前文与诸君 分享了我对机电产品力的基本理解，今日进一步与诸君分享我对机电产品需求方面的相关理解。
产品需要透过用户和产品本身，找到用户需求的本质和真实需求，才能更好地服务用户，提供精准匹配用户需求的产品。
机电产品需求可以总结为四类，分别是功能类、体验类、运营类、数据类等。其*功中**能类、体验类比较容易理解，数据类、运营类和相对较复杂些，下面我会结合具体案例进行详细阐述。
功能类需求分析：
功能类需求可分为安全需求，基本功能需求和特殊功能需求。如消防系统、监控系统、门禁系统等均属于安全类需求；基本功能需求是结合建筑功能需求和定位档次配置的机电系统基本配置，如商业项目信息设施系统会有综合布线系统、信息网络系统、室内移动通信信号覆盖系统、无线对讲系统、客流分析统计系统等基本配置，如特性需求会进一步增加电子导购及查询系统，此超出传统配置功能或更高要求的即为特殊功能需求。
如很多项目配置了群控系统，只要求了控制点位和控制策略的基本功能需求，但未提出控制界面的具体需求，如此厂家所提供产品可能只满足项目基本需求，但不满足定性化需求或更好的功能，如未实现高效的控制策略的细化。
目前建筑产品通常通过产品标准、设计标准等规定产品档次、通过限额指标等控制成本，通过图集做法等规定产品细节。
而从数据角度缺少系统性分析和数据的建立。如设计人员知道项目实际运营等指标，才会选择更加匹配的参数和系统，才会避免如“大马拉小车”等类似问题的发生，如一味地执行国家标准和参照相关设计参数，缺少实际调研，那只是设计的“搬运工”和“照本宣科”，缺少基本的判断和创造性。
如就一个基本功能选择相关选择相关系统，不能只清楚系统供能性差异，还需要掌握成本数据和运营数据，才会选择出相匹配的系统。如下针对限额指标等具体进行阐述。
2.1限额指标数据分析：
为了保证产品标准和控制建安成本，更好地做好产品管控，地产在不断完善产品配置及成本标准，不断完善规定和限定商业使用率、层高、钢筋含量等技术指标；规定精装修单方、外装单方、机电单方等经济指标值，同时会结合全生命周期运营及客户敏感点等，逐步完善成本标准与产品标准更加合理匹配。
成本标准主要是确定产品配置标准的经济指标，要以“全过程控制、事前控制”为原则，需在拿地阶段做好指标预控，关注产品定义阶段成本指标的动态变化，随项目开发进度逐步将指标落地，并注意过程总结，积累成本指标控制经验及成本数据。
如夏热冬暖、夏热冬冷商业项目强电工程单方装机容量控制在130VA/㎡以下，寒冷地区控制在120VA/㎡以下，其强电工程单方造价指标控制在330~360之间（除高、低压柜及外线等外），高低压变配电工程单位容量成本控制在1300~1500元/KVA左右（高低压变配电工程存在地方垄断，指标值可结合当地政府要求适当调整），通过这些指标可以反推设计是否存在冗余或不合理性设计。
2.2数据库指标分析
我在其它文章从数据统计角度阐述了店铺的规划和划分，针对如何提高店铺坪效给出了相关店铺划分的原则，从而实现项目持久良好的销售和运营收益。通过商业项目的其它数据分析，从而挖掘数据价值，带来社会和经济效益。
现在无论设计还是成本、工程缺少数据库的建立和对数据的分析，如经统计经验表明商业项目主机房占商业建筑面积比例在3.5%~5%左右较合理，如含次机房和管井等，机房占比在8%~11%左右较为合理。这里之所以采用商业建筑面积，因为不同项目车库面积差异较大，另外机房也主要服务商业区域，采用商业建筑面积较合理和准确。酒店项目机房占比一般认为占比在9%~11%较合理。下面拿具体案例和大家分享下机房优化情况。
