又要涨价！
据透露，江宁科学园都会四季预计本月底加推，价格可能会有一千元左右每平的涨幅，约在3.2万每平。都会四季于2019年9月首开，前4次的均价都在3万左右每平，上一次开盘（2020年3月底）加推销许均价31100元/㎡，上浮千元，紧接着四月的加推又传出要涨价的消息。
此次加推楼栋为西区B11栋和东区A2栋，总共约200余套房源。B11#面积段115㎡、143㎡和164㎡，A2#面积段94㎡和119㎡。以3.2万每平来算，总价约在300-525万。
项目户型面积跨度很大，满足不同需求的购房者，预计首付3成，可参考。此次加推后，剩余的4栋很可能分两次加推，这个体量四千多套的项目预计今年6月底清盘。
十余个现房销售的新盘要上市，二十几个近年拿地的期房也要上市。
2020年的江宁，很热闹。
江宁之大，新房的定位从刚需到改善，属性从自住到投资，价格从预计两万到放风四万，只要你想，全都能找到。
江宁新房的干货和梳理我们放在下一篇讲，今天说的这个，是江宁科学园的新盘独苗，都会四季。
都会四季是真有好房测评团队人肉踩盘过的项目，专业测评师是怎么分析这个项目的，项目优缺利弊在下文和大家分享讨论。
重点往前挪：
我们被问的最多的就是：都会四季能不能买？
这个问题要结合每个买房人自身的情况，项目有利有弊，你需要自己去衡量它的优劣在你心里的在意程度，认真了解项目，仔细分析自己的情况以后再做决定，毕竟南京倒挂盘和鸡腿盘的时代早就结束了，闭着眼睛随便可真的不行。
优势：
1、品牌开发商，品牌物业保障二手房房价，体量大，社区氛围好
2、空调新风地暖，套内精装有细节，品质可以算作改善标准
3、后续加推单价3.1-3.2万基本可以确定，跳涨可能性不大，价格有竞争力，小面积投资属性相对更强
4、户型有亮点，大部分都有双开间阳台
5、生活区氛围醇熟，距离地铁站15分钟步行
6、周边没有新房竞品也没有待出让地块，未来很可能是地缘客置换目标，二手房市场活跃有一定保障
劣势：
1、科学园板块基本成熟，远期利好不足
2、期房等待周期稍长，至2022年下半年
3、周边没有非常优质的教育资源
都会四季于2019年9月首开，至2020年3月底共开盘5次，销许均价在3-3.1万元/㎡左右，总价区间约285-500万。每次开盘3-7栋，共计23栋2387套，前期加推节奏较快，摇号中签率每次在15％左右，去化在约9成，卖的非常不错。
4月底的加推，据透露价格会有一千元左右每平的涨幅，约在3.2万每平。项目总层高在21-26层，得房率约76-80％，在同类型高层产品中属于中等偏上水平。
真有好房人肉踩盘
户型解析：
着重讲一下投资和自住属性兼具的94平户型
94㎡3房2厅1卫
3房2厅1卫，建筑面积大约94㎡，是项目高层产品最小的户型，此次开盘均价若为3.2万元/㎡，总价在300万元左右，精装修交付，测评师认为设计的亮点。
户型整体属于较为紧凑的3房，三开间朝南，动静分离。淋浴空间尺寸舒适，卫生间做到完全的干湿分离，这一点在同面积段产品中是加分项，可以一定程度减少家庭成员的等待时间。
主卧有飘窗设计，次卧客厅联动的联通阳台的设计是亮点，阳台有一半赠送面积，增加实际得房率，一定程度上对面积偏小的南边次卧空间进行拓展延伸。适合3口之家，属于偏改善户型。
看踩盘拍到的样板间实景图更直观一些
（1） 客厅、餐厅
客餐厅相连，95㎡户型较为紧凑，客餐厅空间中规中矩，客厅进深和面宽都在三米左右。
一般来说精装修交付的客餐厅区域做瓷砖地的多一些，而都会四季的三房户型的客餐厅普遍使用全地板铺设。
（2）厨房
厨房使用长虹玻璃＋极窄金属框吊轨移门的设计，造型比较时尚，地面没有导轨也利于打扫。L型设计，左侧可以放得下双开门冰箱。
油烟机隐藏在吊柜中，操作台可使用区域有一点局促，主要集中在拐角位置，这也是小户型厨房普遍存在的问题。
（3）卧室
主卧自带飘窗，窗户尺寸较大，采光不错。
次卧空间比较小，样板间的陈列展示床是儿童床，整体长度在1.8米左右，摆放成人床空间也放得下，但是过道会狭窄不少，次卧和客厅联动的阳台可以一定缓解空间狭小的感觉。
（4）阳台
客厅次卧联通的双阳台，尺度舒适，提高了套内实际得房率。图中的洗漱台和吊柜不在交付范围内。
（5）卫生间
卫生间完全干湿分离，巧妙的利用了过道的位置，这小块过道同时成了进入卫生间、进入北向卧室、使用洗手池的位置。台盆尺寸舒适，镜柜也有一定收纳空间。
115㎡3房2厅2卫，相较于90㎡的户型多了一个卫生间，厨房空间也稍大一些。把主卧做成了套间，利用主卧到主卫的空间做成了衣帽间，可以放两排衣柜。
同样采用客厅和次卧联通阳台的设计，弥补次卧空间稍小的遗憾。户型可以容纳四口之家，适合改善户客群。
119㎡3房2厅2卫1储藏间，南北宽、东西窄。客厅使用横厅设计，有超长的景观飘窗，采光充足，可能存在西晒问题，不过高层真空玻璃影响不会很大。
南边有联通主卧和次卧的阳台，可以很大程度上延伸和补充两个卧室的空间，洗晒需要进入静区进行，动线上可能初期会有不适应。
