在刚需刚改为王的当下，环城、远郊盘走量积极，经常刷屏朋友圈，而改善成分居多的市区则声音很小。
但存在感低不代表实力弱，今年市区会很多新地和新盘入市，在这些新鲜血液的带动下，很多趋于沉寂的板块也热了起来。
所以，今天，我们就一起来聚焦市区，解读下市内六区的买房“密码”！
01
和平区
瘦死的骆驼比马大。虽说现在和平区的地位已大不如前，但它仍是天津楼市的“风向标”，且具有很强的学区属性。
只可惜，在售项目贵且少，大多还是公寓，新项目又“无限延期”，再加上从2016年天房大沽北路地块之后，和平区再无宅地新供应，让这个区陷入了“青黄不接”的尴尬局面。
现在和平区加上公寓和待售，满打满算才9个项目，价格最低的均价3万8，高的均价8万5。
若只看在售住宅和居住型公寓的话，选择项只有3个，*安泰**道五大院还是个卖了多年的尾盘了。
剩下两个完全是不同风格，招商津湾天玺走的是高端、大户型路线，而和平翰林公馆的卖点则是小户型、学区房。
讲真，能撬动和平区房价上涨的只有两点，一个是学区，另一个就是小户型。但凡与这两点契合了，走量将不成问题。
话说前一阵大火的阅和平也是这样的“热销”体质，所以一开盘就近乎售罄。现在官方口径是卖光了、没有房了，据说还有一些内部房源。
另外，还有两个小道消息：一个是天津天成售楼处有施工迹象，难道当年那个叫嚣房价破十万、精装标准1万5的豪宅又要杀回来了？
另一个是，传闻天房大沽北路地块改规划了，部分商业要变成住宅。
02
南开区
南开区的超级IP就是地王。
从2013年开始，天拖地块、手表厂地块、育梁道地块，到2016-2017年的双峰道地块、制本厂地块、咸阳路地块、迎水道地块……
一宗宗地王频频造访，让南开区的“地王”光环愈发耀目。
地价也是水涨船高。2013年，融创天拖地块楼面价才10109元/平米；而2016年，金地双峰道地块楼面价5万6，创下了全市最高历史记录，且至今无人能超越。
面粉决定面包，南开区豪宅化的基因已经打下。
天房崇德园3月23日三期开盘，419组客户选80套房，当天近乎售罄，成交金额7.2亿元。
这个项目地段和城市界面都一流，也难怪每次开盘都要靠抢的。
现在三期又要加推了，预计5月25日加推70套洋房，预计价格5万8，都是千万级别。
保利迎水道地块预计7月份要动了，洋房价格预计5万6左右。
这个项目也改过规划，提高高层占比、增加户数。从原规划的690户增加到了921户，户均面积也从原规划的159平米降到了119平米。
旁边的迎顺大厦还有一栋住宅，正在建设中，但进度很慢；今年融创新入手的凌庄子地块下半年就要开盘。
此外，正在路上的还有南开府、正荣制本厂项目、金地阅千峯等。南开府规划有156套洋房，预计价格4万2左右；正荣制本厂项目已经动工，主推大户型……
目前南开区在售的住宅项目有南开1911、融创181、天房天拖、南开悦玺等，价格最便宜的是南开悦玺，高层3万8、小高4万、洋房4万2，现在还剩9套房源。
南开1911近来卖的不错，首开之后又加推了一次，价格略有上调，均价4万2，其爆款户型就是101平米三室，目前所剩已不多了。
天房天拖是尾盘了，均价5万；鼎福汇刚交房，价格在4万左右，之前推过3万5的特价房。
除了高价项目外，南开区还有一种低门槛的选择——居住型公寓。
虽然公寓在天津不受待见，但居住型公寓是个例外，且在跑赢大势上的实力也不容小觑。
比如南开喜马拉雅、天塔喜马拉雅、中交海河公馆，入手门槛低，适合投资、落户。
天塔喜马拉雅主推建面55、76、139平米左右户型，南开喜马拉雅主推建面50-140平户型，还有双钥匙户型，可以一套自住，一套出租。
另外多说一点，除了已经出让的凌庄子地块外，还有3宗地块计划今年出让，即凌庄子另外两宗地块和中医药大学地块。
可见，南开区已经摘掉了“房荒”帽子，即将迎来新的供应。
03
河西区
河西区是今年市区的热点。
一个原因是，新项目多。
虽然之前河西3年没卖过地，但却在去年年底接连卖出了3宗地。而且这三地块均已亮相。
中交绿城拿下的陈塘庄那两宗地块案名为绿城诚园，这是一个“小而精”的社区，两地块加起来才只有565套住宅。
项目预计6月首开小高层1、5、6号楼，共142套房源，主推户型建面约89-143平米，毛坯，预计均价42000元/平米。
绿城浯水道地块案名为御江臺，由绿城、金茂、禹洲三家合作开发，主推建面约95-140平米三室和约140平米四室，项目预计8月份开盘。
再加上目前的供应主力仁恒公园世纪、天地源熙樾台，以及老盘格调绮园等，新梅江板块今年又会火一把。
仁恒公园世纪预计近期加推8#楼，天地源熙樾台也要加推新品；格调绮园目前主推的是城市型公寓，价格28000元/平米起。
看来，项目扎堆的确能带来热度和曝光量，但同时竞争压力也大，要想突围没点真本事是不行的。
另外，叠彩道项目也是一个关注度比较高的新盘。这是个高端改善盘，主推大户型，由万科和旭辉合作开发，用旭辉品牌。
这个项目是河西北部片区唯一的项目，因为是收购项目，所以会严格执行区域指导价。
天房壹湾正在排卡，项目共3栋，均为居住型公寓，预计首推60-120平米户型。
另外一个原因是，土地储备多。
