品都已有所限制，用什么作为项目的竞争优势呢？这可能是这4家楼盘都要面临的问题。
Part3
说到新房项目之间的竞争压力，珠江四季悦城的置业顾问表示：“何止是新房市场，说实话，禄口这边二手房内卷的也很厉害，不少想出售的业主都在较着劲降价。无论是否是同区域的产品，低总价是唯一最具优势说辞。”
虽然竞争压力在增加，但由于上秦淮、正方新城等板块的挤压，禄口新房均价还是比较“吃香”的，毕竟对于刚需客群而言，低总价总是最为吸引人的地方。
但刚需客群也要注意的是，虽然空港规划较为完善，但目前周边能看到就是赫贤国际学校和空港会展中心，商业、医疗等方面还相对较为匮乏，在各新盘所带商业营业之前，都将依靠百利广场和空港生活广场。
写到最后想想，如意湖附近、S1号线翔宇路北站旁，均价2万/㎡、总价160万左右的新房，其实对于预算有限的刚需来说，是真的香！