最近五四北板块也算是上了一波福州楼市的热搜，其中大降价的工抵房，动不动就出来的内部价，以及由于降价出现的剪刀门闹剧。为何五四北价格会降这么多。正好最近聊了比较多五四北板块的新盘，今天来个板块分析。

板块内部区域划分

对于五四北板块，个人根据新盘分布总体把它划分成三个区域：

1.琴亭&地铁沿线：这是五四北最早开发的区域，同时由于地铁加持，加上距离市区较近，总体的均价也是板块最高。代表盘：鲁能公馆

2.战坂区域：算是前3年开发的区域，本来依靠地铁三号线的规划，成了土地热区，在17年出现了不少楼面价2W以上。代表盘：天空之城

3.泉头杨廷：作为五四北的外扩区域，借助北二通道以及新店外环路，更是打出了新五四北的口号。代表盘：绿城柳岸晓风

安商房拉低板块价格

对于近期的工抵房和内部价，相信大家有关注的会发现，大部分集中在安商房楼盘。简单分析了一下，目前五四北高配比安商房：汤斜华郡、榕发夏荷郡、旭辉榕宸天著、三迪雅筑枫丹、新榕金岚秀山等。

由于这些安商房全是安置房和商品房混合一栋楼的楼盘，与其说安商房不如直接说安置房，由于拿地的楼面价基本在8000-10000，对比安置房对接价15000，开发商基本在建造完成的时候已经保障了资金回笼。由于现在市场普遍对这种高配比安商房接受度较低，开发商既然成本不高，所以为了尽快清盘就开始了大力度打折，就出现了最近的工抵房，内部价，看上去五四北的板块均价好像只有2w左右。

但是深入分析，思考一个问题，假如告诉你安置房2w，旁边商品房26000，大家是否会觉得在合理范围吗？但是由于安商房的性质也依然是商品房，所以很容易在聊到五四北的时候，不少会直接说五四北现在XX新盘就2w不到了，从而给人感官感觉就是五四北目前均价就是2W左右。

可以说安商房的出现，对五四北17年楼面价到达2w以上有了很好的抑制作用，同时由于高配比安商房的存在，对于整个板块的均价下拉也是非常巨大。

地铁坑害的战坂

对于战坂区域，前几年一直宣称地铁三号线，奈何规划没落地，对于当年拿地的开发商，其中不少也是受了地铁溢价的影响，当然目前早几年的高价地新盘，依靠纯商定位，均价25000-28000，也去化了不少。目前战坂几个高配比安商房的出现，对于整个板块的价格拉扯也是巨大。

当然对于购房者而言，既然目前没有地铁落地，是否考虑过一个问题。假如自己是以无地铁落地的价格买入，后续假如地铁3号线，甚至10号线落地，那战坂区域也将变成双地铁加持，对于预期会有较大的增值，当然从目前的地铁建设到开通，估计这个预期应该短时间也内无法立刻落地，只是对于部分购房者做一个思考建议。

板块价格分布情况

最后聊聊五四北的价格，由于近期安商房的大降价，可能会给人感觉五四北仅仅只值2w，但是对于一个板块而言，价格肯定会有一个范围。虽然五四北是三环外的板块，但是距离市中心鼓楼并不远，所以这边依然是不少鼓楼的刚需外溢购房选择。

从目前的价格分布来看，以琴亭靠市区和地铁沿线的次新纯商盘均价在27000-32000，再就是战坂的部分纯商新盘均价在26000左右，接着就是杨廷的纯商新盘23000左右，最后就是高配比安商房均价在2w左右，当然个别位置一般的已经到了2w以下。

最后对于目前五四北的库存以及未来预期，决定后面再写一篇，当然对于五四北的价格范围，大家可以根据自身的选择，以及考虑楼盘的品质和周边配套做考虑。当然目前板块库存较大，建议多看多对比，非常满意之后再考虑下手。