前阵子，宇宙的朋友圈被坪山一个楼盘——碧湖春天刷屏了，单价低至3.5w/㎡，很多房产自媒体称这是 深圳市单价最低的一个楼盘 ，这个单价能在深圳上车新房，光看单价是挺香的，那实际怎么样呢？让宇宙替大家去探探路。
『碧湖春天』
碧湖春天的开发商是港企兆邦基，兆邦基在深圳比较耳熟能详的项目是“东门町商业街”，企业布局主要在商业运营和金融服务领域等，碧湖春天是兆邦基在深圳开发的第一个楼盘，作为企业第一个房产作品，还是具有标志性意义的。
️基本信息
楼盘别名：碧湖春天花园
楼盘特色：大社区 带装修
绿化率：40%
物业类型：住宅
装修标准：带装修
产权年限：70年
开发商：盛城和记房地产
楼盘地址：坪山大道与汤坑路交汇处
楼栋数：14栋 合计2691户
主力户型：71㎡/90㎡/97㎡/102㎡
规划车位：1：1
物业公司：兆邦基物业
最近交房时间：2023年6月前
地理位置
楼盘位于碧岭片区，目前是坪山最接近市区的楼盘，一出门就能上南坪三期，不堵车的情况下30分钟内能到罗湖，40分钟能到福田。
现场实探
整个项目包含四个地块，其中一个地块为幼儿园及小学，另外三个地块分期开发，目前在售的是一期，一期在售户型为71㎡2房2厅及91-97㎡的3房2厅户型。
宇宙去的时候71㎡的户型已经售罄，只剩零星几套73㎡及91-97㎡的户型，并且低单价的楼层也基本没有了，中高楼层的单价约为3.8-3.9w/㎡，73㎡的户型单价去到4.1w/㎡，所有户型均为精装修交楼。
再来看看得房率，从下图我们可以看到90.63㎡的房子套内面积只有60.55㎡，得房率约为66%，对比上半年售罄的方直·谷仓府（均价3.8w/㎡）79%的得房率，这个得房率真的低啊，回想起刚刚营销人员介绍的3梯4户，瞬间不香了。
接下来我们看看户型设计。
建面约71/73平 2房2厅1卫1阳台
这个户型目前只剩下73㎡的户型在售，高层总价约为306万左右。
建面约97平 3房2厅2卫1阳台
这个户型餐厅大概率是要坐到过道了，后期肯定是需要住户重新调整阳台、厨房和餐厅的使用功能的，这个位置的设计稍有欠缺，后期可能会改动较大。
再来看看交楼标准。
交楼标准没有亮点，作为深圳第一个房地产项目，这样的交楼标准似乎少了些诚意。
▲交楼标准样板间
项目做了两个样板间，一个是交楼标准样板间，另一个是带软装的样板间，这样比较直观且体验感更真实一些，这一点开发商还是想得比较周到。
▲带软装样板间
另外，项目样板房看出去便是马峦山，这个自然资源是难以复制的，但同时也能正面看到深圳康宁医院，宇宙认为这也会影响一些购房客的判断。
▲样板间前方是配套的幼儿园，远处是马峦山及医院
周边配套
交通
碧岭片区目前还处于未开发阶段，周边多为工厂和村落，在建的14号线沙湖站离楼盘还有3.5公里的距离，因此近5年内的出行方式将会以公交和自驾为主。
据营销人员介绍，第四期的地铁规划中19号线会在碧岭设站点，但不确定性和时间成本太高了，暂且不在考虑范围。
商业
项目一层未来将作为公交接驳首末站，二、三层作为项目商业配套，而项目旁边的卓越汤坑旧改未来也能提供一部分的商业配套作为补充。
坪山大道的另一边还有200万平方米的华盛·碧岭城旧改项目，相信未来也会有商业生活配套，但如此大体量的旧改项目，推进速度缓慢，因此暂且不考虑其影响。
教育
项目自带约3200㎡的幼儿园（15个班），还有一个小学在建，满足教育基本配套，但未见太多亮点。
宇宙说
整体来看，宇宙认为这个楼盘性价比并不高，虽说是全市最低单价，但是最后算下来总价并没有绝对的吸引力，预算稍微加一些，在坪山的选择还是比较多的。
