整体情况简介
华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT刊登《招募说明书》，首批保障房REITs，三阳开泰，正式启航。
其中，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT已经刊登了《发售公告》，基金募集期2022年8月16日（周二）开启，华夏北京保障房REIT尚未刊登《发售公告》，在《询价公告中》列示的预计基金募集期也是2022年8月16日开启。
简单粗糙的讲保障房REITs，就是房东（地方安居或者保障房公司）把保障房项目卖给REITs，今后由REITs收房租，买REITs的投资者分房租。这样一轮操作后，投资者有了能收房租的金融产品，地方安居集团或者保障房公司还能收到钱，又能开发新项目，又有更多人能住上保障性租赁房。应该说，这是利国利民的好事。
首批保障性租赁住房REITs，那都是一线和准一线城市，租房需求大，房租长期增长潜力巨大，长期投资价值能让人产生联想。同时，当下保障性租赁住房的平均租价要比同位置同品质的商品房租赁的租价便宜不少，目前这些项目公告的当下都基本处于满租状态，且等候排队人数众多，这也就是说，租金收入的保障概率那是相当高。
首批REITs发行的份额不多，募集金额不高，在当前市场环境下，作为产权类REITs的发行估值和已经上市的产权类REITs的估值相比，项目发行定价应该基本合理，具有一定的投资价值。参考近期REITs的发行情况，投资者仍需注意这产品可能发生比例配售，且配售比例较低的风险。
红土创新深圳人才安居REIT
基金简称：红土深圳安居REIT
基金代码：180501
起始发售时间：2022年8月16日（周二）
项目基础设施资产：安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目这4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。
原始权益人：深圳市人才安居集团有限公司、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市罗湖人才安居有限公司
发行价：2.484元/份
认购限制：场内认购单笔份额应为1,000份或其整数倍。
网下认购倍数：133.03倍，属于较高的认购倍数，一定程度上反应机构投资者对产品价值的认同态度。
募集份额：5亿份，向公众发售0.6亿份，若本次发售成功，预计募集资金总额为12.42亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。
以发售价格计算的基础设施项目价值及预期收益测算：
根据基金发行价，据此计算的基础设施项目价值为12.42亿元，根据经天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审核的可供分配金额测算报告，2022年7月1日至12月31日以及2023年预计可供分配金额的数据分别是24,533,021.75元和49,183,507.88元，据此测算，基金2022年的预期年化收益率为3.95%，2023年的预期年化收益率为3.96%。
可供分配金额测算是基金管理人在假设基础上编制的，所依据的各种假设具有不确定性，本公告所述预测净现金分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或保证其取得最低收益的承诺，投资有风险，投资者应自主判断基金的投资价值，自行承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。已经发行的REITs存在大量达不到预测现金分派率的情形，请投资者注意风险。
中金厦门安居保障性租赁住房REIT
基金简称：中金厦门安居REIT
基金代码：508058
起始发售时间：2022年8月16日（周二）
项目基础设施资产：园博公寓项目 （2,614 套住宅/公寓）和珩琦公寓项目（2,051 套住宅/公寓）
原始权益人：厦门安居集团有限公司
发行价：2.600元/份
单笔认购申请最低金额：1000元，且认购金额必须为1元的整数倍。
网下认购倍数：106.20倍，属于较高的认购倍数，一定程度上反应机构投资者对产品价值的认同态度。
募集份额：5亿份，向公众初始发售份额为5629.5万份，预计募集资金总额为13亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。
以认购价格计算的基础设施项目价值及预期收益测算：
据发行价计算的基础设施项目价值为13.00亿元，根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，基金2022年预测现金流分派率为4.04%（年化），2023年预测现金流分派率为4.05%。。
可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。若前述预测假设与限制条件发生变化，将会对可供分配金额测
算的结果产生影响。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺，投资有风险，投资者应自主判断基金的投资价值，自行承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。已经发行的REITs存在大量达不到预测现金分派率的情形，请投资者注意风险。
华夏北京保障房REIT
基金简称：华夏北京保障房REIT
基金代码：508068
预计发售时间：2022年8月16日（周二），请以《发行公告》为准
项目基础设施资产：文龙家园项目 （建筑规模76564.72平方米）和熙悦尚郡项目（建筑规模36231.58平方米）
原始权益人：北京保障房中心有限公司
询价区间：2.279元/份-2.643元/份
募集份额：5亿份，向公众初始发售份额为0.6亿份。
预测现金分派率：
根据《招募说明书》中的假设参数，以 11.52 亿元为募集资金，2022 年 9 月 1 日-2022 年 12 月 31 日期间 和 2023 年度本基金的现金分派率分别约为 4.30%（年化）和 4.31%。
可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。若前述预测假设与限制条件发生变化，将会对可供分配金额测算的结果产生影响。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺，投资有风险，投资者应自主判断基金的投资价值，自行承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。已经发行的REITs存在大量达不到预测现金分派率的情形，请投资者注意风险。
风险提示
投资REITs不意味着稳赚不赔，基金亦未经任何一级政府、机构及部门担保。保障房REITs面临租金风险、政策风险、运营风险、房屋质量风险、经济风险、流动性风险、气候风险、战争等风险，且我们的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读《基金合同》《招募说明书》等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，并根据自身风险承受能力，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
投资者不能依据其他REITs的上市后涨跌幅，预测本只REITs涨跌幅。发行期认购REITs，也不代表一定盈利。
再次提示投资者：现金分派率预测基于大量假设，具有较大的不确定性，不作为投资担保，投资者进行投资时应谨慎使用。仅从现金分派率角度分析REITs也非科学的方法，请投资者综合各项元素，谨慎分析。
作者：权唐 S1440611030014
风险揭示：本文不代表中信建投证券观点，仅属于基金投资策略讨论，不作为投资建议，本报告的调研内容为后续整理，不保证整理内容与调研原文完全一致，另外基金经理观点可能发生变更；文中信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其撰写人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更；我们已力求内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，文中所提具体基金、股票等证券仅用于举例，不构成投资者在投资、法律、会计或税务等方面的最终操作建议；历史业绩不代表未来，不作为同管理人/基金经理/投资策略其他产品未来收益水平的保证，任何人据此做出的任何投资决策与中信建投证券以及作者无关，基金产品详情请阅读基金法律文件，并以之为准，基金投资有风险，决策须谨慎；第三方不得以商业目的对本文所载内容进行复制、转载，如需复制、转载的，应申请授权并注明来源，且不得对文中内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。