京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 京总您好，我在东城磁器口有一套学区还算不错的02年人车分流商品房，现在市价大约1100w，此房有*款贷**700w，小区环境不错但是房子面积不大居住不够舒适，手上现在有现金1200w，现在有两选择，第一种方案是卖掉东城这套房子，全款或者*款贷**二成买个高品质三居或四居（没有sfsd资格）总价控制在1800以内，之后再考虑如何投资第二套。第二种是保留东城的房子，用手上资金1200w全款买个三居或小四居。考虑到现在的市场情况，在自住和升值最好能兼顾的前提下，哪种方案更好？现在在国贸上班，目*考前**虑四惠，朝青，常营，以及大望路板块，这几个板块您更看好哪一个？
A:回答: 您好，感谢信任！保留东城现有房产，用1200W买即可，您二套也可以加杠杆（私信）;四惠属于刚需，常营属于溢出，应该优选大望路、朝青，朝青的华纺易城、银谷美泉135平的南北三居1200以内可以搞定，润枫水尚160的大三居1500以内，您需要加300的杠杆，从利益角度建议加杠杆，杠杆高低影响赢亏的效率，只要选对投资品，保证月供充足的情况下可加到最大限度。建议认真阅读星球置顶的文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策祝一切顺利
Q:提问: 京总，预算六百多，想买一套居住品质好些的，地铁通勤王府井比较方便的，能保值增值更好，现在完全没有方向，不知道应该往哪看
A:回答: 您好，首先建议认真阅读精华栏的文章，81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章对在京购房模糊无方向者有比较大的帮助，我们要对现阶段的房地产场有一个最基本的认知，买房时才不会踩坑，2013年之前整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,
2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;投资客逐渐离场后整个北京值得持有的房子不超过20%，每个区域只有个别的几个盘会涨，有的区域可能全盘结束，未来20%的房子会继续强化金融属性，40%的房子会虚化，剩余的40%会弱化，我们只需要找到20%中的房子持有即可，了解基本市场逻辑后投资很简单，塔城这座城市的经济增长和行业发展，得到确定的回报，一切不确定性的概念全部拒之门外
600多的预算距离王府井比较近的优质板块，双井，大望路，青年路都可，苹果社区南区、风度柏林，青年汇，华纺易城，这些楼盘都比较符合您的需求，祝一切顺利！
Q:提问: 您好，手里现金600万，有一套亦庄通泰国际公馆两居，还有150万*款贷**。现住父母的一套房，东城安交片区，可以给娃上学。目前有三个方案。
方案1: 卖掉亦庄房子，加上手里现金，买一套交东小区两居1100万左右，优势是离现有住房近，老人接送孩子方便。
方案2: 再购置一套东城,亦庄,朝青,奥森等板块的房子，选东城朝青和奥森是因为离现住处近，或者有地铁直达。问题是手里600万可能买不到什么太好的，二套房不知道如何高贷。
方案3: 目前家庭每年能存100w左右，再存两三年，凑够七八百万再买。如果选方案二，亦庄通泰国际公馆的房子，是留着还是卖掉平换一套潜力更大的好？您看哪个方案更好？方案确定后，选哪个板块和楼盘更好？
A:回答: 您好,感谢信任!1、亦庄通泰国际公馆有持有价值,北京的主力发展是东南方向,亦庄持续看好,这套房留着即可;即使卖出也没必要全部压在交东;投资最稳健的方式是回避学区,学区房是高位投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的
因为房产价格高出来的部分是学位的价格,学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,这个需要注意
2、您们存款持续能力还可,如果存两三年再买大概率会跑输通胀,最好的方法就是问银行借,用未来的钱去买优质资产,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都是损人利己的
即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源*款贷**去购买优质房产，就是最有效的抢钱方式，否则我们只能被抢;
真实的通胀，永远是极小一部分人最先拿到新增加的货币，他们用这笔新钱，买走市场上他们偏爱的商品之前，这些商品还没有涨价，比如优质城市核心位置的房产，等他们买完之后，那些在流通当中较晚收到新钞票的人则被迫承担损失
也就是房价与其它商品价格上涨多少，他们必须承担多少，要么就买不到。对于你们的收入来讲有很多种方法加300-400的杠杆问题不大,投资房产是我们普通人抵御通胀的唯一方法，且安全，只要选筹不太烂，总能跑赢通胀;
2、朝青、奥森都是一些不错的优质板块,无论是选哪一个板块对于您们的房产配置都属于优级,安全系数相对较高,朝青可以看看华纺易城、青年汇佳园;奥森可以看看万科星园、京师园
