“你今天来的挺是时候，昨天忙的喝口水的工夫都没有。”——龙湖青云阙案场销售。
没错，在今年入市的纯新盘中，龙湖青云阙的话题度和关注度绝对是较高的那一档。
听说项目即将开盘，六六姐也去售楼处探了个盘。
探盘归来，六六姐最大的感受就是：龙湖，胆儿真大！
01
先来说说项目情况。
龙湖青云阙位于河西区当红炸子鸡——陈塘庄板块，项目总建面约8.25万㎡，包括约5.56万㎡的住宅、约2100㎡的商业及公共配套。
北侧隔过绿城诚园，是已经投用的师大二附小美塘学校。
南侧紧邻正在建设的第四中学集团化办学的学校，预计2025年投入使用。
此外，项目周边还有地铁10号线春海路站，以及在建的8号线梅江道东站、11号线陈塘站。距离最近的地铁站仅400米，未来出行会很方便。
龙湖·青云阙规划5栋17-18层到顶小高层，7栋6、7、9层到顶的洋房，共518户。
户型共4款，小高层的中户和边户分别是建筑面积约89㎡、110㎡的三室，两梯四户；洋房的户型是建面约120㎡、143㎡的三室，一梯两户，部分楼栋洋房1楼带小院。
关于产品，六六姐在踩盘时还问了一些更细节的问题，比如外立面的设计、社区的配置、园林的规划等。
销售人员的回复是：关于项目的设计细节或许已经出了，但是她们还没有受过这方面内容的培训，无法做更细节的讲解，具体信息要等到产品发布会后才能知道。
不过可以确定的是，玻璃幕墙、落地窗会有的，铝板外立面也会有的。
并且从龙湖官方的平台上可以了解到，项目配有健身会馆，归家大堂做了劳斯莱斯式的星空顶，选材用料上档次也很高。
龙湖青云阙官方信息
龙湖青云阙官方信息
△龙湖青云阙官方信息
销售情况方面，销售人员透露前期排了700多张卡，现阶段已完成锁资的客户约三百组，预计3月底正式开盘。
首开房源是小高层1、2号楼以及洋房7、9号楼，共181套房源，从目前的锁资情况来看，首开稳了。
交房时间预计最晚明年年底，全精装交付。
02
龙湖青云阙最小户型为小高层89㎡，该面积段在整体社区内约占三分之一。
不难看出，龙湖青云阙的产品定位更偏向于改善，而不是主打教育的刚需。
在龙湖内部的产品体系里，青云阙的产品定位比天曜还要高。济南、西安的青云阙项目，都是大户型、高配置的改善型产品。
售楼处的展板也以“豪宅专家”“高端人居”“精工奢宅”为主要口径。
种种迹象表明，龙湖将青云阙落子在陈塘是想继天曜之后再度打造一个能体现龙湖实力的高端产品。
其实，龙湖想在市区做高端的野心在去年土拍中也可见端倪，在争夺老梅江地块时，他们出手和中海掰了掰手腕...
说回正题。
既然想打造一个高品质的改善型项目，那产品就是重中之重。
具体的建筑细节还没有官宣，我们就先分析一下青云阙的户型。
坦白说，六六姐觉得龙湖青云阙89㎡户型中规中矩。
中户89㎡做三居的可操作性本就不强，龙湖也没能在小空间里带来大改变。
只是U型厨房、卫生间的空间尺度在这个面积段的户型中尺度还可以，预留的冰箱位和洗衣机位背靠背放置，是为数不多的亮点，提升小户型的空间利用率。
我们来对比下陈塘板块内在售的中交·融成，同样89㎡，融成做了A、B两种户型。
△中交融成89㎡户型
A户型面宽较小，限制了设计的发挥。但是作为连廊小高层的边户，天然南北通透，不用担心隐私度的问题。
中户的B户型面宽增大，有两个阳面卧室，空间安排上也符合现在的主流设计。同时，入户有独立玄关，还有独立的阳台，这点要优于龙湖。
小高层边户111㎡户型，舒适度提升了许多。
南北通透、LDK一体化，放大了户型的尺度感，还消除了日常生活的空间局限。
入户独立玄关，保证了私密性，便于收纳。
主卧面积近20㎡，套房式设计，尺度宽阔。尤其是卫生间，可容纳浴缸，超大台盆，日常洗漱和储物都很宽敞。
相较小高层而言，青云阙洋房的户型要出色很多，119㎡和143㎡各具亮点。
案场的销售坦言，虽然是新一代产品，但是为了打造四开间朝南，他们摒弃了大宽厅。
这样一来，U型厨房+独立餐厅，横向尺度达到了5.9米，空间感十足；还形成了双厅的格局。
该户型最大的亮点是南向约13.4米四面宽，三间卧室均朝南，搭配落地窗，采光效果俱佳，这在天津新房项目里还是非常少见的。
143㎡的户型在设计理念上与119㎡差异不大，都是南向四开间。
对比119㎡户型，除了客厅开间增大到了五米，还有两处升级。
一处是电梯双开，虽然还是一梯两户，但达到了一梯一户的效果，门外空间相当于私属空间。
另一处就是主卧套房的升级。粗略算来，主卧约有30㎡，并且在主卧内又“隔”出了一个单独的空间，形成了一个“室中室”，可用作衣帽间、工作间等，实用性和拓展性非常好。
整体来看，龙湖青云阙小高层户型中规中矩，洋房倒是很有新意。
当然有人会说，放弃客厅的大尺度去增加一个阳面卧室究竟是进步还是*退倒**？
六六姐认为，好与坏都是个人喜好，很难评判。
但龙湖为市场提供了一种全新的选择，这样的设计让买房人在面对新产品时不会只有大宽厅一种选择，从这个角度看，龙湖做的不错。
最后，就是大伙最关心的价格。
放风价：小高层4万2-4万3，洋房4万5—4万6，带院子的一楼洋房，均价5万5。
03
龙湖青云阙的项目定价乍一看有点高，但横向对比一下周边的主要竞品，倒也合情合理。
同属于陈塘板块的中交·融成，是龙湖不可忽视的竞品，项目均价在40000元/㎡左右。论价格和交房时间，显然融成更具优势。
绿城·诚园，二手房成交均价约45000元/㎡左右，显然龙湖青云阙的入市会让绿城价格更“卷”。
另外，从产品定位上看，龙湖·青云阙敢于主打大户型，他们心中的对手似乎不是以刚需学区为主的陈塘庄，而是新梅江的中海时光之镜。
两个项目同一年拿地，同一年入市，同样的定位，虽然板块不同，但竞争关系更加明显。
中海·时光之镜，被称为“二镜子”，目前放风价小面积均价41000-42000元/㎡，其他面积段均价在44000-49000元/㎡之间。
我们姑且不去揣测项目在品质上孰优孰劣，仅就价格来看，龙湖青云阙显然更具优势。
说到底，如果认为龙湖·青云阙的定价高，没办法，陈塘庄、新梅江现在的市场行情就是如此。周边的项目已经把气氛烘托到位了，龙湖的定价没有理由更低。
04
关于价格、关于品质，大家心里都有一杆秤，值或者不值，六六姐说了不算。
龙湖首进市区，看这架势，是铁心要在在陈塘庄干一票大的。
走品质路线、走改善路线值得敬佩，但也要承担一定风险。能不能靠一己之力给陈塘庄贴上改善标签，我们拭目以待。
天津楼市中，有一盘撬动板块的先例，比如水西。但成功向来不容易复制。
但我们希望天津楼市能够再拥有一个标杆项目，祝福龙湖。