二是周边规划虽有，但建设周期太长，短期内升值空间有限，只能等坪山房价普涨吃红利。
三是周边配套较差，2023年3月交房，估计周边的配套都还没起来，生活和交通不便利是硬伤，短期内没法改善。因此，这个楼盘宇宙持保留态度。
『玺悦台』
玺悦台项目是招商和华润合作的第一个项目，这其中包含的意义已经远超其商业价值，这个项目就像是含着金钥匙出世的孩子，有两大央企强强联合为其背书，光是这个背书就有非常大的吸引力，实力这么强的楼盘值不值得买，让宇宙给你分析。
️基本信息
楼盘别名：玺悦台
楼盘特色：精装修 央企开发
绿化率：40%
物业类型：住宅
装修标准：带装修
产权年限：70年
开发商：招商华润联合开发
楼盘地址：坪山大道与丹梓大道交汇处
楼栋数：8栋，合计1061户
主力户型：85㎡/96㎡/110㎡
规划车位：车位合计1770个
物业公司：华润物业
最近交房时间：2022年12月
地理位置
项目位于坪山大道与丹梓大道交汇处的东北角，目前周边没有太多的生活配套，多为村落及工厂，离G15沈海高速入口直线距离不到1公里，去市区可以从G15走，但G15深圳段堵车是常有的事，所以时间上可能并不比南坪三期有优势。
现场实探
▲营销中心
从整个营销中心的设计、服务以及规范度来说，玺悦台和中海万锦熙岸华庭的规格绝对是坪山区内的第一梯队。
▲相关资质公示板
目前在售的有3种户型，一是85-86㎡ 3房2厅1卫、二是96-99㎡ 3房2厅2卫、三是110-113㎡ 4房2厅2卫，单价区间在3.7-4.1w/㎡，目前第5栋已售罄。
这个价格能拿下招商华润的楼盘并配套华润物业，不得不说，香！
得房率约为79%，比碧湖春天得房率高，因此性价比不错。
▲户型模型图
户型中规中矩，宇宙挑不出太大的毛病，接下来让我们看看样板间。
▲样板间
整体来说体验感良好，基础功能全部都配备了，属于挑不出毛病的综合型选手。
▲精装修配置标准
精装修的配置标准还是很有吸引力的，使用的品牌基本属于中端及以上品牌，性价比不错。
周边配套
交通
目前距离项目较近的地铁站为朱洋坑站（在建14号线，预计2023年通车），直线距离约为1公里，远期规划还有19号线经过该片区。因此短期内交通方式仍以公交及自驾为主。
商业
该项目为纯住宅项目，自带1万㎡的社区商业，目前周边基本没有大型商业，只有零散的小型商业可以满足日常生活需求，并且项目周边涉及生态用地，因此未来周边发展也相对受限，当然居住密度也会相对较低。
教育配套
项目自带12班的幼儿园，目前小学学区对应坑梓中心小学和坪山同心外国语学校初中部。项目旁边老坑学校（暂定名）正在建设当中，为45班九年一贯制学校，建成后将提供2100个学位。
▲老坑学校项目进展
宇宙说
宇宙认为这个楼盘主要买的是双央企联合打造的楼盘品质及华润物业。项目周边生活配套还是比较弱的，居住氛围不足，另外受限于周边地块属性（多为工业用地及生态用地），未来生活圈密度也是偏低的。
只能说自然生态环境是不错的，一部分高楼层可以看到松子坑水库，周边还有一个松子坑森林公园。教育配套属于基本配套，目前未见太大的亮点。
综上，这个项目比较适合看重楼盘品质及物业的刚需购房客，如果看重交通及生活便利性的话建议再观望一下。
『东关珺府』
东关集团成立至今25年，在深圳的项目不算特别多，但在坪山就有四个城市更新项目，包含江边片区旧改一期、二期，三洋湖工业区旧改及三洋湖旧村旧改，总建面约200万㎡，体量可观。
▲东关在坪山拿下的4个旧改项目（红字部分）
️基本信息
楼盘别名：东关珺府
楼盘特色：综合体，带装修
绿化率：30%
物业类型：住宅
装修标准：带装修
