1998年在北京朝阳门附近开张的 百脑汇 ，凭借400多家商户的连锁电子卖场成为京城东部最火的攒机大本营，也是朝外地区的 著名地标 ，甚至一度与中关村齐名。
但随着城市的发展、市场的更新，老破陈旧的“百脑汇”悄然谢幕。
△改造前的百脑汇电脑城
而后退出历史舞台的朝阳门百脑汇，在 城市更新 中迎来了新的曙光。
经过400多天的改造升级，曾经的老旧商业空间华丽转型，成为一处新零售艺术空间， 促动城市消费升级 。
△改造后变身“美克洞学馆”
就像百脑汇一样，在城市物换星移中，总有许多 老旧的商业空间 被发展的步伐 落下 ，显得格格不入。
建筑设施老旧、大量店铺空置、装饰美陈落伍……已成为购物中心 “没落” 的重要标志。
尤其在移动互联网冲击下，实体商业和购物中心迎来了一轮 “衰退潮” 。
商业商场设计
于是，购物中心为 保持活力“活”下去 ，开业三五年就不得不面对无数次 调整 ，更别说那些十几二十年的老商业。
本期， 派小沃 以此为契机，探索老旧商业升级改造的原因、机会和获取良好回报的途径是怎样的？
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01
调改更新
老旧商场活下去的“强心剂”
从80年代的集贸市场、90年代的超市、00年代的百货，再到10年代的购物中心，商业项目每十年经历一次 消费升级 ，商业项目也面临着不同程度的淘汰。
加之，如今的消费者变得越来越好“玩”、越来越好”变”。面对10年、15年的老旧商场，即使经常路过，消费者也完全想不出要进去的理由。
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站在城市更新大潮之下，存量时*考代**验着我们对 商业生命周期的挖掘和延续 。
“再生与自救”的更新调改 ，成为国内商业向下一阶段突破新生的重要方式，也成为了老旧商场活下去的“强心剂”。
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02
案例分析——不想被“唱衰”的老旧商业如何更新“自救”？
老旧商业如何焕发“二次青春”，这是一个技术活，也是一个艺术活。找准关键，才能带给消费者新鲜、持久的吸引力。
▣ 上海广场
90年代诞生于淮海中路的 上海广场 ，虽然曾一度早早吸引了GUESS、丝芙兰等一众品牌，但其最终因传统单一、设计老旧、体验感不强等落后于时代。
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搭上城市更新的“顺风车”，焕新后的上海广场一至二层仍设为 商业功能 ，三至五层则引入了 公空间Wework。
在这里，工作、生活、休闲等融为一体，形成一个成熟的商务循环系统和自有 生态圈 。
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这一全新的 跨层功能混合 配置为更多像上海广场一样 四、五万方的小体量商业 项目，提供改造参考范本。
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▣ 南京水游城
作为 南京第一家购物中心 ，2008年开业的南京水游城，对行业赛道和消费者需求有了新的思考。
此次改造焕新，将 “文化艺术”基因 融入其中，创新打造特色 “场景化社交商业” ——都市文化剧场、音乐灯光秀场、秦淮星空夜肆三大演艺空间。
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同时，针对后疫情消费者对健康、自然的强烈需求，水游城的改造升级从硬件到内容，积极 满足消费者的多维度体验 。
此外，为响应“夜秦淮”的号召，水游城还将重点发展 夜间经济 ，围绕夜娱、夜宴、夜宿、夜市、夜间五个方面，打造 夜游生态 。
真正实现文化、旅游、商业一体化发展，这是南京水游城独特的优势，也是 核心差异化 。
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▣ 星河COCO Park
福田星河COCO Park 突破传统的建筑格局，在商场正中间打造了6000平方米下沉式露天广场。
加上独具特色的星空栈道，将客流打通，使商业动线更符合其 “公园”理念 式体验的氛围。
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除了在空间改造之外，星河COCO Park也在根据消费者不断的需求变化， 调整业态及品牌 。
从最初的视觉购物、美食、酒吧街等功能性业态，调改为对品质多元的追求。
通过增加国际美妆、轻奢品、轻餐的比例， 提升项目休闲氛围 ，吸引更多的年轻客群， 填补 了福田CBD商圈的 空白 。
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此外，星河COCO Park在营销手段上也 推陈出新 ，通过创新跨界组合、线上线下场景的互动、精准把脉，在存量商业中贡献了自己 独有的改造经验 。
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▣ 上海新天地南里
堪称时尚鼻祖新天地南里商场，在历时20个月的全新升级改造后， 以 「沉浸式花园」 解锁潮流商场 。
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大面积玻璃幕墙设计的外立面，凸显通透感，将室内空间与户外空间 融合联通 。
通过天桥连廊与新天地时尚II形成一体，更打通了由新天地广场至石库门开放式街区， 购物动线流畅 。
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全新升级的新天地时尚Ⅰ， 购物体验 也随之升级，品牌数量从37个大幅提升至108个，零售占比由37%提升至目前的57%。
位于新天地时尚3层的Foodie Social南里食集，打造超大 社交空间 ，人气爆棚。
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03
商业项目改造升级的经验要素
认清改造原因，提早发现改造的机会，是存量改造市场获取良好回报的首要因素。
▣ 1. 是否需要改造？
从社会价值而言， 一些城市核心区域的商场，虽然占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与当代的街道风貌和功能不匹配； 从经济价值来说 ，这些物业租金常年偏低，估值无法体现，亟需改造提升。
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▣ 2. 何时改造？
被动改造： 被动改造主要源于商业硬件需要，比如设备老旧经常发生故障或是安全因素存在隐患。
主动改造： 商场多是出于提升租金和租户价值的考虑而进行的，整体提升服务水准和环境。
据研究显示，即使在区域市场具备一定优势的购物中心， 每五到七年 就需要进行大规模的翻新改造，以适应重大消费趋势的变化，保持项目的竞争力。
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▣ 3. 如何改造？
从人、货、场三个维度切入，打造流量与场景增长双引擎。
人：与人链接、直击需求
实现商业项目的成功，就必须要能够捕获人的需求是什么，与一代消费者的情感链接。
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货：业态品牌更新，挖掘标签
商业项目想要在所在区域扎根下来，必须在长期可持续的经营发展中，需要及时更新以适应新的市场，打造品牌口碑效应，挖掘标签，争取长寿。
场：硬件升级，空间场景打造
购物中心的建筑体往往承载着连接消费者情感的作用，老旧商业硬件设施的升级，在对原有功能部分保留之下，以系统化思维对建筑空间再赋能，以使其适应商业需求。
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04
最后
“与时俱进” ，是购物中心保持业绩和持续竞争力的永恒主题。
对存量改造商业亦是如此， 调改升级 的背后是商业项目对行业赛道的新思考，体量有限的情况下，商业项目比拼的是 思路和质量 ，“跟上潮流”才有出路。
然而，存量改造 绝非易事 ，改造一个建成于10年前的购物中心项目比新建一个购物中心难数倍。
不愿被“唱衰”的老旧商场想要凭借改造更新变身“打卡地”，更要了解消费者需求和市场趋势，做到比竞品早迈出一步、引领趋势，才能 保持活力 。
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图片及素材来源：朝阳服务/上海广场/中规建业/筑梦师/商业地产头条/上海转型发布/we work/北文时代/项目官方平台/商业设计周刊/网络，内容仅做分享，不具有任何商业用途，侵删。