文 | 《地产小王子》创始人 程立
小王子·01
上一期给大家推荐了500万之内的纯刚需和刚改需求的板块，文章链接：2023年，杭州一手房板块选择宝典(上) | 程立
今天接着推出中篇，给大家推荐500万以上改善、高端改善和豪宅的板块推荐。
不同总价段，选择的逻辑是不同的，特别作如下几点说明：
1、刚需和刚改板块，注重性价比、生活配套的充足及交通的便利。
2、普通改善和高端改善板块，则更注重板块在城市中地位，以及产品力。
3、豪宅板块，则注重稀缺性三个字。
4、我们的总价段以一手房为主，二手房的选择今后会另有篇幅解读。
5、我们每一档推荐3-5个板块，尽量兼顾城市东南西北各个方向的人群需求。
小王子·02
总价500-700万，普通改善板块推荐：
这个总价段的房子，对应的面积120-160方，4房户型，对应的单价3.5-4.5万/方。
1、首选，艮北板块。
艮北与钱二仅一路之隔，处于扁平化的相邻模式。这使得艮北的大部分楼盘与钱二都很近。紧挨这杭州这个限价第一梯队的板块，自然能近水楼台先得月。
何况，艮北不少精装项目石材铝板外立面，拥有会所、恒温泳池，在品质上与钱江世纪城的众多次新楼盘接近。这也是艮北未来价格能够向上延展的基础。
2、其次，未来科技城+云城。
有人会问，这里是杭州第三中心，你怎么排到艮北后面去了？从未来来看，我可能更看好未来科技城+云城。但如果从普通市民的生活改善来看，我把这里放在第二位。
未科之前一通炒作后跌落。如果从最高点算，跌幅接近40%，恐怕是全杭州之前一轮调整跌幅最厉害的板块了。本来未科开发接近饱和，但现在有了云城，当下和未来的供应量都非常巨大。
职住平衡下，政府需要抑制这里的房价在一个合理稳定的状态，才能吸引更多的企业和人才进驻。
接下去，未科+云城会是杭州房住不炒的典范。
未来可能很好，但也充满不确定性。加之教育、交通等其他配套，艮北是更确定，更安全的选择。
但我依然强烈看好未科+云城的组合，把这里放在普通改善的第二位。尤其是在这边工作的朋友，想住200方+的大房子，当下是最好的机会。
3、再次，浦沿板块。
滨江其实才是杭州最强的区。只不过体量小了点，人均是稳压其他区大大一截的。
正因为可用地不足，区政府那边定位豪宅板块，那浦沿就应该是滨江中等收入的产业人群就近改善的好去处。
4万上下的限价，作为普通改善来讲，刚刚好。
但浦沿存在一个大问题。到了4万，究竟是选市北，还是稍微加点钱，买到钱二隔壁的艮北去？
4、然后是市北板块。
这里和艮北一样，就一个逻辑，紧挨这钱江世纪城这个一级板块。
但和艮北不同的是，这里腹地纵深过大，不像艮北和钱二扁平挨着，所以越往南，差距会越大。
市北西为新杭州人所喜欢，市北东为老萧山所爱。
市北西之所以比市北东好，是因为市北西与滨江区扁平化相邻。
在奥体和世纪城没有涨起来之前，大家认知中浦沿比市北好。现在，大家则普遍认为市北比浦沿好。但如果市北供应一直很大，恐怕这个认知又会倾向浦沿。
毕竟房子是用来住的。
5、接着是运河新城。
把这里放在浦沿之后，也是因为市区可以改善的板块不少，相互之间很难拉开巨大的差距。不像江对岸，可选余地少， 所以需求就会集中。
但作为整体开发的板块，离市中心位置也比较近，能拥有较好的教育、产业、交通等配套资源，这个板块相对其他普通改善板块，还是有一定优势的。
6、最后，是金沙湖板块。
本来这里我不想推荐的。钱塘新区的金沙湖板块，和运河新城面临同样的问题。这里城市界面、景观风光、生活配套都很强。但最大的问题是离艮北太近了。
但凡有能力往上够一下的人，是不会留在这里的。
考虑到广大的钱塘新区还是需要一个改善的版块推荐，所以把这里加在了最末。
能力够不上的人，总也得有个好去处，这里城市界面棒，配套纯属，交通便利，除了城市板块地位不够高以外，真的好像没啥缺点。