客卫做到完全干湿分离，单独的洗手台设置在餐厅旁使用方便。值得注意的是厨房南侧的预留空间可能没有办法放置双开门冰箱。
143m²4房2厅2卫户型，户型方正做了入户独立玄关的设计。厨房餐厅相连，客餐厅中间有一条隐形过道，区域功能划分明确。主卧的卫生间尺寸舒适，有步入式衣帽间的设计，主卫空间较大，设置浴缸。
这个户型没有超大的联动阳台，但是南侧两个卧室都做了飘窗。联动阳台虽然可以提高套内实际得房率，但也会牺牲掉卧室一定的私密性，有利有弊，需要购房者自己权衡更需要的属性。该户型可以居住四口之家，适合改善户客群。
164m²4房2厅2卫户型，户型方正，入户独立玄关的设计。相较于143㎡的4房户型，多了一个西厨吧台的空间，客厅使用横厅设计，同时有大尺寸的南向阳台，属于纯改善户型，适合四口之家或者三代同堂居住。
装修标准：
项目分为西区和东区，两边装修配置相同，有搭建样板间可供参观。
根据精装修标准，入户自带智能密码锁，使用西勒奇或同等品牌。入户玄关柜在交付范围内。
新风地暖空调三大件齐全。中央空调（美的或同等品牌）、交付标准含新风（可邻或同等品牌）、地暖（博世或同等品牌）。
瓷砖：欧神诺或蒙娜丽莎或马可波罗或宏宇或东鹏或格莱斯或同档次品牌；
地板：世友或圣象或大自然或水墨江南或同档次品牌
卫浴洁具和五金：科勒或摩恩或同等品牌；
厨房电器：方太或美的或老板或同档次品牌
水槽龙头：弗兰卡或同档次品牌
装修标准看下来能把人看晕，品牌是真的多真的不确定，置业顾问介绍时也说交付时套内硬装，包括瓷砖地板等，可能和样板间存在一定色差。整体来看，精装修标准公示中出现的品牌，大都属于一线品牌。
值得注意的是，部分户型（包括119㎡和115㎡等）的厨房的冰箱预留空间不能放下双开门冰箱，只能放下尺寸较大的单开门冰箱。
115㎡样板间装修成清水样板间，套内所有出现的硬装都会在交付中呈现，看起来更直观一些。吊顶部分做了金属镶嵌，细节上有记忆点。
厨房使用大尺寸单槽盆下式水槽，配备抽拉式水龙头。
项目沙盘↓
项目绿化率在35％
项目实景图↓（2020.4摄）
建设中，前排楼栋建设至13层左右。项目体量较大，预计交付时间在2022年下半年。
交通：距离1号线天印大站，步行距离大约1.6km，距离5号线科宁路站（预计2022年开通）约1.5公里。驾车前往江宁商业中心百家湖一带大约15分钟
商业：莱茵之星（已建成）、距离百家湖商圈大约5km
学校：项目规划有一所幼儿园，其它待定，附近学区一般，最好是江宁科学园小学，升学排名在江宁第5左右，不一定划入项目学区
医疗：江宁医院，驾车距离约3km
公园：江宁方山、百家湖等，驾车距离约4-5km
都会四季周边的二手房房龄比较长，如莱茵东郡、天元城等，新一点的小区如叠墅项目银城林茵里。项目附近2km范围内目前没有纯新盘或待出让的地块。
升值潜力
近年来江宁核心区域内新房供应量较少，百家湖、九龙湖的二手新房价格都报到了3.5-4万/㎡。都会四季预计3.2万/㎡带较高的精装标准的价格很有竞争力。项目前期5次开盘，去化情况都不错，属于热门盘。
区位上，向北直线距离1km左右是1号线天印大道地铁站，3站到百家湖；开车12分钟到东山万达，江宁新、老中心都覆盖，在江宁片区的新房中区位优势明显。
品牌上，万科&仁恒&金地&华发四大联合开发的开发商都有口碑，未来万科物业维护运营，有一定品牌溢价空间。大部分户型都做成了双阳台联动设计，在提升套内得房率的同时增加了舒适度，也属于近一段时间受买房人追捧的设计。
区域二手房如莱茵东郡、鸿意万嘉等，二手房均价在2.6-2.8万/㎡。新一点的小区如银城林茵里，低密叠墅产品，二手房均价约在3.8万元/㎡。
项目不足：
1、小区没有完全实现人车分流
2、期房，购买后需等待两年多才能拿房
3、周边老校区比较多，可出让地块较少，区域内改善氛围不浓，片区整体涨幅可能较为缓慢
4、学区短板，附近最好的学校是江宁科学园小学，升学排名在江宁第5左右，还不一定划入项目学区
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Q：整体评价一下都会四季？
整体来说，都会四季适合3类人。1、江宁有改善需求的本地购房群体；2、首付可以出百万的新南京人；3、用作投资、保值资产的买房人。
A：区位上，都会四季比上坊好很多，又比上秦淮便宜，价格上有竞争力，最后3次加推了，涨价空间和幅度也不大。
因为体量较大，小区氛围会不错，多次开盘买到的概率也比较容易买到心仪的楼层和户型。但考虑到没有优质学区，同时板块较为成熟，片区不会有很多新小区形成集群。
我们的建议：如果是投资可以选择3房小户型总价较低，未来也会成为地缘客置换首选，其他偏大的户型更适合自住群体，虽然加推价格可能上浮，但是3.2万左右的单价也还不错。
下周我们会再出一篇写江宁区域的稿件，聊聊江宁人都关心的上秦淮、东山和大学城，江宁30+新盘很快正式登陆战场，先放一张区域次新房价格和新房地价图给大家品一品。
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