祝老师们节日快乐，也祝无证上岗的家长们快乐
前文写道：科学城成了货量重灾区，七八个盘竞相出货，你正打算卖，周边一堆猪队友拖后腿，价格一个叫着比一个低，时代3.77万看似大杀器，中央城连3.6万都有了。
三个字： 不缺货。
憋了几个月，这个周末，保利翔龙终于有点消息了：
尊贵的保利翔龙天汇准业主：
保利翔龙天汇 预计下周末前开盘 ，请您提前准备好资金和相关的购房资料，下周最好留在广州哦，有具体开盘消息我会第一时间通知您。
预计下周末前，意思是要周中开盘？了解了一下细节：
这次只开1栋,两个户型92方三房和125方四房，价格4.7~4.9万，简装（可能比较简），预计下周能拿到预售证。
这样看的话，下周开盘应该是基本靠谱了，有意者抓住最后一周时间，思考如何选筹。
需要加保利翔龙天汇微信群，请移步文末。
另外一个比较可靠的消息是： 富颐T1和S3~5,应该10月份可以开盘 。城光、大壮、臻珑府，走在努力蓄客中，好家伙，大家都凑到国庆旺季。
好事成双，9月底富颐学校竣备后，很可能会签三方合同，官宣黄埔广附了。
01
货少的地方？
黄埔虽好， 但架不住货多。
于是我想，要不要往南看看，比如番禺。番禺这个月最大的喜事，自然莫过于翘首以盼的18号线即将通车，开通时间有说9月26号的， 也有说9月28号的。
18号线将极大缩短番禺与珠江新城之间的距离，比如万博站，仅4站即达珠江新城，这也是和樾府高烧不退的重要原因。
粗略统计了下番禺各板块在售或即将新售的一些楼盘，据我了解的就有15个之多，8月份新批预售的一手房，番禺就有10.6万㎡，居全市第3。
8月份新批预售情况（万㎡）
从库存量看，番禺128万㎡，仍然位居老3， 比黄埔还多呢。
所以总体来说，番禺不缺货。真正货少的地方，还是越秀、海珠和天河这三个区。
那番禺有没有局部货少的地方？类似于科学城的大壮，周边猪队友相对少那么一丁点？
从板块看，泛万博板块竞争最为激烈，新货最少的是番禺广场和南站板块， 其余番禺广场板块缺货已久，相对好些。
耀胜新世界效果图
02
距离算不算远？
番禺选房的逻辑，究竟是什么？
20年前，番禺由县改区，但由于大片宅地在设区前被卖出，市政配套短板明显，所以早期定义为睡城。
直至近几年，随着南站、万博CBD以及多条地铁和主干道修建，番禺才开始发力，万博商圈形成，总部办公也初现规模。
上一波行情，番禺整体涨幅不大。分析原因，一是因为货量大， 二是市政配套滞后的区域仍不少，三是人才政策支持有限，导致在黄埔南沙的夹击之下，大部分区域滞涨。
万博和番禺广场板块，一南一北，涨幅可圈可点。其余板块则相对较弱。
番禺买房建议围绕T字型进行选择，以3号线（红线）和18号线（蓝线）为竖轴，南大干线（绿线）为横轴。
核心节点是三条线交汇点：万博板块的和樾府，和耀胜新世界广场。次核是番禺广场，和大学城&创新城。
3号线（红线）和18号线（蓝线）交汇的位置番禺广场， 是另外一个BUG般存在。
除开3和18，在建的3号线东延线（明年通车）和22号线（今年通车），还有规划的17号线在这里交汇，可以说番禺广场站，到明年，就是番禺最大的地铁枢纽，甚至在整个广州，都可以坐上一把交椅。
番禺广场到珠江新城直线距离达23公里，开车是比较痛苦的， 但地铁距离则还好，18号线开通后， 快车到冼村，只需要11分钟，慢车则需要20分钟左右，但这个时间，对于大多数刚需族来说，可以接受了。
番禺广场板块，相对成熟，缺货已久，利好加持，在现在的淡市里，算是有一抹亮色的，当然重点，还是要淘好货。
03
金地天峯
今天分析一下番禺广场板块这个新盘：龙湖.金地天峯， 这周六开样板房和接受登记冻资 ，读者问得比较多：
天峯不在番禺广场站，而是在距番禺广场一站地的番禺客运站。
明年三号线东延段通车后，从亚运城过来的三号线，只一站到番禺广场，可3号线到珠江新城，也可以转线18号线到珠江新城。
这个楼盘最大吸引力是： 集地铁、客运、商圈、居住、学校于一体的TOD项目。
效果图看，是这样：
沙盘看：
通过SU模型，可以更好了解天峯与番禺客运站、龙湖天街以及亚运大道之间的关系：
金地天峯剖面关系图
多元TOD项目的 优势 是：
真心方便。
逛街、读书（幼儿园、小学）都足不出“圈”就解决了，连条马路都不用过。
想去番禺广场、万博、珠江新城这几个核心节点，地铁都非常方便，下楼抬脚就到地铁站，在天峯这边甚至开了两个地铁口：C、D入口。
当然 缺点 也是有的：
交通方便是把双刃剑，盖板下的客运站不可避免会带来人流混杂、噪声尾气之类的问题。
另外初中目前是对口大龙中学，小升初还得努努力。仲元中学二校区如何招生得等等看。
详文：如何选择学校？这个区有着广州最大规模的中学！
南京龙湖天街
04
产品
项目由9栋塔楼组成，其中五栋35层（盖板上33层）塔楼、三栋46层（盖板上44层）住宅楼，还有一栋22层的保障房，保障房独立在盖板外。
首开区为1栋、2栋， 储备第3栋，即现在沙盘上看到的楼。
su建模 ：谈房
整个楼盘看，1#楼位置不错，对花园视野远，距离亚运大道260米， 加上龙湖天街（26~39米高）的遮挡作用，噪声影响很小，可以放心选择南向高楼层。
3#日照好，南向无遮挡，但距离亚运大道150米，声音敏感者晚上不能开窗睡觉，要看买房者的偏好来。
至于后面几栋，7#8#高层单位不错，但6~8是超高层建筑，得房率会有损失。
1/2/3栋户型产品均一样，南向103㎡3+1户型，北向90㎡2+1户型，南北通为129㎡和102㎡户型。
大寒日日照时长
从日照看，1栋整体还不错，南向103，和南北通102㎡相对比较好。129得高层单位才行。
户型图
05
价格
大家最关心的，当然是价格了。据了解， 街道限价在4.8万；周边二手房来看，离得最近的尚东尚筑3.8万，美心翡翠明庭3.1万，斜对面的东湖洲花园4.2万。
当然考虑到尚东尚筑11年楼龄，金地天峯溢价20%是很正常的，所以单价在4.5~4.8万之间，考虑到番禺广场板块的爆发力来说，优选好单位，还算不错。
这个单价也和保利翔龙天汇类似，如果在5万+以上，性价比来说，就不如富颐城光。
逆势里面，多看少动，天峯还是值得一看的，但真正入手，也需要观望形势，再多做比选。