某项目经统计机电面积约36000m²（不含管井、强弱电间），约占商业总面积12.6%，具有一定的优化空间。针对机房进行了精细化优化，根据中央制冷机房根据厂家所提设备尺寸，重新排布设备，优化后原机房面2268m²调整为1968m²，节约300m²，另增加了一间值班室。中央制冷机房高压配电室原设计设备布置不够紧凑，闲余空间较多，重新布置后将原设计181m²，优化后80m²；节约101m²。
体验类需求分析：
体验类需求主要从感觉和体验而言，满足基本的温湿度及声光等需求。如排油烟风机放在租户厨房内会存在噪音、影响标高等不利因素，如放在屋顶会影响屋面使用问题，所以项目前期应综合考虑排油烟、补风机的设计位置；应配合屋面景观优化设计，并相应考虑降噪、隔声、除味、遮挡等措施；排烟风机及补风机设置在屋面，同时要关注配电计量及启动控制按钮及启动线的设置，排油烟、补风如设置在租户内，电源引自租户配电箱；如设置在屋顶，电源集中供电到屋顶，再设置每户独立回路，每个回路设计计量，独立计量。
如排油烟风机设置在租户内，厨房区考虑到排油烟、灶台等后期安装，此处常规管线综合后，其净高建议控制在3.2米以上。具体采用何种方案需要结合项目具体需求综合考虑，故设计之初也应从体验类需求分析，选择具体的设计。
运营类需求分析：
运营的需求我认为针对不同的客户群需求类型也不同。如运营管理人员会从日常运营维护角度提出系统功能类需求，租（客）户会从实际招商工程角度提出工程条件需求。
如满足招商的工程条件，实现电量的需求等，但如何判断和筛选客户需求也是一门学门，真正搞清需求和确切满足用户会有一定的难度。通常针对同类用户的设计标准是一致的，但不同的用户会存在或多或少的需求不同，那如何在既有的产品情况下，最大限度的满足客户呢？
下面我将拿实际工作中的某一案例进行详细阐述。如某项目在招商谈判中，某快销客户所提工程条件中电量过高，且空调需要独立设置，具体配电所需容量为460kw（182w/㎡），另，空调需单独配电，负荷容量92w/㎡，远超原设计120 w/㎡标准，根据经验常规空调用电负荷在40-60w/㎡左右，明显租户所提需求指标偏高。
针对这种情况我部提出此疑问，进一步跟用户协商，同意满足其独立空调实际用电需求（注意只是满足实际独立空调用电需求，而不是提供92w/㎡空调的用电量）。
我们之所以同意满足其独立空调要求，一方面减少其招商压力，避免深入长期的谈判中，纠结于230kw的配置要求。
因谈判人员不一定是技术人员，并不一定全面深入了解设计本身真正需求，其出发点是满足独立空调的配电，至于多少以实际需求为准就好。
这样一方面减少了我们的投资，另一方面客户得到了认可，保证了合同按时签订。
后租户所提设计图纸中，空调单台主机设备功率为36.7kw，总设备容量为4*36.7=146.8kw，正如前期所预估，远低于所提的230kw的需求。搞清租户真正需求的前提下我们收到了20万的回报。
另外我们反思，一线品牌基于运营时间和品质的要求会提出设置独立空调的要求，因此我们在前期定位及机电设计预留时需考虑此部分。
故后期我们明确提出“首层外铺、地下一层与地铁相通商铺应预留分体空调设置条件”。
如此前期预留到位就避免了后期增加带来的管井、主机位置难找等一系列问题，提高了我们招商谈判能力和降低了实施难度。
租户工程条款复杂，沟通需要多部门协商，故沟通效率低，如产品功能明确，可减少沟通成本，同时产品功能需求应结合市场需求及时进行调整。
如上是我对产品需求的基本相关分析，不妥之处还望大家指正。如大家有好的建议还望提出好的建议。