还记得2019年开年，我写的中南海棠集项目的踩盘报告吗？这是2019年成都入市的第一个高价地项目，吸引了市场不少关注。
看过这篇踩盘报告的读者不知道是否有印象，原文中我提到：2019年即将入市的项目，大多会是2017年的高价地块。
坦白讲，我也没料到这么快，紧接着金茂府就来了，而就在昨天，融信公馆也来了（备案名：融信锦溪花园）。
就是这么巧，这三宗地皆来自于2017年4月6日那场轰动全城的土拍，楼面地价从高到低依次是金茂府17160元/平方米、融信公馆16900元/平方米、中南海棠集9400元/平方米。
面粉贵了，面包价格也跟着水涨船高，中南海棠集和金茂府的价格，不用我多说了，大家心里应该都有数，融信公馆也没例外。
根据融信公馆此次的预售信息显示，将推出项目全部340套高层住宅产品，以113㎡和140㎡两种产品为主（还有少量跃层产品），精装交付，含精装价格在24305—29902元/㎡，其中成品住宅装修有两个标准，分别是3499.65元/㎡和3699.55元/㎡。
该项目到底值不值价，当然不能简单的看数据，得通过详细的踩盘报告来进行综合分析，以下，就是我为大家带来的融信公馆项目的踩盘报告，希望能给大家带来帮助。
一、区位及配套
地段稀缺，配套完善
如果要用一个词来形容融信公馆的区位，那就只有“稀缺”两个字了，这点，相信大家都没有质疑吧。
融信公馆项目位于金牛百寿路18号，百寿路与大庆路交汇处，项目仅北侧临路，为百寿路，是一条单行道，其它三侧分别是摸底河和住宅小区。
△项目地理位置示意图
融信公馆项目最大的优势就在于，其地理位置的稀缺性，紧邻一环路，与宽窄巷子的直线距离只有1.5公里。
这种地段在成都，不夸张的说，卖一个就少一个。
主城核心地段，配套资源自然也是不用愁的。
公共交通方面。
项目周边有三条地铁线，分别是地铁2号线、地铁4号线和地铁5号线，其中前两条线路均已经开通，地铁5号线预计将在今年年底开通试运行。
这三条线路与项目最近的站点都在800米直线范围内，其中距离最近的是地铁2号线白果林站，直线距离不到400米。
公共出行，可以说是非常非常非常便捷。
商业配套方面。
就近的日常生活所需完全不用愁，我踩盘的时候，还发现不少美食小店，可惜要写稿子，只能看不能吃的感觉你们懂不？
大型集中式商业就更不用说了，坐地铁，4个站就是天府广场，5个站就是春熙路。
自然景观资源方面。
与项目关系最密切的是紧邻项目东西两侧的市政绿地和摸底河，我在现场看到，市政绿地目前正在施工，根据公示的施工信息来看，占地约7亩，规划为绿化及停车场项目，而摸底河目前正在进行整治，工程具体推进时间未知。
△摸底河实景图，摸底河左侧的高层建筑就是融信公馆
△我在实体样板间4楼拍摄的图片，塔吊部分就是正在施工的绿地和停车场项目
教育配套方面。
项目周边1公里范围内学区资源也不缺，幼儿园就有4所。
关于中小学，因为是期房，所以以下信息仅供参考。我查询了一下去年项目周边其它小区的划片情况，如下图。
白果林小学与项目仅有不到100米的直线距离，而其对口的初中是成都市金牛实验中学校。
以上信息均来自2018年，具体请以交房后的实际信息为准。
综上，暂时抛开教育配套不说（这点是我的短处，不能乱说扰乱大家的判断），结合地理位置和配套完善程度来说，对于自住而言，我认为没毛病，但是，有一个大的减分项，周边整体居住环境较差，老旧小区扎堆，以下是我在现场及实体样板间拍摄到的实景图。
△百寿路
△1号楼115㎡户型客厅景观阳台拍摄到的图片
据我了解，这些老旧小区短时间内没有*迁拆**改造的可能性，未来，整体居住品质不高。
二、土地价值
高密小地块
最开始我就提到，融信公馆所在的地块是2017年融信集团以16900元/平方米的楼面地价拿下的，该地块总占地16.7亩，容积率4.0，商业占比不大于10%。
整个地块呈不规则的多边形，南北向宽，东西向窄，有利于整个小区的户型尽可能多的朝南北向设计。
但小地块高容积率，再加上高昂的地价成本，也决定了项目未来整体居住密度会较高。
三、规划及产品
更适合功能性改善关注
16.7亩的地块共规划了3栋高层住宅，零商业，这一点是个加分项。
3栋高层无论是朝向、梯户比、产品配置及排布、产品层高均一样，都是南北朝向（非正南正北）、2梯4户设计，每一栋楼的主力产品均为约113㎡的套三双卫和约140㎡的套四双卫，其中113㎡产品主朝向均为南向，140㎡产品主朝向均为北向，层高均为3.1米。
以下是此次推出的两种主力户型图。
△113平方米三房双卫
△140平方米四房双卫
我就不分开介绍了，从整体设计并结合我参观实体样板间来看，虽然全部都是南北朝向，但2梯4户的工字型建筑设计，并不能实现完全的南北通透，我认为整体功能性＞舒适性。
3栋高层全部采用精装交付，精装标准分别是3499.65元/㎡和3699.55元/㎡，我参观了1号楼两个115㎡户型的实体样板间。
精装包含了三大件（中央空调、地暖和新风系统）、厨卫品牌采用了科勒、摩恩等，客餐厅、卧室及书房均有墙纸装饰，客厅有背景墙设计，此外还配置有智能家居系统。
结合公示的装修价格来看，如果交付时能够达到此标准，也算是较为经济实用的配置了。
综合以上来看，我认为项目的整体定位更倾向于对功能性要求更高的改善置业者关注，对居住品质要求更高的改善购房者建议绕道。
四、价格及购买建议
根据本次预售的信息，融信公馆含精装的售价为24305—29902元/㎡，我认为应该谨慎购买，原因有三个：
第一，价格不便宜。仅看单价，同环域，此前供应的龙湖上城和
远洋万和公馆（点击查看踩盘报告）
，同样是精装交付，且两个项目公示的精装标准都比融信公馆要高，但最高单价在2.4万元左右。
第二，产品定位对应总价段280-410万，对应产品来看，我认为性价比并不高。最便宜115平方米的套三双卫最低总价也在280万元左右，如果不局限于地段，可以选择到性价比更高的改善型产品——比如，东二环的保利·天悦住宅、华润·二十四城八期悦玺、东湖人居等项目。
第三，有5000+的楼层差，单价较低的房源主要集中在低楼层，单价较高的房源，却主要集中在中间楼层。
景观是否值5000+，是一个主观题。项目周边环绕的大多是6或7F的多层住宅小区，如果景观是一大卖点，按照这个定价高楼层就比中间楼层性价比更高。从后期价值拉升来看，小区房源在二手市场上的楼层差价并不会那么大，24000+的低楼层就更有空间。
综上，我认为，这个项目的客户应该是具有一定出价能力，并且钟爱于这种主城繁华生活的改善型购房者。毕竟成都一环的地段，未来还能有多少买入机会，真的不好说了。其它购房者，建议慎重考虑。
文/邱霜
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出340套房源，其中34套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，184套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2019年2月21日—2月23日（共3天）（9:00—18：00）
核验时间为2019年2月22日—2月24日（共3天）（9:00—18：00）
选房时间为2019年3月7日—3月9日（共3天）（具体以开发商公示为准）
（来源：吴思竹，作者：邱霜）