近日，中国人民银行发布7月份金融统计数据报告显示，7月份人民币*款贷**增加9927亿元。分部门看，住户部门*款贷**增加7578亿元，其中中长期*款贷**增加6067亿元。
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长期以来，个人房贷利率都是在央行*款贷**基准利率上打折或上浮一定比例。根据央行公告，从2020年1月1日起，金融机构新发放*款贷**不再使用*款贷**基准利率，改为主要参考LPR进行*款贷**定价。这意味着个人*款贷**利率也要与基准利率脱钩，改与LPR息息相关。
今年1-7月份，各大开发商业绩报喜，可见，民间的买房热情还是很高的，许多人都觉得拿着实物会比较安全。
存量个人房贷定价基准转换月底结束眼看期限将至，到底是选一成不变的固定利率，还是选择以LPR(*款贷**市场报价利率)为基准加点的浮动利率，还在犹豫的客户必须做决定了。
买房怎么*款贷**才合算呢？我们今天系统总结一下。
LPR利率
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先分析LPR利率。这个概念是去年10月8日引入房地产购房*款贷**领域。其中，LPR由*款贷**市场报价利率报价行报价计算形成。每笔*款贷**具体的加点数值由*款贷**银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合*款贷**风险状况，在发放*款贷**时与借款人协商约定。
如果客户在8月31日前没有主动转换，银行会如何处理呢？目前，大部分银行已经公告将代客户批量转换为LPR定价方式。如果客户有异议，可以在年底前找银行转回或协商处理。
现在离批量转换的统一日期还有一点儿时间，客户可以在批量转换前通过手机银行、智能柜员机、*款贷**经办行等渠道进行自主转换。需要提醒的是，*款贷**定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
根据各家银行公告，如果客户参与的是批量转换，之后又对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与*款贷**经办行协商处理。
农行公告称，如客户希望撤销批量转换，保持原合同的定价方式，可通过相关渠道申请办理，但是撤销操作仅能办理一次。
有业内人士指出，存量房贷此前基本都是以*款贷**基准利率为定价基准，而LPR形成机制改革之后，*款贷**基准利率逐步淡化，调整的可能性不太大。批量转换后客户如再申请转回原合同安排，其实就跟选择固定利率差不多。
举例来说，如果客户的*款贷**发放日是2010年10月9日，在今年8月26日参与了批量转换，重定价日确定为每年10月9日，则该客户今年10月9日就会进行第一次重定价，要按照今年9月20日公布的LPR值计算*款贷**执行利率；如果客户的重定价日为每年6月10日，也是在今年8月参与银行统一转换，则要到明年6月10日才进行第一次重定价，到时将以2021年5月的LPR计算实际利率。如果*款贷**重定价日为每年1月1日，在明年元旦重定价时将根据今年12月20日出炉的LPR计算房贷利率。
相较去年12月，目前5年期LPR已下调了15个基点。因此，如果选择了LPR定价方式客户近期就要进行利率重定，房贷利率马上就能下调0.15个百分点。
未来房贷利率怎么走？
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那么未来LPR是一个怎么样的走向？
我们来看，去年出台LPR利率时是4.85%，今年7月20日最新报价LPR利率是4.65%，整体来看，近一年时间降了0.2%。
有人说，转换成LPR肯定是省钱的方式。其实LPR和金融环境和经济走势有强关联性，经济繁荣过剩，LPR利率上涨；经济持平或下行，LPR利率反之下降。
那么对于短期内即可还清*款贷**的购房者来说，选择LPR似乎更具优势。而如果是房贷年限较长的，想要追求稳定的房贷购房者来说，选择固定利率更适合。
等额本金与等额本息有什么区别？
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除了LPR的选择，相信不少人在申请房贷时都会面临选择“等额本金”还是“等额本息”？
等额本金：等额本金是指每个月还款的额度是递减的。在每月的还款额度中利息也逐月减少，每月归还的本金保持不变。等额本金第一个月的还款额最多，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息少。
等额本息：等额本息是每个月的还款额度都是一样的，在每月的还款额度中利息和归还的本金都是变化的。等额本息所支出的总利息比等额本金多，而且*款贷**期限越长，利息相差越大。
通俗来讲，等额本息就是每月的还款数额一样，等额本金就是开始还得多，后来越还越少。
举个例子，假如你商业*款贷**100万买一套房子，*款贷**期限为30年，按照当前 LPR利率方式来计算（当前LPR五年期为4.65%），以等额本息的方式还款。那么30年本息一共要还185.63万元，其中利息85.63万元，每月应还*款贷**本息5156.31元。
仍以*款贷**100万，30年为例，采用等额本金的话，30年一共要还本息约169.94万元，其中利息69.94万元，要比等额本息的利息少15.69万元。但是前期还款压力比较大，第一个月要还约6652.78元，直到第140个月后还款金额才比等额本息少。
利息少就一定划算吗？
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两者相对比一看，明显等额本金的总利息会更低一些。但换一个角度来计算，相同资金持有时间相同的情况下，等额本金的总利息并不一定比等额本息的总利息低。
很多人都有理财的习惯，如果将前期等额本金和等额本息的还款额度差存入银行，或者投资买理财产品，这部分回报或许不低于我们所多付出来的利息。如果你是住房公积金*款贷**，利率水平只有3.25%，更是低于10年期国债。你的长期投资收益率肯定能够超过这个水平。
如果不打算提前还款或者预计长时间还款周期来看，把本金过快偿给银行自己是会吃亏的。
对于大部分家庭而言，购买一套房子都不是一件轻松的事情。我们在保证银行*款贷**的钱在持有相同金额和时间下，看起来多付出了一些利息，但很多人忽略了用通货膨胀来稀释利息的现象。
另外，从所有借款方式的利息来对比，在我国个人能享受如此之低，期限如此之长的利率水平*款贷**，似乎只有房贷。
怎么选择还贷方式最划算呢？
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那么，怎么选择还款方式才最划算呢？
如果是收入比较低，前期还款压力大的购房者，那你比较合适选择等额本息，等额本息每月的还款额度相同，比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加生活水平自然会上升。
如果你有一个稳定的收入，欠债不会有心理压力的情况下，还是选择等额本息，并且房贷越长时间还完越合适。
还有很多人买完房子之后，收入逐渐上升，存了一些钱，也没有其它好的投资途径，想要提前还款，这种情况怎么*款贷**划算？
目前商业银行针对提前还贷的费用一般分两种形式收取：一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。我们买房子*款贷**时，一般银行都有规定的年限内不能提前还款的时间，否则是要支付一定金额的违约金。
如果到了提前还款的年限，提前多少年比较合适？
假如选择的还款方式是等额本金，并且我们办理的房贷还款年限是20年，那么最好的提前还款时间就应该是在我们还*款贷**开始的8年之后这段时间还款。
如果选择的还款方式是等额本息的，那么肯定选择提前还款的时间越早就越能够节约更多的钱，但是如果你偿还房贷的时间已经超过了8年，这个时候你已经还完了大部分的利息，也没有必要提前还款了。