本专业（gou tou )咨询师（jun shi）临近年关被问到最多的一个问题是：搬了一年砖，多收了三五斗，下中农要怎么赶上好时代，齐齐奔小康？

毕竟不是地主家， 余粮呢投给什么CBD啊、电商区啊，什么阳什么东的学位房够不上，抓手里又怕长长潮发霉以后不好换东西，先换成给不容易蛀坏的砖头吧，顺便改善一下家里的住房条件。

都是又新又规整的地区，只考虑保值升值，不考虑平时用作通勤住所的情况下，选哪个板块好呢？

甚至很多市民已经在多番比较和筛选之后，下沉到最终两个选项：一、广州东部& 莞西 部的科学城板块；二、广州南部&深西部的南沙明珠湾板块。

两个区域都是当下热点，均价都还在3万楼下，入手难度不算太高，那么，到底该如何选择呢？

定位对比

从片区的政策定位级别来说，南沙是国家级新区，而科学城是广州市的重点规划片区。

级别上，南沙要胜过科学城不少。

然而，定位毕竟只是定位，就像当年还有五大经济特区，最终发展起来的，也就是一个深圳，半个珠海。

定位和发展之间，是一个巨大的鸿沟，需要用钱来填满。

从投资角度来看，南沙集中了广州市70%的财力，那是下了血本的。

2020年，南沙开工项目投资就达到惊人的2500亿人民币。

明珠湾片区是南沙区的核心地带，投入强度自然最高。据报道，明珠湾地区5年来吸引投入资金830亿。而广州科学城也是广州市的重点项目，其中更是有着大量的产业资本投入。

到2019年，广州科学城累计投资达到惊人的2400亿人民币。

未来的明珠湾是南沙的核心，要打造一个面向粤港澳大湾区的金融中心，所图甚大。

而广州科学城则是立足高科技产业，争夺大湾区科创核心的地位。

从定位来看，两个片区还是有着明显的差异，各有特色。

从投资角度分析，金融片区所能承受的房价，显然要远高于其它任何产业。

因此，两个片区的定位差异，短期来看，投资升值空间相差不大，但是，长远来看，南沙明珠湾房地产价格升值空间更大一些。

区位对比

科学城与南沙明珠湾，都属于城市新区。

科学城处于广州市向东发展的路径之上，距离珠江新城的直线距离为20公里。

明珠湾则是位于广州南部，距离珠江新城的直线距离超过40公里，要远上不少。

虽然距离相差一倍，但是两者的房价却是差不多。

如果以珠江新城作为中心衡量，科学城的区位优势显然远大于南沙明珠湾。

而且，科学城未来还能与知识城、空港经济区等形成联动关系，相互支撑，远比孤悬海外的南沙要好得多。

但是，正如之前文章分析，南沙作为广州唯一的城市副中心，其定位本就自成体系。

南沙的区位优势体现在她作为大湾区几何中心的地理位置，及其对外的辐射能力。

也就是说，科学城确实是广州的科学城，而南沙却是大湾区的南沙。

所以，科学城的房价，未来需要对标的是以珠江新城为中心，20公里半径内的其它板块。

而南沙的房价，则会以深圳前海作为自己的目标，以承接深圳和湾区其它地区的资源溢出为己任。

因此，从区位角度看，南沙未来的升值潜力更大，但短期内，科学城会更加能够兼顾居住和投资两方面的需要。

交通对比

南沙明珠湾和科学城距离市中心的直线距离相差了一倍，但是，两者的通勤时间却差不太多。

以珠江新城为中心，无论是驾车，还是轨道交通，时间都是一小时出头，几乎没有差别。

这主要是因为无论是公路还是轨道，前往南沙都比较直接和顺畅，而科学城则会相对曲折一些。

不过，仔细品味，两者未来的交通发展还是有比较大的区别的。

科学城的交通规划主要是加强与其它片区，尤其是中心城区的联系，同时加强片区内部的交通便利性。

从规划来看，未来规划了11条地铁线路，让整个片区的地铁800米覆盖率达到66%！

而南沙的交通优势更多体现在南沙作为大湾区几何中心和交通枢纽中心的地位。

南沙作为广州的城市副中心，未来的轨道交通将更加发达和便捷，但这不是南沙交通的全部含义。

南沙前往深圳机场、前海甚至香港的时间，跟前往珠江新城几乎一样，甚至时间更短！

从南沙出发，1小时内可抵达大湾区沿岸所有重要经济节点！

总结一下：

当前的通勤时间基本相同，未来发展情况则是一个与市中心紧密相连，一个是大湾区的交通枢纽。

因此，两个片区从交通角度看，可以说是不分伯仲，各有千秋。

教育对比

