大家好，我是 火箭哥 。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是 正文：
当下，我们不得不接受这样的一个现实：
中环，已经全面站上10万+。
第7批市区涨价后，但凡手上握有1000万预算的同学会发现，你已经很难买到单价9字头的新房了——
如果说内环内单价10万+司空见惯，外环边也已经走上9字大关、甚至10万+；
涨价只是个现象，背后都有自己的内生逻辑——
涨价，可能是为了2023年的土地联动价做准备。
01 “价值锚点”
评价价格是高是低，其实不看自身的价格，看的是竞品的价格——
A卖10万、B卖15万，我们会觉得A便宜；
A卖10万、B卖5万，结论就会相反。
消费心理学上，我们将对标竞品的价格称为锚点，并且根据自身的产品特性进行价格调整；而那个对标的产品价格，就被称为价格锚点。
在新房市场中，虽然存在整体限价，但在审批价格时依旧符合这一条规律：
同板块内、同环线上的新房价格是多少，就是新项目未来价格的价格锚点。
举个例子：
2020年，位于普陀内环内的新湖明珠城项目实际并没有联动价，当时取证单价为10.52万（先后开盘2次，日光售罄，入围分分别为50/58.51）；
2022年，新湖隔壁的招商苏河玺地块正式出让，房地联动价就被按死在了10.52万——
时隔2年，理论上说价格做些微调也不会有什么问题；
但严格按照板块天花板价格定价，也体现了限价的大方向坚定不移。
所以，当下的价格决定了一个行政区/板块未来的价格；
但因为限价的存在，即使想要给一个板块涨价，其实也存在一定难度：
俗话说凡事讲究师出有名，总不能今年10万、明年11万，这就有点说不过去了。
那怎么办呢？
土拍出让有联动价限制、而旧改地块没有——
而价格的突破口，就在这里。
02 “盲盒”
没有联动价，是旧改地块的优势，也直接体现在了当下的价格上——
第7批中，普陀中环全面超越中环价格全面超越内环，成为市中心全面结束倒挂的房住不炒实践区。
品尊和新俞里的价格批高，也是有理由的——
不同于土拍交易，这两块地都是普陀的城市更新重点项目，从地块名就可见一斑：
品尊国际地块原名为郑家宅旧区改造地块
新俞里地块原名为俞家弄旧区改造地块
两者在产品力上的确出众，装修标准都是上等水平，有一定溢价空间；
而因为开发商为城市更新做出了贡献，可以有一定的价格空间，同理可以参考从11.5万涨到11.98万的仁恒海上源。
那问题就来了：
当下次同板块/同环线出现新房时，价格该怎么定呢？
限价限的不是价格本身，限的是不让开发商随意定价；
同时，我们只见过同一个板块的新房价格比起去年涨一些，但从未见过跌的。
当开发商们都看到了今年普陀价格崛起，心理预期已经摆在一个相对较高的位置；
同板块明年再给个10万以内的联动价，可能满足不了大家的胃口了。
也就是说，当普陀中内环明年再有新房出让时，价格将很有可能参照今年平均10万+的价格；
而别的行政区在考量定价时，也会衡量同样的问题——
同在中环，静安总不能比普陀更低吧？
真如10.98万、大宁10.5万，你觉得谁更会不服气？
03 “性价比”
所以，我们要珍惜2021年土拍出让的新房——
当时的联动价以2020年的新房为基准，价格几乎没有任何变化；
同时因为开发周期的原因，基本都会在2022年底出货。
当这批新房售罄后，新房价格体系可能将会重新定义，就和今天的普陀一样。
从这个角度来看，这几个2021年刚出联动价时出让、至今仍未售罄/上市的新房就值得大家珍惜：
1.天元府：单价9.6万，中内环3地铁
2.瑞仕云曜璟庭：内环10.99万，要啥自行车
3.城投康健地块：联动价10.1万，徐汇中内环
4.徐房漕河泾项目：联动价11.4万，徐汇滨*核心江**区1公里
5.港城御桥地块：联动价6.25万
其中，天元府是中内环区间为数不多低于10万的新房项目，加上3条地铁TOD概念，自住是没什么问题的：
而看到上海市区，其实本就少见三轨交汇地铁站点，上海西站也是上海20个三轨交汇站点中中环唯二的选择，另一个叫做前滩：
瑞仕云曜璟庭大概率明年取证，近600套房源如果一次性推出也是低分上车的好选择；同时10.99万的价格比起2020年的保利天汇一分钱没涨，一样很有性价比：
最小94-99平三房户型，最大139-180平四房，参照房地联动价10.99万，起步总价在1000万左右就能上车。
项目虽然暂未发布户型图，但是可以参考市面上目前主流的99平三房户型——
建面约99平三房
建面约139平四房
徐汇康健地块预计将在明天1季度入市，效果图已经对外曝光：
康健地块主力起步户型为93-98平2-3房、130-140平4房、最大220平5房、是一个总价跨度从1000到2300万的改善类产品：
98平2房户型图
98平2房户型图，横厅落地窗不错
93平3房户型图，标准三开间朝南
93平3房户型图，四开间！
183平4房户型图
220平5房户型图
项目地块位于徐汇中内环，距离去年开盘的鑫耀中城仅2公里左右的直线距离：
地块在去年10月的第二批土拍中被上海城投竞得，成交总价33.302亿元，溢价率5.09%，楼板价约61987元/㎡。
根据地块要求，整体小区需要有70%低于100平的中小套数户型要求——
按照10.2万的房地联动价，预计总价在1000万左右就可以买到三房。
而根据项目设计方案，整体康健地块由8-14层不等的洋房+小高层组成：
值得一提的是，在地铁15号线线路紧贴项目地块穿心而过，可能会存在一定的共振问题。
值得一提的是，项目有一大“硬伤”配置——
层高只有2.95米
以上是正文，来自火箭哥