我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。成都买房几点建议：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；

提问：雕叔你好，新人报道，生活在四川美丽的广安，首次提问，广安这几年新开发的楼盘很多，不知道怎么选择，就广安而言枣山跟东南片区你认为在哪买好点？*弹子**60个左右，打算买来自住，感谢！

回答：你好！广安的这两大板块，目前都处于发展阶段，一个属于枣山新势力，一个属于官盛新贵族，感觉比东南片区规划得大。土著建议买东南片区，学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有，各种配套齐全，生活自住更方便。枣山现在发展得挺快但是学校医院不行，发展没有东南片区好。另外说说三四线城市如何买房：1.尽量买学区房。任何城市，对学区房的追求总是趋之若鹜，三四线学区房的房价还是稳中有升的；2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、居住舒适性低，这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好*款贷**；3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有精英商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！

提问：雕叔你好！城投置地梧桐栖这个楼盘怎么样有发展空间吗？天府社保户口刚需一顺位摇网红楼盘机率大吗？建议新盘还是二手？

回答：你好，城投置地梧桐栖在青龙场板块，自身产品就不说了，还行，价格也算是中规中矩，但是外部的环境比较恶劣，教育在成华垫底，然后商业几乎只有到建设路或者动物园才有一些，最关键的是它的交通配套很不乐观，自身由高速路、三环路以及铁路线形成了三角包抄的局面，近乎一个孤岛，缺乏成体系的开发节奏和力度。如果谈到地铁的话，这里也是三环内的地铁真空地带，唯一有希望的就是看未来，有可能会有地铁23号线(不确定是否设站，设站与该楼盘距离远近)，这样才能缓解它尴尬的局面，而这个时间周期是非常长的，至少十年起步，所以入手城投置地梧桐栖，具有很大的风险性，也不太具有居住的实际价值。作为天府刚需第一顺位的话，本地的网红盘概率还是比较大的，像最近的万科、海伦堡和中信，都是刚一轻松入围，只要你预算不是很紧张的话，当前比高新区更容易上车，刚一还是很稳当的，建议着手等新房，摇新房。

提问：雕叔，您好，我想问一下武侯的社保，10月份满一年，户口落在了金牛，刚需，上班在武侯锦里附近和犀浦郫都四中两边跑，目前孩子还小，要考虑以后上学，预算180左右，户型三室的，目前看了一些楼盘，犀浦的华邑阳光里，傲城，和金牛国宾的青房天韵华庭，西岸观邸，金府的中加水岸，五块石的华润银杏华庭，想请教一下这几个楼盘怎么选或者有没有推荐的楼盘？

回答：你好，如果预算一定的情况下，要兼顾孩子以后上学的话，除非你是打算私立这类的，不然还是回归主城区吧，主城5+2在学区上是有优势的，所以犀浦的，真的就不能和金牛相提并论了，包括五块石的华润银杏华庭，周边的商业和交通配套其实非常优质的，只是教育还算是一个短板。单就金牛来看，青房尚瑞天韵在茶店子板块，房龄稍大，单价低，学区比较一般，西岸观邸差不多类似，地段好，但是也嘈杂无序。中加水岸在中环，未来有27号线通达，教育临近茶店子板块，我认为综合的环境应该是最好的。然后五块石华润前面说了除了学校不好，其他都不错，其实周边类似的天悦城（次新）、绿地世纪城（铁中9年制直升，以后27号线转2号线也很方便）都可以一并考虑。另外你要愿意通勤稍微长一点的话，还可以看教育更好的青羊新城，比如蓝光COCO金沙、海亮爱金沙、长虹和悦府、光华逸家这类。

提问：雕叔你好！万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔老师好，知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢？分别是4,7,8,9栋？这样户型的楼层应该怎么选择呢？（7,8栋有17层，4,9栋是18层），以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢？

回答：首选南北通透的吧，7、8栋的B户型是可以的，其次4栋的B户型（实际是朝西北-东南）和9栋的B户型（同4栋，但是视野不如4栋）。然后再看不通透的户型，也就是A户型，依旧是先看7、8栋，然后4、9栋的就旗鼓相当了。楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层，与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。优先哪种B户型，那就看该户型周边是否有楼栋靠近，遮挡，尽量选择宽阔无遮挡的（边户），比如7栋靠右，8栋靠左，9栋和4栋靠南的。

提问：雕叔你好，新人报道。请问总预算控制在300万内，在主城区有没有合适的新盘或者二手房楼盘推荐。主要考虑娃娃2023年上小学，希望学校中等水平。目前看了武侯新城区域和金牛茶店子房子不是太老，就是学校普通。

