和全国各大城市一样，东莞城市化进程进入中高发展阶段，房地产业趋于饱和，城市更新，尤其是产业项目的城市更新改造，成为城市新的增长点。近年来，城市更新改造发展迅猛，各个城市都在探索和尝试符合自身特点的城市更新模式。

东莞与深圳相邻，是深圳都市圈中的第二大城市，也是我国南方一个工业重镇，其城市“气质”和发展模式和深圳有着很大的相似之处。深圳是国内较早探索和实施城市更新的城市之一，有着比较丰富的经验，逐渐形成比较成熟的模式。

深圳与东莞山水相连，两地经济交流密切，很多深圳开发企业前往拓展项目，将深圳经验带到东莞，对东莞城市更新政策的制定和变化，2023年，东莞对其城市更新政策进行调整，我们可以从中看到很多深圳模式的影响。

东莞城市更新模式模发展史

1.独特的“前期服务商”模式

2018年8月，东莞印发《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》 的通知， 创新提出“前期服务商”制度。该模式有利于将事项前置，前期服务商与业主建立良好关系，了解改造需求，减少摘牌后的签约难度，能够进行精确的经济测算与具体的规划设计方案。

2.“单一主体挂牌招商”模式

2019年被称为东莞是城市更新的“元年”。当年5月，东莞印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范 的通知》，规范“单一主体挂牌招商”制度。然而截至2023年4月，共推动了23宗项目单一主体挂牌，成功率不及5%。

以上模式可以称为东莞城市更新的“旧模式”，东莞官方总结过去几年东莞城市更新经验，明确指出“旧模式”下的城市更新，存在博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题。

针对旧模式的这些问题，2023年东莞市对城市更新政策进行调整。

2023年东莞城市更政策的变化

变化1：实施阳光下的城市更新，公开招引实施主体，发布实施拆赔指引。

在新一轮的城市更新政策制定中，以“阳光下的新政”为核心，明确政府与市场的定位与边界，全面强化政府统筹，突出市级规划引领，融入城市发展谋划，构建更加公平公开的政策体系，营造更加宽松透明的市场发展环境。

变化2：实行公开招引实施主体模式地价计收和分配办法，规范开发容量计算

地价计收：适用于东莞市经批准的公开招引实施主体模式“三旧”改造（城市更新）项目的地价计收和分配。

开发容量：适用于东莞市行政范围内，采取公开招引实施主体模式或土地权利人自行改造模式实施的“三旧”改造（城市更新）项目。

变化3：对工改工城市更新项目提出更高要求：打造高品质、低成本产业空间

2023年4月，东莞市印发《推动高品质、低成本产业空间建设工作方案》，提出开展新一轮“工改工”，致力于打造一批高品质、低成本的优质产业空间，赋能实体经济高质量发展。此项变化，与深圳“工业上楼”城市更新项目的要求在本质上一致。

东莞市城市更新新旧模式对比

旧模式：单一主体挂牌招商

特点：自下而上，肥瘦搭配；

工作原则：政府主导、规划管控、成片改造 、计划实施；

前期模式：公开招引/采 购前期服务商（村招、镇采）；

规则特点：

（1）规划管控：四级规划 （以更新单元为基本单位）；（2）开发容量：基础建筑面积+奖励建筑面积＋补偿建筑面积； （3）地价：绑定拆赔；（4）拆赔：市场主导，博弈空间大。

新模式：公开招引实施主体

特点：自上而下 ，全市“一盘棋”。

工作原则：政府统筹，规划引领，公开透明，长短结合；

前期模式：公开采购专业技术机构（镇采）；

规则特点：

（1）规划管控： “大中小圈” （推进连片集中改造）；

（2）开发容量： 区片容积率 “一张图”；

（3）地价：区片地价 “一张表”， 地价与拆赔分离；

（4）拆赔：*迁拆**补偿成本核算指引， 明确拆赔标准；

（5）公有资产：明确操作路径。

2023年东莞市城市更新流程

总体流程：开展前期工作=>确认实施主体=>确定实施方案=>进行开发监管

（1）前期工作内容：编报规划方案、核查不动产权益、拟定补偿方案、开展征询、确定政府（集体）综合收益、编报公开交易方案；

（2）确认主体阶段：公开挂牌、网上报价、要约收购、成交确认；

（3）方案实施阶段：总体实施方案、用地手续、收益分配、实施责任；

（4）开发监管阶段：产权注销、土地供应、开发建设、回迁补偿、贡献移交。

总而言之，东莞城市更新新政主要体现在：城市更新将全面由政府统筹管理，实施流程更加简单透明高效。