文|王律法观

编辑|王律法观

不动产登记是登记机关根据当事人的申请或根据法律规定，把不动产的自然状况权利状况及其他依法应登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的行为。

我国建立不动产统一登记制度，不仅可以维护不动产交易的安全，而且也是保护不动产权利人财产权益的重要举措。

案件摘要

黄某为将房屋出售给女儿黄丽华，委托刘某办理涉案房屋的过户买卖、抵押手续并办理了公证。

刘某为了获得银行*款贷**与黄某彩恶意串通，使用虚假的《户籍证明》证明黄某彩的曾用名为“黄丽华”。随后，刘某与黄某彩签订了《房地产买卖合同》，将案涉房屋卖给黄某彩。

中国银行顺德分行(以下简称“银行”)与黄某彩签订了抵押*款贷**合同，约定*款贷**120万元用于购买案涉房屋，并以该房屋担保清偿。

该区不动产登记机关分别向黄某彩、银行核发了《房地产权证》和《房地产他项权证》。此后，黄某彩因无力还*款贷**，银行向该区人民法院起诉请求主张抵押权。

该区法院作出(2012)佛顺法民初字第19号民事判决(以下简称“19号民事判决”)，认定抵押*款贷**合同合法有效，银行拥有对案涉房屋的抵押权。

黄某知道后提出执行异议，该区法院作出裁定，驳回黄某提出的异议请求。因此，黄某以其未将涉案房屋卖给黄某彩，不动产登记机关对登记材料的审查没有尽到相应的职责，并且为黄某彩和银行颁发房地产权证和房地产他项权证的行为违法为由，提起行政诉讼。

以案释法

一、本案房屋转移登记行为合法性分析

关于本案房屋转移登记行为是否合法，本案先后经过一审、二审和再审，三级法院分别对案涉房屋转移登记行为作出了不同的认定。

一审法院认为，被告不动产登记机关具有核发房地产权证的法定职权。根据生效的2703 号刑事判决查明的事实，刘某作为黄某的委托代理人违反了黄某的真实意思表示。

通过恶意串通黄某彩向登记机关提供伪造的虚假《户籍证明》申请对案涉房屋的转移登记，致使不动产登记机关作出错误的登记行为。

从而将案涉房屋转移登记至黄某彩名下因此，一审法院认定登记机关对案涉房屋转移登记行为违法。

二审法院认为，不动产登记机关的登记行为符合相关法律的规定，即不动产登记机关的转移登记行为内容合法、程序合法。

根据《房屋登记办法》第十一条第三款规定，登记材料的真实性、合法性和有效性由登记申请人负责，而非登记机关来负责。

另外,根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 (以下简称“《审理房屋登记案件规定》”)第八条规定，黄某并未通过民事争议解决途径取得否定其与黄某彩买卖合同效力的生效判决。

因此，黄某对案涉房屋不享有权利，其请求撤销转移登记行为没有法律依据。一审判决法律适用错误，实体处理不当，案涉不动产登记机关的转移登记行为合法。

再审法院认为，现行法律没有明确规定不动产登记机关在审查登记材料时应进行实质审查还是形式审查，但登记机关应在其职责范围内尽到合理审慎的审查职责。

在不动产登记实务中，确实存在申请人提供伪造虚假的登记材料，骗取不动产登记机关获得房屋登记的情况。

在登记行为结束后，如果不动产登记机关发现申请人提交的材料为虚假伪造时，可以根据《房屋登记办法》第八十一条的规定采取相应的措施。

本案中，在房屋登记之后，法院作出的 2703 号生效刑事判决已经查明，刘某与黄某彩共同提供伪造虚假的登记材料骗取登记的事实。

在不动产登记机关没有对自己作出的登记行为自行撤销时，法院可以依照该条款的规定，对登记行为的合法性作出认定。

对于本案中的房屋买卖合同是否有效，并不是登记行为是否应予撤销的唯一因素。而且根据黄某在再审时提交的127号民事判决已确认案涉房屋买卖合同无效。

故应以2703号刑事判决和127号民事判决认定的事实为依据，认定本案房屋转移登记行为违法。

行为没有法律依据。一审判决法律适用错误，实体处理不当，案涉不动产登记机关的转移登记行为合法。

再审法院认为，现行法律没有明确规定不动产登记机关在审查登记材料时应进行实质审查还是形式审查，但登记机关应在其职责范围内尽到合理审慎的审查职责。

在不动产登记实务中，确实存在申请人提供伪造虚假的登记材料，骗取不动产登记机关获得房屋登记的情况。

在登记行为结束后，如果不动产登记机关发现申请人提交的材料为虚假伪造时，可以根据《房屋登记办法》第八十一条的规定采取相应的措施。

本案中，在房屋登记之后，法院作出的 2703 号生效刑事判决已经查明，刘某与黄某彩共同提供伪造虚假的登记材料骗取登记的事实。

在不动产登记机关没有对自己作出的登记行为自行撤销时，法院可以依照该条款的规定，对登记行为的合法性作出认定。

对于本案中的房屋买卖合同是否有效，并不是登记行为是否应予撤销的唯一因素。而且根据黄某在再审时提交的127号民事判决已确认案涉房屋买卖合同无效。

故应以2703号刑事判决和127号民事判决认定的事实为依据，认定本案房屋转移登记行为违法。

二、本案房屋抵押登记行为合法性分析

关于本案房屋抵押登记行为是否合法，一审法院认为，刘某与黄某彩提交伪造的虚假登记材料骗取房屋转移登记后，黄某彩与银行将案涉房屋办理抵押登记。

银行对于抵押登记的后果具有重大过失,不是善意第三人，进而认为案涉房屋的抵押登记行为违法。

然而，二审法院没有直接对抵押登记行为合法性进行直接审理，而是认为黄某并没有通过民事诉讼的途径取得否定银行抵押权效力的生效判决。

并且此时其已经不是案涉房屋的所有权人，其请求撤销抵押登记行为没有法律依据，以此来肯定登记机关对案涉房屋的抵押登记行为合法。

再审法院认为，抵押权为设立在所有权之外的受法律保护的担保物权。

《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，当事人善意取得抵押权，应当与善意取得的所有权一样，它们都应受到法律的保护。

本案中，19 号民事判决确认银行对涉案房屋依法享有抵押权。虽然刘某与黄某彩恶意串通，提供伪造的虚假登记资料骗取登记机关进*房行**屋登记。

但银行在与黄某彩签订抵押*款贷**合同时，对案涉房屋的不动产登记信息进行了审查，不存在重大过失，而且银行依据合同发放了*款贷**，完成了其应履行的义务。

银行的抵押权符合善意取得的构成要件，应当认定银行为善意第三人，其合法权益应受到法律保护，并且不动产登记机关对于抵押登记材料履行了相应的合理审慎审查职责。

因此，不动产登记机关作出的抵押登记行为合法有效。