来源：青财经原创
作者：苏廷、陆柒柒
微信：京城买房指南/jingchengmaifang
房子对于很多中国家庭来说，已经超出了单纯居住的概念，它还承载着结束漂泊，全家幸福生活的开启。无数的都市年轻人都在为了能够拥有自己的小家而努力奋斗着，如果能够在买房上付出更少的花销，相信是所有想要买房的人都会做出的选择。
电视剧《安家》中的一位购房者于先生，为了节省1%的中介服务费用，选择了一家叫“阿拉丁”的房产中介，然而由于中介的工作失误，没有对房源进行不动产各类详细情况的调研，导致于先生要买的房子被法院拍卖了，于先生支付的首付款和佣金都无法要回，中介公司更是连夜跑路，使得于先生是有苦说不出。
▲《安家》剧情截图
事实上，于先生的事例牵扯到近些年关注度越来越高的“法拍房”。随着2019年双十一淘宝京东线上拍卖法拍房，大部分的法拍房由于起拍价格低于市场正常售价，受到了更购房者的关注。但法拍房究竟是什么？购买法拍房有哪些要求？可以进行*款贷**吗？购买有哪些风险？需要注意些什么？这些问题的答案很多普通购房者都知之甚少。
01 什么是法拍房？
法拍房，顾名思义就是法院拍卖房产的简称，是指被法院强制变现的房产。即债务人（业主）无力偿债，被债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房产拍卖，用拍卖所得款项来偿债。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
法拍房的房源主要分四类
一、银行按揭违约产生，原业主因无法按时还银*房行**贷时银行向法院提出民事诉讼要求*款贷**人就被抵押的房产拍卖变现来偿还*款贷**。这类房源由于银行掌握原业主的房产证和土地证，所以后续过户及债权债务风险相对较少。
二、民间借贷违约产生，债务人和债权人自主签订合同，约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款，根据《担保法》的规定，债权人需向法院申请债务人还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款。由于民间借贷行为规范性和透明性较差，此类法拍房后续产生纠纷的可能性较大。
三、财产没收产生，也就是司法没收，这类房产多涉及人事诉讼、企业纠纷等案件，在一定程度上可能会存在一些问题。
▲南京碎尸案别墅竞拍 22人报名 138次竞价
四、无主房产，依法收归国家所有或集体所有，也可以进行拍卖，但这类情况出现的较少。
02 买法拍房需要什么条件？
法拍房属于司法绿色通道，各地对于法拍房的竞拍资格要求也不尽相同。
1、北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚、浙江嘉兴地区等12个城市需遵循当地限购政策；
2、除以上城市之外，全国其它城市尚未查询到明确的限购政策。
3、因各地政策会变化或出现特殊情况，请在竞拍前咨询当地房管局等有关部门，并以其相关政策为准。
03 买法拍房需全款or可*款贷**？
全款购买法拍房的流程是：
法院查封→第三方出房产评估报告→拍卖→交保证金→竞拍→拿到成交确认书→交尾款→出司法裁定书→解封→审税→过户→拿产证。
*款贷**购买法拍房的流程是：
法院查封
→第三方出房产评估报告
→拍卖
→交保证金
→取得竞拍号
→向与*款贷**银行联系提出*款贷**预申请
→银行审核资格，出具《*款贷**预申请情况告知函》
→准备首付款竞拍→拿到成交确认书
→2日内与法院联系，说明*款贷**意愿并告知法院已在银行办理过*款贷**预申请
→法院向银行核实竞买人*款贷**预申请情况
→ 银行正式核定首付款金额及*款贷**金额
→竞买人在收到银行首付款支付通知后2日内支付首付款至法院专户
→竞买人向银行提供阶段性担保的方式（比如：担保公司担保、质押存单担保等）向银行提出正式*款贷**申请
→银行*款贷**审批通过的，自审批通过之日起1个工作日内向法院出具《个人*款贷**承诺函》，并发放*款贷**支付至法院专户
→法院收到首付款、银行《个人*款贷**承诺函》及*款贷**
→出具拍卖成交确认书、司法裁定书等
→解封
→审税
→过户
→拿产证
虽然有银行已经开始对司法拍卖提供*款贷**，但相对还是比较麻烦。因为买家需要在拍卖之前交付保证金，拍得房屋之后，保证金转为房款。此外，法院要求余款需要在规定时间内付清，具体时间各法院要求也各有不同。
拍卖尾款付清的时间一般是7到15天左右，拍卖结束当天开始计算，而这么短的时间银行来不及放款，只有少数银行开放了司法拍卖房*款贷**。
04 购买法拍房有哪些风险？
一、隐形费用
法拍房除了要支付给法院拍卖款外，还需要支付拍卖费、契税和中介服务费。这部分费用相对固定，约占拍卖房款的10%左右。
另外还有不确定费用，包括但不限于：房产本身的欠费，过户需要缴纳的其他税费。
欠费和其他税费需要经过实地调查取证后得出，包括土地增值税、个税、物业费、取暖费、水电费等。如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式，那么再次过户会产生20%的个人所得税。
二、潜在纠纷
1、法拍房占用及腾房问题
在拍卖的过程中，很多法院基本只负责“卖”，当竞买人过去收房时，有些原房主会以各种理由占据着房产拒不搬离。也就是说，有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，清腾房屋，则需自行想办法处理。
▲图源淘宝司法拍卖频道
2、法拍房租赁使用权问题
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。简而言之就是“买卖不破租赁”，被司法拍卖的房子可能会涉及租约，虽然房子的产权已经易主，但为了租客的权益，不能强制和对方解约。这也导致很多人在发生各种原因被查封房产并拍卖前，会恶意和他人签订长期租赁合同，这样的租约清理起来往往很耗费精力和费用。
▲法院公示的某法拍房的细节：房屋租赁期限19年
3、房产属性问题
房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质、是否拿到房产证等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房、集体产权房。按各地政策，二次交易可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。
▲法院公示的某法拍房的细节：土地性质为划拨
4、法拍房是否有抵押问题
部分城市房产如抵押未解除则无法过户，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险。
5、法拍房的产权共有情况
比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人，如长期租赁合同；是否被其它机构查封。这种有共有产权人的情况，一般共有产权人有优先购买权，就算被其他买家买到，买下来的也不是全产权房，没有什么意义。
05 购买法拍房需要注意什么？
1、为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，了解好欠费情况，去物业或者相关部门查询房屋的欠费情况，以免给自己造成不必要的损失。
2、了解好是否可以*款贷**，很多法拍房是不能*款贷**的，并且需要很快交清房款，通过第三方担保公司拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业*款贷**的资格，这个过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签以确保通过。
3、了解好房屋权属是否存在瑕疵、是否取得房产证、是否存在占用问题等等。
除了以上三点需要注意的，大家在购买法拍房前一定要仔细阅读拍卖公告，做好相关查询和调查工作，排除购买法拍房所存在的可以避免的风险。买房住房本就是一件喜庆的事情，大家一定要慎之又慎，避免成为“接盘侠”。
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