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问: 京总好！我们俩婚前各自名下一套建华南路的美华世纪中间楼层90平米小两居（2016年入手）和一套中海御鑫阁（2015年入手）中高楼层的40平米大开间，两套的总房贷余额大概市值的三成（约300w*款贷**余额），手上能调动的资金大概还有300（不考虑卖掉一套房套现）。这两套房都是小户型且长期横盘，所以考虑置换一套大三居或者四居。
1、时间和置换选择：就目前情况和北京楼市预判，是不是置换的合适窗口？考虑卖掉一套套现额度大的话肯定是拿美华世纪置换，但这个地点靠近我们在国贸的上班地点，担心舍近求远，所以置换哪一套更为合适？
2、区域和楼盘选择：我们不考虑学区房，只考虑居住环境和品质，在现在的房产持有、资金调动、杠杆潜力及购房资格情况下，什么区域或者楼盘推荐更适合？
3、资金和杠杆考虑：我们目前两套的房贷余额剩300w左右，卖掉一套最多套现（假设卖掉美华世纪这套房）400w左右，加上可调动的300w左右
不考虑其他杠杆也就700w在手，那在不考虑学区只考虑大户型高品质小区的话，杠杆潜力大概还有多大？也就是说能觊觎什么总价位档次的？
A:回答: 您好,感谢信任!1、这两套房卖掉哪一套更合适，美化世纪近几年的跌幅超过20%，中海御馨阁跌幅接近10%;如果按照利益最大化配置，这两套房都不应该留，正确的操作是等市场回暖价格轮动过去全部出掉换为优质盘，这两个盘都比较差，没有留的必要性。
美化世纪这个盘表面看紧靠建国门，实则板块很差，优质板块是靠近产业聚集核心区的商圈，这些商圈的主要城市功能是为住宅服务，而不是为商业服务，如果为商业服务，性质就变了，其次有稀缺性配套，并不是只要是市中心的房子就是优质盘。
科技园虽然品质盘比较扎堆，但还属于通勤阶段，已经到了丰台的边缘位置，目前区域的价格在市场上缺乏竞争优势，科技园热度比较高的前三楼盘，中海御鑫阁，京投银泰万科西华府，怡海花园这这三个盘已经暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，这个板块的购买人群还是路人多，房价的支撑力比较弱，
2、置换的时间点，持有的盘不笋市场热时换仓是原则，这里面涉及到金融技巧，可单独把资金情况详细描述向我提问。3、700不加杠杆，距离国贸比较近的一些优质板块，朝青是一个不错的选择，可以看看青年汇，华坊易城，如果想扩大面积可以往二级溢出常营看，柏林爱乐，万象新天，苹果派都可。建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!有问题再向我提问
Q:提问: 京总好，真是太后悔没早认识您，我去年11月卖了东城区的老破小50平米，才卖了500多万，现在看来真是悔的肠子都青了…看了3个月，眼见越来越高，每天都在焦虑、懊悔中度过，太需要您的指导。
1、基本情况：首套资格二套*款贷**，还有资金300万。我和老公都在朝阳门上班，两个男孩，一个六年级，一个一年级，都在东城上学；现住在父母名下的两居室（无电梯），交东小区（学区房）。父母和公婆在北三环中路的2020年新小区里的旧楼。
2、从改善角度，本来想在同小区买个带电梯的，让父母搬过来住方便照顾，但是现在涨到了15万一平米。买三居吃力，买两居咬咬牙也行。位置好，离孩子上学我俩工作都近。但是未来不知道学区房啥走势，也怕买了站岗。毕竟是2003年的回迁房；还有一个方向就是买父母小区同楼，新小区的回迁房，塔楼，但是又怕鸡蛋都放在一个篮子里；
3、从投资角度，8年内估计也不会住。看了首城国际两居，也要将近1000万；朝青华纺易城两居；亦庄河西区的海梓府金域东郡，但最近涨的太厉害了，也怕限竞房陆续交房，不一定还有特别大空间；然后就是通州的新盘融御，但觉得如果未来住还行，不住就有些把握不好；
4、面临问题：一直没买成也是因为太纠结了，考虑的因素比较多，也不知道到底怎么选合适。前一阵都想好了买亦庄河西，不用*款贷**太多，但是涨的太猛了，感觉透支了未来预期。*款贷**多，又怕金融危机，资产缩水。我真是陷进去了，怎么也想不明白。太需要您的指导了，盼复，万分感谢！
A:回答: 您好，感谢信任!1、北京的主城区热门区域，简单说四环内除了个别比较差的一些区域，如潘家园，丰台南部这些区域的涨幅较差，其它区域包括老破小还是有一定空间的，即便是市场很差的情况下每年也有个5%-10%的空间
2、通州属于长期利好，目前的价格被炒作的不低了，我们买过来的价格高，就代表着未来的空间少，不太建议您去通州配置，资产停止增长的可能性比较大。
3、您所关注的板块朝青、亦庄河西这些盘都可,这些区域有价值支撑,房价属于正常的爬坡,这一波行情上涨的厉害是因为挤压了很多购买力,市场好转集中释放导致笋盘清空,量大自然推动价涨,这波行情如果过去,可能会有一个5%-10%的回调,下一波行情会继续往上爬.如果没有价值支撑,上涨50%可能回调30%,这种表现就是没有持续的购买力.实则这两个板块在去年年底就出现过一次行情,只不过很多人看不到真实的成交量没有发现而已.