回答：你好，我建议说一下你当下的社保、户口和刚需还是普通情况，这样有助于判断你当下的资格，然后推荐的也大有不同。从新房的角度来看，比如你提及的金牛，在国宾的交投电建洺悦珑庭还是不错的两梯两户小高层洋房，总价300以内是有的，可以关注一波。其实新房的话，对口的学校都比较一般或者说目前肉测不出来学校是牛校。如果看二手房的话，学校可以稍好一些，但是楼盘本身品质就稍微差一点，推荐可以看看青羊新城，比如外光华、万家湾等区域，这里是青羊教育不错的地方，而且在走上坡路。已经招生的公立学校：成都市实验小学（西区分校），同辉（国际）小学，草堂小学（子美校区），泡桐树小学（桐欣校区），泡桐树小学（绿舟校区），青羊实验中学（光华校区），成都市37中学，树德中学（光华校区）。在建的有：成都市实验小学（光华校区），泡桐树小学（红碾校区），石室联中（红碾校区）。5年内次新房，主要以2016和2017交房的东原时光道和恒大翡翠华庭为主；5-10年的次新房则以：凯德风尚，中铁西城，万科金色领域，保利香槟光华，光华逸家，长虹和悦府，荣盛花语城，时光俊园，西城尚锦等楼盘为主。5-10年内的次新房，除凯德风尚和中铁西城，及光华逸家品质稍微偏改善，其他项目均属于刚需。

提问：雕叔你好！新人首问，我目前的情况是：高新区普通资格，在中德与父母共有一套全款房，为了学位父母可以转给我们，但是中德学区属于省教科院现在前景不明；手里面现金有100左右，父母还能支持我们50，在外地有过按揭记录，按揭可以在8k。自己的想法：1、把中德房子过户给我们，另外买一套房子纯投资房，可以买一些学区一般的入门套三，考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区，新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等；2、自己重新买一套带学区兼顾投资，主要考虑的是大源片区（比如南城都汇）和中德系列，大概只能买到小套二，但是将来居住会有点恼火；3、将我们的50%过户给父母，留个名额，学区房重新买；4、看了你很多文章，提到投资应该首先考虑地段，然后尽量多的囤面积，所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗，一楼和一些特殊户型，我看到有套赠送超大，价格低于市场同面积的20%左右，但是没有阳台，且房主装修设计使得利用率很低，这种可以考虑吗？5、目前的市场行情能不能再等等看？

回答：你们现金150万，有*款贷**记录，月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你，要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口，单独的购房资格。说实话，中德的学区也还好吧，并不是劣质学区，而且前景来说是没有大问题的，可能你们对学区的要求比较高。1、中德房子过户给你们，你们自己再买，那么就是二套房，首付在天府和高新是7成，按照150万首付计算，理论上可以买到214万的房产，如果把税费中介费考虑进去，可能只能买到200万左右的二手房。这个总价，你去看南湖的或者新川的入门套三，可选项也是有的，但是不多。2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母，然后你们获取独立的首套房资格，按照月供8k，*款贷**135W计算的话，285万的总价，倒也是可以买到南城或者中德的。3、这就是方案二，整体来看，我们推荐方案二。4、地段+大面积建仓，这个是毋庸置疑的，但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性，而不是明显的缺陷，比如你说的异形户型、1楼，今后流通性欠佳，这种肯定会跑输大盘，目前低个20%，后期也低个至少20%起步，赚的差价较低你能接受吗？如果能接受，才可以考虑。5、对二手房来看，当下是议价的好时机，后续指导价的出炉，或将进一步回调，可以稍微等等行情再下手。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔老师好，行政学院Tod高线公园怎么样？以及行政学院Tod片区未来发展潜力如何？

回答：万科的高线公园是TOD项目，此前是轨道交通自己操刀，后来万科加盟后，就更加有水准了，整体来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院做了TOD的综合开发，未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要塞的区域，未来的发展潜力我认为是没有问题的。现在主要就是它还没开盘，价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看，应该是无法捡漏，也就是说价格不会便宜，虽然也受到热捧，但单价总价会偏高，只适合预算较高的人群。从产品来看是17F的两梯两户小高层，面积在166-188平，而且还是精装发售，我估计起步价应该在400万以上了，会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。如果你预算是偏高的，而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话，我认为这个楼盘是可行的选择，虽然是龙泉驿管辖，但是它明显更想靠近三圣乡，而东门的纯改善洋房，现在看来确实非常少了。

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