产权年限：70年
开发商：深圳市东凯置地
楼盘地址：坪山区江岭路与比亚迪路交汇处
楼栋数：一期5栋8单元，合计1571户
主力户型：68㎡/80㎡/90㎡
规划车位：1：1
物业公司：东关物业
最近交房时间：2023年7月前
地理位置
项目位于深圳市坪山区马峦街道江岭路与比亚迪路交汇处西北侧，属于江边片区旧改的一期，未来还有二期和三期，拟建成集商品住房、商务办公、商业等多业态于一体的城市综合体。
现场实探
东关的营销中心有一部分为品牌形象展厅，除了异地样板房外还有工法展示和智能家居产品的展示，整个营销中心给宇宙的感受就是用心，诚意十足，项目预计本月开盘。
项目包含5栋高层住宅，主力户型为建面约80㎡至110㎡的三至四房，预计开盘均价不超4万/㎡。
这个项目最大的亮点大概是它的智能家居系统了，这也是开发商力推的亮点之一。
项目使用的是“Aqara Home”的智能设备并接入米家，设备包括人体感应、无线感官、温度感应器、智能恒流驱动器等等。
▲配备的智能家居配件
对于智能家居系统，宇宙是持保守态度的，目前智能家居系统使用感并没有想象中好，且有些功能中看不中用，比较鸡肋。随着时间的推移，相信智能家居会逐步成熟和升级，而相应的升级服务是否能跟上，也是购房客需要考虑的问题。
接下来我们来看看它的交楼标准。
一个民企房地产的交楼标准能达到这个水平，品牌自身是对自己有要求的，宇宙认为这还是值得碧湖春天学习的。
▲94㎡/111㎡户型图
从样板间看，整体细节做得很好，用料也比较扎实，这点让宇宙想起了方直谷仓府，这两个楼盘都是性价比较高的刚需楼盘。
▲门窗的防坠落装置
▲非常有质感的推拉门
接下来看看工法区。
这个门底自动升降密封条安装在入户门上，可以隔绝噪音、防尘等，只要把门关上，门缝就会被自动密封。
另外精装修配备中空百叶窗，还有推拉门的剖面展示，这两个配套在同价位的楼盘中实属罕见。
周边配套
交通
离项目最近的地铁站是16号线（在建）江岭站，距离约为1公里，还是比较远的，二期距离地铁站会更近一些。另外搭乘16号线到坪山围站换乘14号快线通往福田岗厦。
项目离南坪三期只有1.6公里，自驾去市区还是非常方便的，便利程度比玺悦台好一些。
商业
整个江边旧改和江岭广场旧改项目共规划20.2万㎡的商业体量，分别为集中商业、主题街铺以及下沉式风情街，其中东关珺府自带的社区商业约为1.34万㎡，另外距离项目3公里处还有坪山益田假日广场，目前基本可以满足生活需求，未来等片区建设完成，将形成较好的商业氛围。
教育
项目自带2400㎡的九班制幼儿园，西侧有政府要求同步建设的一所九年制学校，由万科代建。
▲坪山第二外国语学校
小学和初中划分在坪山第二外国语学区的范围内。坪山第二外国语学校为公立九年一贯制学校，已于2019年开学，宇宙认为这个学区还是值得期待的。
宇宙说
项目周边城市更新项目比较多，但多数处于更新前期，各项配套目前并不完善，需要一定时间才兑现，一旦更新完成，这个片区的生活和交通配套还是不错的。
另外，项目接近比亚迪总部，未来人流量较大，居住氛围也会比较浓厚。并且，其精装修的品质也是非常值得期待的，毕竟是东关在坪山的第一个项目，相信各方面都会比较用心（这点跟谷仓府有点像）。
从软硬件来说，项目的性价比还是很高的，是刚需上车一个不错的选择，值得期待。
除了上面几个项目外，佳华领悦广场及花样年旭辉好时光也准备入市了，要上车的小伙伴们可以关注下，接下来宇宙也将为大家带来最新的坪山楼盘信息，记得多关注喔。
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