知常曰明：城市更新是国企平台战略布局的新兴业务方向，业务体量大，但投资要求也高。设立城市更新基金，放大自有资金杠杆，共享投资收益，是业务快速上量的有效途径。

3月22日，西安市城市更新基金2023年第1次投资决策委员会会议召开，会议审议通过了西安经发城市更新基金合伙企业（有限合伙）和西安大兴城市更新合伙企业（有限合伙）的投资方案。

本次拟投资的2只子基金合计申请城更基金出资13亿元，拟投资子基金规模合计70亿元，预计带动项目投资规模不低于438.46亿元，投资范围涵盖片区提升改造、安置楼建设及区域产业园区建设等。

截至目前，该基金投资的子基金规模合计已达280亿元，预计带动项目投资规模不低于1448.65亿元。

2022年10月至今，已先后有绍兴市城市更新股权投资基金有限公司、南宁市城市更新基金合伙企业（有限合伙）、浙江绍兴“绍芯谷”城市更新基金等多只城市更新成立。此前，国内多地都已相继成立城市更新基金，以下是中指数据的不完全统计：

一、城市更新基金的类型

当前城市更新基金的类型从发起人和运作模式来看，有两种主要类型：政府主导型和企业主导型。

（一）政府主导型

GP：国企平台旗下基金管理公司；

LP：国企平台、政府引导基金、大型省企央企、大型民营企业、金融机构；

杠杆倍数：5-20倍；

投资模式：直投模式、母子基金模式。

该模式下，城市更新基金将发挥国有资金的杠杆作用和主导作用，撬动社会资本参与，围绕区域的城市更新中重点项目开展投资，推动城市更新建设。

【案例1】北京海淀区中关村科学城城市更新基金

2021年5月，北京市海淀区设立中关村科学城城市更新与发展基金，基金总规模300亿元，海淀区政府分别与北京建工集团有限责任公司、中国建筑第七工程局有限公司、上海宝冶集团有限公司三家大型建筑集团签订了战略合作协议，按照基金设立框架，在具体投资项目时，将由各签约企业组建的基金公平竞争，择优选定。

按照公开信息，目前已落地2只基金，除了与北京建工合作的一号基金外，海淀区还与中国交建合作了二号基金。基金均由海淀国资旗下公司运营管理。

（二）企业主导型

GP：大型民企、实力国企、国企平台旗下基金管理公司；

LP：大型民企、实力国企、国企平台，主要为地产行业、建筑行业企业；及金融机构和专业投资机构；

杠杆倍数：2-5倍；

投资模式：直投为主。

该模式下，基金的投资方向、运作模式更加市场化、区域限制更小。由于城市更新具有巨大的施工业务和投资空间，可完善多元化投融资机制，调动企业参与投资建设的积极性，发挥其投资与建设、设计、施工及运营一体化的综合优势。同时，基金模式也有利于这些企业在城市更新市场中获得业务优势。

【案例2】上海建工设立城市更新基金

上海建工投资公司自2015年起，在城市更新领域积极布局，与知名投资机构、金融机构开展合作，通过设立城市更新基金，运用权益类基金投资模式对现有业务中的困境资产和低效资产进行投资和改造。具体做法：一是通过设立基金，以司法拍卖的形式收购资产，主导项目更新改造；二是通过设立母基金投资SPV公司，增资扩股、债转股方式参与项目更新改造；三是通过设立基金，以承债式收购资产，赋予项目新的功能。

例如，上海建工投资与上海国际集团、现代设计集团、中远海运集团、申万宏源等企业和金融机构共同设立了上海城创城市更新股权投资基金合伙企业（有限合伙），主要投资邯郸路城市产业综合体的开发改造。

二、用好用活城市更新基金

（一）紧抓机遇，卡位布局

未来城市更新将以政府主导的公益性、准公益性项目为主，强调“以人为本”，功能提升为核心。在这个过程中，国企平台一方面要发挥更大的作用，抓住城市发展的阶段性机遇、提前谋划、卡位布局；另一方面也要积极探索和应用包括城市更新基金在内的多种方式，拓展资金来源。

（二）主动发起，撬动杠杆

城市更新项目的资金规模通常较大。虽然国企平台相对大多数企业而言，有资金优势和成本优势，但面对该类项目仍然较为吃力，特别是一线和准一线城市以外的地区。因此，国企平台要更好利用城市更新基金这类工具，通过母子基金架构设计、普通合伙人（GP）的设置，在实现资金撬动效应的同时，仍然保有对基金的管理权。

（三）灵活设置，做大资产

引入私募基金可以根据并表与出表需求进行灵活处理，如果参与各方均想出表，则可以对股权比例进行分散化处理，且公司章程也不设置任何一方的实质控制权。如果国企平台想并表，也可以通过公司章程设置赋予其实质控制权以达到并表目的。

（四）机会参与，分享收益

对实力较弱的国企平台，虽然难以主导发起城市更新基金，但仍对本地的城市更新项目有充足的话语权。因此可基于资源优势，参与投资其他企业主导的城市更新基金，并发挥资源整合、项目推动的积极作用，分享财务性收益。

本文来自公众号：常明国企平台洞察

作者：刘卓