新西兰，是西方发达国家中第一个完成中国加入世贸双边谈判的国家、第一个承认中国完全市场经济地位的国家、第一个与中国达成自由贸易协定的国家、第一个同中国签署“一带一路”相关合作文件的国家...
日前，中国和新西兰更是发布了《关于全面战略伙伴关系的联合声明》，双方将在2023年内启动服务贸易负面清单谈判。此举无疑为中新两国深化合作、互利共赢注入了新动力，也为推动世界共同发展注入了正能量。
在康养层面，新西兰作为环境适宜，福利体系相对完善的宜居国家，其老龄化问题和我国一样，正变得愈发突出。
据估计，新西兰老年人口在未来30年将成倍增长。85岁及以上人口将增加三倍，从2016年的8.3 万人增加至2046年的27-32万人；65岁以上人口将增加一倍，从目前的70万增加至130-150万。 于是，康养赛道也成了热门的投资方向。
因此，在新西兰，就出现了一家专注于康养39年的公司，这家康养公司做到了：居民、员工、家属、政府、投资者都满意，并且创造了康养业的奇迹。自1984年创业，第一家机构落地开始，就一直保持增长，到1999年上市，成为新西兰最赚钱的上市公司之一，企业名称： rymanhealthcare （莱曼健康）。
莱曼健康经营情况 自2002年到2020年，18年保持高速增长
因此，本期新康养世界行为大家深入分析莱曼模式，并对比国内的政策、商业和人文环境，创新我国康养模式，助力我国康养产业快速高质量发展。
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项目概况
莱曼健康（RYH）是一个养老院经营公司，过去几年在新西兰建了很多康养社区。他们的康养社区不仅设施一流，医疗和看护水服务平也是一流，聘请的都是专业的看护以及多年工作经验的医生团队，而且都和附近的医院有直接对接，如果居民有了任何问题，可以保证第一时间有最好的医疗待遇，因而莱曼健康的康养社区成为了近年全新西兰人最值得信任的品牌。
莱曼健康一共经营着27 家这样的康养社区，分布在新西兰的各个地区。每一个度假山村都是这样布局，两卧室和三卧室联排屋、公寓和居民护理中心。
目前，莱曼健康康养社区只对70 岁以上的老人开放。
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项目特色
1、坚持做康养和护理服务
莱曼健康自1984年开始，接近40年的时间里专注于健康康养，并持续优化护理服务，莱曼的重要收入来源也是来自于护理服务。
2、独特的运营模式
莱曼采取的是重资产运作模式，所有流程全部自持，这点符合当前国内政策对康养社区发展企业的要求，特别是对于限购地区，包括海南等，这种方式也是我国险企入局康养版图最常见的方式，不仅满足了政府监管的要求，同时也可以更好地分享我国经济快速发展所带来的资产增值。
莱曼实行的这种运营模式具体落地为：找银行借钱修康养社区，修好后开始售卖居住权，价格通常比买永久产权房子的费用低很多， 然后社区每年扣除2.5%的管理费，等到居住者离开的时候把剩下的钱还给对方。
例如，一个房子的居住权售价100万，这个价格是市场上买同样的永久产权房子费用的一半，一个居民住进来交了100万，居住了10年（莱曼规定不能超过10年），10年以后居民离开莱曼，退给他75万现金。当然，在居住期间居民如果需要护理，那么每周还要交护理费。
这个模式的关键在于退的75万其实是由下一个租客付的，比如10年以后这个房子涨价到了200万，下一个租客就给公司200万，然后莱曼拿其中的75万还给上一个租客，剩下的125万就是现金流，以此类推。
莱曼开发完一个社区马上就用卖居住权的钱把银行*款贷**全部还清，这样该社区就变成一个现金流。这些居住权的负债其实就是长期负利息的*款贷**，莱曼又借钱开始修下一个社区，如此循环，始终保持超低的有息*款贷**，修好一个社区就把钱还完。因此，他们的资金池里永远有这么一大笔钱。
奥克兰最近几年房价一直在涨，而他们的居住权费用也一直在涨，但他们居住权永远会和市场房价保持一定的低价差距，让居民不用负担很多钱，就可以住进社区，既让居民在资金方面的负担不会过重，莱曼也能从中盈利。
3、莱曼的管理层
莱曼健康已在新西兰上市，其康养社区的 CEO 在2014 年荣获全新西兰最佳 CEO 的称号。这是因为，莱曼给所有公司员工提供无息*款贷**，让其去买公司的股票，最终做到了公司的员工全民持股，公司分红政策也非常稳定，每年“实现利润”的 50% 派息，剩下的钱去开发新的度假村。这样，整个公司员工都可以享受到了和股东一样的利益。
4、稳健保守的会计政策
莱曼的报表利润由2部分组成：“实现利润”和“未实现利润“。
实现利润：已经到手的钱，比如新房子首次出租的钱、老房子重新出租的钱、每周护理费之类的利润。
未实现利润：已经出租的房子，但是还没到期，还不能拿到2.5%的年费，也没有新租客的钱。
因为从长期来看，房价是有涨幅的，所以未来居民居住到期时的价值折现到今天就有一些假设。公司的假设是未来房子涨价的速度为年化1~3%，折现率为11%。
这里的假设偏保守，目前房子是涨价周期，所以未实现利润其实是被暂时的严重低估。过去5年奥克兰房价有年化15%涨幅。但是在房子到期重新出租之前计入的只能是1~3%房价涨幅，而且在目前的利率下面，11%折现率也很保守（目前房子*款贷**利率4.39%）。
03
思考总结
新西兰的康养社区经过数十年的发展，其运营模式相对成熟，且具有较高的借鉴意义。本期新康养世界行，以莱曼模式为例，总的来说，莱曼健康开创了一种独特的康养社区运作模式，核心理论是靠客户提前付款的“无息*款贷**”赚取利润，而不是靠炒房地产赚钱。