对于大部分家庭而言，教育和医疗已经成为房屋选购的核心参数。

许多家庭买房子的目的就是为了一个学位。

科学城片区的教育资源，主要集中在科学城西和区府中心这些相对成熟的中心板块，周边板块会相对薄弱一些，踩盘的时候需要具体了解。

科学城西板块有不少老牌的中小学名校，近期还引入了华师附中黄埔实验学校和幼儿园。

区府中心板块内有不少知名学校，如二中的高中部以及二中苏元学校（民办学校），省一级香雪小学、科学城中学也位于这一板块。

另外还有示范性高中玉岩中学和英国爱莎国际学校、日本人学校、美国人学校等国际学校。

长岭居板块也有北京师范大学广州实验学校（含小学和中学），实地常春藤内的二中开元学校（公办）。

落户该板块的还有黄埔修仕倍励实验学校，预计2022年就可招生，据称，该校为达尔文的母校，规划办成优质的国际学校。

南沙原本的教育底子是不如黄埔的。

毕竟黄埔有开发区这个聚宝盆，每年可以获得比其它区更多的财政收入。有了钱，黄埔也舍得投教育，总体来说，教育方面的配套是比较成熟的。

南沙在自贸区挂牌之前，财政投入有限，所以，现在的教育配套大部分是新建的。但是，新建也有新建的好处，那就是可以引入更加优质的教育资源。

南沙这些年来可以说是名校扎堆，仅在明珠湾板块就汇集了广州外国语学院附属学校，广州二中南沙田园学校、湾区实验学校、南沙修仕倍励实验学校等一批名校。

从教育角度来看，两者各自擅场，差别不大。

医疗对比

科学城片区内的医疗资源不算丰富，著名的有广东省第二中医院和中山三院岭南医院，均为综合性三甲医院。

但其距离中心城区较近，周边片区相对成熟，居民也能前往周边片区，甚至中心城区获取医疗资源。

相对来说，南沙的位置距离中心城区较远，周边也没有成熟片区可以借力。

但是，《广州市医疗卫生设施布局规划（2011-2020）》将南沙定位为广州医疗卫生服务副中心，重点发展国际高端医疗服务机构，打造粤港澳大湾区医疗高地。

南沙原来的医疗资源相对薄弱，只有广州市一南沙医院一家三甲医院。

为此，南沙引进了中山大学附属第一（南沙）医院、广东省中医院南沙医院、广州市第一人民医院南沙医院、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、中山大学附属（南沙）口腔医院、广州医科大学附属肿瘤医院南沙医院等6所省市三甲医院落户。

其中的中山大学附属第一（南沙）医院更是被定位为具有国际水平，辐射整个大湾区的龙头综合医院。

对比来说，南沙的医疗配套要比科学城高出一个层级。

当然，从实用角度来看，南沙的医疗为了能够服务整个湾区，实际上是超配了。目前来说，科学城的医疗配套也已经足以满足需求。

对比：南沙明珠湾 VS 科学城

通过上面的分析，我们看到无论是南沙明珠湾，还是广州科学城，都是广州为数不多的均价3W之下的热点片区。

那么，该如何选择呢？

科学城和南沙从投资角度来看，都是不错的性价比之选。

但是由于区位、定位、产业等方面的差异，让两个片区的投资逻辑有着比较大的不同。

南沙明珠湾：未来之选

南沙是整个粤港澳大湾区的中心，短期内支撑房价的现实因素，主要来自莞深区域溢出的巨大购买力。

长期来说则是随着以南沙为中心的大湾区交通网络的进一步完善，对周边地区资源的虹吸效应带来的巨大增值。

而明珠湾片区作为南沙的核心，其金融产业的定位，让其投资前景更加看好，未来想象空间更大。

广州科学城：稳健之选

但是，作为广州人看来，南沙确实太远。纵然投资前景看好，真要投钱下去，还是觉得太浪了一点。

而科学城相对来说，就要稳健得多。

广州科学城最大的优势在于成熟的产业。

无论是高端制造业、医疗产业，还是信息产业、互联网产业，都已经有龙头企业入驻其中。

有产业就意味着有大量的工作机会，从而使周边楼盘的需求大增。

所以，科学城的投资逻辑就在于其成熟的产业。

但是，这也意味着广州科学城楼价的想象空间受到产业和城市中心板块价格的双重限制。

另外，科学城本身存在大量的工业，也让这个片区的整体居住环境受到一定影响。

所以，两个片区还需根据自己的具体情况选择。

单纯投资，优选南沙；兼顾通勤的话，如果上班地点在城市的中到东部，可以优先先考虑科学城。