4、您应该尽快把手中的ZD打出去;配上合理杠杆,房地产和经济增长与衰退豪无关联,房价上涨的主要因素是货币,市场上有这么多钱,大家有购买力,优质的房子属于稀缺品,您不买有人买,价格会一直上涨;北京这座城市目前的价格是比较低的,找优质板块优质盘买入即可,大方向上不会出问题;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问: 您好;目前我们状况为：我和我对象还未领证，我在金融街、他在三里河上班，对象2020年购入西城区广外格调小区一居室一套，满贷303，目前市值应该能到800（这两年涨了一下），现在有考虑在领证前以我的名义（首房首贷）进行换房，主要目的：1.保值，2.改善至少两居室；现在我们纠结的方案：1. 如果广外我们这个小区还有增值空间，那就不换了，等待增值兑现，后期再换；
2. 因为过去两年涨了一些，若未来增值空间有限，那目前想置换更为保值的小区产品，如果置换的话，还款能力最多支持换总价900的房;3. 您觉得有符合的目标小区吗，不考虑学区，值得折腾这一趟换房吗？
A:回答: 您好,感谢信任!格调小区在马连道属于区域排名前三的楼盘;阶段性涨幅还可,从投资角度,您有首套首贷资格,持有的盘涨幅还不错,应该精算资金把现有的房产套现出来加上手里的现金加仓,而不是换仓,
换仓是刚需或房子低于大盘涨幅的情况下才考虑;您们的这种情况加仓效率更优,结合自己的资金买入纯投资盘,吃板块的红利,买过来的房子可以出租,用租金抵一部分月供,这是比较稳健的方式,随着行业的发展和板块的红利兑现,很容易就能通过房产赚到钱,您们的第一套已经上对车了,中途不要下车继续买入即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问: 京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；
2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠*罗江**马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；
3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。
经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校
第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。
想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。
A:回答: 您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;
2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠*罗江**马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问: 京总，您好！把您星球的精华帖都看完了，做了很多记录，关于选筹的思路真是让我豁然开朗。关注板块：因为常住地在杭州，对于北京楼市不太熟悉，通过做功课，主要关注了上地、亦庄、望京、双井、国贸、东坝、苏河、未来科学城等板块。觉得有些过于泛，希望可以缩小关注的范围。目的：纯投资;预算：800-1000w;问题：
1、关于区域，纯投资，请问以我的情况您比较建议关注北京的哪些板块呢？什么样的区位呢？2、关于时机，我也有杭州的购房资格，请问当前是否适合购入北京？（看了您关于亦庄的分析，很多楼盘在2020-2022年都涨了30%-50%，亦庄金茂府都要9.8w/平）现在时机是否适合介入？担心高位站岗。非常感谢！
A:回答: 您好,1、杭州也是不错的城市,如果北京有房票应该优先布局北京,从投资角度北京依然是全国的洼地,因限购加限贷管制导致需求一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远还没有到顶;什么情况下适合外地投资,强资源城市已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,
2、关于一些核心热点区域买入是否会高位站岗,房价是否会跌,我在精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策中已经写到,这个问题等同于货币购买力是否会涨,货币等同于一张纸,发行成本很低,后面加个0市场上的货币就能翻倍,货币不是真正意义上的财富,资产才是,国际经济战就是每个国家用自己印出来的钱去买其他国家的资产,
楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨;我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源*款贷**去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;大方向上一定是这样,只是时间问题,
这也就是我为什么鼓励大家尽可能*款贷**买优质房产,只要保证月供,迟早会赚,只是时间问题,一些富豪和高产家庭早已经看透了这里面的逻辑,所以他们才会用负债购买优质资产,赚钱只是手段,用赚来的钱购买资产才是最终目的,否则我们会永远被通胀一次次洗劫;
我鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好*款贷**,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,
3、800-1000不需要关注太多板块;像上地、亦庄、望京、双井都是一些不错的区域,东坝、未来科学城属于概念性的区域,兑现周期较长,目前价格炒的有点虚高,建议不要过多关注,可以重点关注下朝阳,朝阳是北京最热的一个行政区,成交量也常年稳坐第一.同样的预算，在朝阳买到的房子居住体验和东西海完全不一样.核心原因是朝阳的房价比较低。
东西海朝地段最好的也是朝阳.预算600万东西海全是老破小,价格10万一平只能买到一个五六十平的房子.但如果在朝阳，就能买一个还不错的纯商品房两居室或三居室.无论是升值潜力还是居住体验都高于东西海.在朝阳买房有四种思路:第一种是刚需上车,第二种是刚改,第三种是终极改善.还有一种是学区.朝阳的教育虽然和东西海比不了,但作为北京经济靠前的区,近几年的发展大家都看在眼里,也培养了几所名校,比如朝阳外国语学校、人大附朝阳学校、白家庄小学。还有一些中等偏上的学区，如陈经纶嘉铭分校、陈经纶帝景分校.相比于东西海的老破小,朝阳的学区房从居住品质上来讲,比东西海强很多,从价格上来说朝阳也更亲民,可选择的空间也比较大;800-1000比较适合的区域望京、朝青是第一选择,可以关注以下楼盘,华纺易城、青年汇、澳洲康都、首开知语城;祝一切顺利!
以上问答来自公众号|京房会关注公众号|京房会加入“知识星球”可进行提问,有问必答
重要内容只在知识星球发布
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中···