小王子·03
总价800-1200万档，高端改善板块推荐：
这个总价段，对应的单价差不多在4.5万-6万，面积段从170-250方。高端改善的客户，应该更注重氛围感。也就是说，需要一个更纯粹的城市界面，尽量避免和老破小扎堆在一起。
1、首选，毋庸置疑世纪城板块。
拥江中心江南岸的核心位置，高规格，除了望江新城、钱二，谁也比不了。不但当下倒挂巨大，未来依然充满想象。
本来世纪城应该有更好的表现，但政府限价卡了它的脖子。4500元/方的精装限价，让它连申花都拼不过，更不要说和6000元/方装标的望江新城和钱二比了。
加上开发周期较长，之前老户型+小户型占比也不少，纯粹感还是差了点。
这个问题不解决，江南岸的高端改善总归低人一头。
当然，只要心往都市摩天风貌的人一大把，怀揣发财梦想的人一大堆，这里热度永不会降。
2、次选，申花板块。
这里什么都好，教育、医疗、商业、地铁、景观都是超高配。
唯一的缺点是天花板有限，且供应接近尾声了。
让申花反杀世纪城的原因有两条：一是上一批中投资客少，交付的次新抛压小；二是品质稳压世纪城，让接二手的人觉得改善很值得。
但这两条的情况都在改变。
申花稳定的倒挂，让投资客觉得这里安全垫比哪里都强，养云之后的楼盘，投资客占比绝对低不了。
品质么，内装从石材掉到了地砖，外立面从纯铝板掉到了纯涂料，限价反而还涨了些，究竟有多划算，仁者见仁智者见智吧。
目前7-8万的二手房价，想要再走出独立行情，异军突起的概率是很小了。但后市跟上全杭州平均水平是绰绰有余的。
3、文晖板块。
这里是离武林广场也近，离钱江新城+江河汇也近。老杭州人特别认，新杭州人也喜欢。
5万+的限价非常精准的定位高端改善。
非要说缺点，就是这个板块太小了，后面能用的地不多，且买且珍惜吧。
4、然后，滨江区政府板块。
本来这个板块排名会更靠前，但既生瑜何生亮。世纪城板块紧挨着，别看现在二手房价格是这里更坚挺，未来应该还是世纪城更牛。
但实力不容小觑。尤其是晓风印月附近一带，城市界面已经可以和世纪城-奥体媲美了，无奈后期供应实在有限，不然未来会有更好表现。
5、最后，钱二六堡中路以东。
不少人戏称这里是8.5堡。但机会永远是在认知不一致的地方。
政府给了这个限价，与6万+的房子，又在同一个没有任何割裂的板块中，这里未来会有很好的表现。
这不，官方新闻说上城区领导调研太古里去了。一般八字没一撇的事儿，大张旗鼓的说，不符合常识。
有耐性，想要配置到优质资产，又希望确定能买到手，而不是傻傻的搏摇号的朋友，抓紧进钱二。
想要住超大户型，享受高品质住宅的朋友，也请抓紧进钱二。
短炒的千万别来，可能会套死你。
小王子·04
总价1200万以上，豪宅板块推荐：
在我看来，限价之下无豪宅。但面积段和位置，我们还是可以推荐的。
1、江河汇板块。
这里是未来杭州的城市原点，也是杭州城市的新封面。在他面前，南星桥和望江新城有种廉颇老矣的感慨。
2、望江新城。
6.98万元/方的限价，对应200方及以上户型，才是真正稀缺的好房子。
3、钱二六堡中路以西，江河汇以东。
限价6.58-6.75万元元/方。价格仍然是第一梯队的。面积仍然建议买大的，越大越好。
4、钱二六堡中路以东。
尽管限价只有5万+，但一线江景做了360-460的超大户型对应总价老早超过1500万了。未来就是蓝色钱江、金色海岸第二。
接下去不知道还有没有这么大的户型了，不但自住非常好，稀缺性也会增加其收藏价值。
小王子·05
2022年，杭州超过1000万以上的房子，有一半以上出自钱二。
大家会发现，杭州未来一半以上最贵的房子也都将出自钱二。
这是我强烈看好钱二最重要的原因。
你还真以为有钱人是人傻钱多吗？
要知道，每个板块最终都是用真金白银堆出来的。
下一篇，推荐这些板块中的优质楼盘。