河西区拥有“上三区”中最大的“土地池”。仅今年推介的地块占地面积就有87公顷，体量达223万平米。
主要集中在解放南路片区、体育学院地块、珠江道地块。
单一个解放南路片区就包括了13宗地块，建面达130万平米。如此大体量的集中地块，是市区十分罕见的。
即使今年出让一两块，也会让新梅江的热度再升温。
04
河东区
河东区虽为“下三区”，但近来销量在市内六区中月月领跑。
其中的大功臣就是路劲*阳城太**，本身项目价格就很亲民，是置业市区的最低门槛，还时不时推出特惠房，价格自然更合适了。
所以其长期霸占市区销冠宝座也在情理之中。
不过你也不要为此给河东区贴上“最便宜”的帽子，因为河东区并不是“一水”的低价，海河边的房子就是个“例外”。
海河金茂府高层均价5万2、洋房均价6万2，即使是推出的特惠房，也是近千万的总价，不是一般人可以买得起的。
天津恒大帝景高层均价3万8，洋房均价4万5。它那款压轴产品275平米五居，还带倍儿炫的270度观景飘窗，一套下来也得上千万。
可见，河东区跨度还是蛮大的，刚需改善都齐了。
另外，预计下半年河东区还会迎来一波强供应。
雍鑫雍祥园预计5月中下旬首开高层2、4号楼，84、96平米两室和110、122平米三室，毛坯，预计32000元/平米左右，这个价格跟中储正荣栋境差不多，那肯定拼不过后者。
华润一纺机地块预计下半年入市，这个项目为城投、华润合作开发，有8栋高层，总体量约15.9万平米，主推80多平米两室和90多平米三室，预计30000元/平米左右。
格调张贵庄项目预计下半年亮相，明年开盘。这个项目位于张贵庄地铁站南侧，行政上属于河东区，体量很大，定位改善。
天房万欣城3万4左右的价格对比周边有点高了，项目最近还公示了部分商业改住宅的规划。
对了，大家别忘记，河东津滨大道C地块还在“无限延期”中。该地块位于天房万欣城北侧，体量超7万平米，起始楼面价22039元/平米。
此外，津滨大道地块和广东山庄路地块均出现在了今年推介地块中，总土地面积26公顷，规划建面近60万平米。
05
河北区
相比来说，今年供地最猛的是河北区。
低调，可能是河北区给大多数人的感觉，但殊不知，它却在闷声发大财。
今年市区卖出了3宗地块，2宗都出自河北区，总占地面积约4.1万平米，成交总价19.45亿元。
除此之外，河北区今年推介了12宗招商地块，可建设用地面积共计约123万平米，总体量约310万平米。如此大体量，当属市内六区的头一份。
同时，河北区的房子库存也很多。仅在售项目就有13个，产品多样，且档次分明。
靠近海河的归为上档，比如旺海公府、首创天阅海河等，房价4万+。
甚至连海河边的公寓都卖的很好，首创大河公馆甚至一天就能成交十多套；旺海CLASS最近也卖的不错，148平米户型最受欢迎，买房人的置业目的基本都是自住。
河北腹地的项目归为中档，价格一般3万出头。
比如天房中山路，地段好、地铁上盖，还有河北区中环线内最大的城市综合体，以及两大公园等，均价3万3，性价比很高。
门槛级的是天房北宁公元，单价28000元/平米起，虽拼不过路劲*阳城太**，但也很实惠了。
待售的还有5个项目，包括中国铁建西派国印、中冶德贤华府、紫金府、天房勤俭桥地块等。
中国铁建西派国印是河北区腹地目前唯一的高端改善盘，项目预计5月首开高层11号楼和12号楼，全部为三居产品，三开间、大尺度，精装交付。
中冶德贤华府预计8月份首开，也是定位高端，特点是河景和科技。
紫金府的“八卦”比较多，曾经也是一个地王，先是开盘一拖再拖，去年甚至打算转手。天房勤俭桥地块也曾一度传言要退地。
赵沽里地块规划已出，共规划有8栋住宅，包括2栋7层到顶的洋房和6栋31层到顶的高层。据说会可能会做中国铁建语系产品。
话说，好一个中铁建，当真是“河北巨无霸”、“*钟金**河航母”啊！
06
红桥区
在老天津人的眼里，红桥区算是“下三区”的老末了，但房价并不如此。
除了九和府外，其他住宅最便宜的也得3万4。
朝阳领御2号楼即将加推，目前高层1、3号楼在售，均价36000元/平米。
北岸中心没多少房子了，洋房仅剩少量146平米四室户型在售，高层仅剩少量112平米小三室、142平米大三室户型。
公元大观之前一直卖的都是洋房，3万6起；4月30日高层首开，户型建面约为100、123平米，均价35000元/平米。
而九和府高层原来卖2万8、9，卖不动，现在已经降到了2万5。
红桥区的“后备军”是首创西青道地块，案名为首创天津禧瑞府。目前项目已经动工，售楼处也在建中。
再者，红桥区的棚改力度是全市最大的，这也意味着后续土地供应大。
据了解，红桥区未来几年预期可整理地块项目40余个，项目可用地面积超过200公顷，可建设约500万平米的商业公建和住宅。
今年，红桥区正在招商的地块项目就有9宗，包括五十一中南、西站前广场、单家面铺等，拟供应土地80.87公顷，规划总建筑面积261.19万平米。
另外，红桥区还有两大潜在引擎，一个是西站副中心，另一个就是子牙河大规划。
因为城市界面和自然资源也是市区房价上涨的动力。
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