激进城市化过程中形成的房地产过度扩张、房地产金融化最终变成房地产泡沫，房地产的泡沫化、债务化致使房产价格畸形。这两年中央政府经过相当的努力才把房地产市场的无序扩张暂时稳定下来，但我们却没有同时把城乡融合、新型县域经济、高质量发展、以人为核心的新型城镇化变成具体政策落实到基层。
历史的经验值得我们注意。2005年，中央明确我们需要的是城镇化战略，领导人特别强调中国的城市化是靠城镇化实现的，但为何城镇化战略在实际的演进过程中变异为激进的城市化？为何本应形成的县域经济体系变成了大城市的超前发展？
外资大量进入是一个客观原因。资本的集中过程需要大量资源：一方面，大量征占土地，推进土地资源的资本化，城市集群的发展带动资本涌入房地产市场；另一方面，金融机构相互配合形成房地产的金融化。这个过程不再赘述。
另一个原因也值得我们重视。与二十大强调的没有定于一尊的现代化相对，当年我们脑子里的现代化是西方模式的现代化。当中央强调新农村建设的时候，很多人并不理解。因为有些人按照西方的所谓理论逻辑，农民要被消灭，乡村要被消灭，只有把人大量送进城市，变成城市人口，他们才能在城市增加所谓的消费需求。甚至有人测算，只要把进城打工的农民留在城市，城市每增加一个市民，对应要增加20万的基本建设投资，彼时2亿多的打工者将会至少带来40万亿的投资空间。算大账算得太简单，甚至没有考虑到这样的城市化需要多少的钢筋水泥压在这块土地上，原材物料的需求、粮食的需求、能源的需求从哪里满足，甚至无视中国是一个资源禀赋相对稀缺国家的客观情况。资源的消耗，环境的污染，这些现实的问题甚至都不在他们的考虑范围之内。
受到这一思想桎梏，中国进入到一个高污染、高耗能的激进发展阶段，同时出现的是因激进城市化带来的严重的社会冲突。外资大量进入中国的时候，大办开发区、征占土地，相关政策难以抵挡大量稀缺资源被卷入城市化的浪潮中。
我们的国土面积中只有12%是平原，适合生产农作物的耕地资源大量地被城市扩张的楼房占用。2005年，中央明确提出城镇化战略的短短10年之后，也就是2015年前后，中国的农产品消费需求已经有了30%的对外依存度，我们从农业贸易的盈余国转变为农业贸易的净逆差国。在这个阶段，中央再度强调“一定要把饭碗端在中国人自己手里”。食品安全问题、社会治理问题、民生问题、综合安全问题……看着这些问题，回看当时中央明确的政策导向，客观来说我们没有把握住。
如今，我们又到了这个节骨眼，中央再次明确了战略方向和政策导向，不再强调城市化，不再把它当成是经济增长的龙头，但有相当一批在激进城市化的过程中获取收益的利益群体，以及和利益群体紧密相关的政策、理论方面的人士，再度把他们的关注点放在了城市化的发展上，实际就是放在了房地产资本的扩张上。也因此，在这个关键的时点上，这些概念问题和历史问题值得我们高度关注。
我们要把中国式的现代化落到实处，就必须对于一些认识上的问题进行讨论。很多人把城市化的英文“urbanization”直接对应中国的城镇化，错了！中国的城镇化没有对应的英文概念。我在很多国际会议上与英文为母语的参会者们交流，与他们讨论中国的城镇化概念叫做“townshipnization”，也可称为“townization”。我说“Townization is not urbanization”(城镇化不是城市化)，西方人听得懂吗？当然听得懂。但是我们大多数理论工作者或政策工作者，都直接把英文的“urbanization”直接对应成我们的城镇化，把城市化内涵直接套用城镇化的发展，使得我们城镇化的概念并没有达成普遍共识。这是在学术讨论中形成的问题，也是政策领域中含混不清的问题。
除了概念问题，进一步看，真正本质的问题是什么？就是城市化的程度是以城市人口占据全国人口百分比的粗暴的统计数据来表达。以数据参考来看，城市化的发展过程被粗暴地简约为人口聚集的过程，但城市化的实质是资本不断向城市集聚，同时风险不断向乡村转嫁的客观经验过程。每当我们强调要把城乡融合、新型城镇化作为发展方向的时候，这些在城市化过程中依附的盘根错节的利益结构，特别是以房地产资本为主的资本群体很难改变将收益留给自己、风险甩给乡村的利益运动的方式。在资本运动的过程中，这个利益结构一旦形成，就是条块分割、尾大不掉，各种矛盾交织在一起，很难破解。
今天，中央再次明确强调城乡融合、强调高质量发展，并且把新型城镇化放在区域统筹协调的战略规划之中。但如何以高质量发展为目标，以区域统筹协调为手段来推进深改？这不仅需要把新型城镇化作为主要的战略方向，而且要实现城乡要素市场的自由流动，使得市民下乡能够得到新农人、新村民的合法身份，实现真正意义的城乡融合。以城乡融合形成大众创业、万众创新，支撑县域产业发展，使得通过“三变”改革获得财产权益的农民分享县域产业的收益。这是一个通过深化改革体现公平公正、共同富裕的制度体系，而不是原来保守的、只有群集在城市的资本结构获得收益的制度体系。所以，对应城乡融合、新型城镇化的深化改革需要调整原有的利益结构，这才是贯彻二十大精神、推进中国式现代化实现的真实内涵。
希望大家能够理解：新型城镇化对应的是城乡融合的发展战略，是区域统筹协调发展的重要内容；城乡融合是以国内大循环为主体的发展战略中重要的战略方向。在这些领域中，我们需要通过深化改革才能逐步实现重大的战略方向性变化。但愿我们这一次，在“十四五”规划再度强调新型城镇化的历史节点上，城镇化战略不会再被现有的利益群体扭曲为以城市化为主的、旧有的发展方式。