编者按
年终将至，处于深度调整期的房地产行业正面临严峻考验。从全国范围来看，上海楼市相对稳健。今年1-10月，上海商品住宅供应了约806万方，成交约812万方，属于供求平衡状态。
据统计，6批次上海28盘推出10784套房源，约116.8万方；7批次迎来57盘1.6套房源，约190.6万方的体量创下年内新高，年底的供应量不可谓不大。
为了年底冲刺“回血”，各家楼盘“八仙过海各显神通”，上演“清仓时刻”。“封阳台”、“装修升级包”、“首付减免”等非常规“*器武**”层出不穷。凤凰网房产环沪年终特别策划“清仓时刻”，深入一线，试图还原市场真相。
今年以来,因为四川绿城诚园业主封阳台而被物业公司起诉的问题,关于“阳台能不能封”、“不封阳台的附加协议是否有效”等的争议还在持续发酵之中。
有媒体报道,在成都市中院二审判决封阳台业主胜诉之后,绿城物业又发出公告表示将继续向四川省高级人民法院提出再审申请。
当四川绿城诚园业主还在为“阳台能不能封”争吵时,上海的许多楼盘阳台在交付时已经封好。近日,在走访上海新房市场时,凤凰网房产注意到,开发商为了寻求利益的最大化,不少楼盘采取了“全封阳台”的做法,增加可售面积,提升利润率,增加项目货值。
封阳台后,赠送部分算进了产权面积
近日,网络上有网友吐槽称,"现在的阳台不仅算全面积,而且还超级大,10多㎡,卧室和客厅都快没面积了...”“如今买到的100㎡,都好小,跟过去的90㎡差不多...”
近来买房,不知道大家有没有这样的体验,现在的阳台做的越来越“大”了,本来看的时候是100㎡的户型,后期由于阳台全封,多出了7-8㎡的面积,户型也从100秒变107,总价直接多出了十几万,无形之中增加了不少购房成本。
据了解,目前上海全封阳台交房的新房有天安1号、华发建发缦云、华发建发古美华庭、宝业活力天境、雅戈尔.星海云境、临港天宸、招商虹玺、招商外滩玺、招商苏河玺、金地虹桥峯汇、金地西郊悦章、中国铁建泗泾双子等楼盘。
天安豪园(二期又称天安1号)为过往老盘新开,此前由于动迁等问题其二期迟迟未能入市,此次取证均价8.75万/㎡,据购房者反映项目存在筛首付、”天价“物业费、封阳台等现象。
以130㎡为例,其阳台面积的话在6㎡左右,封阳台后,相比半封闭交付时,房价增加了近26万。
作为招商蛇口最高等级的产品系,“玺”系列选址于“上海心”,身价自然不菲,基本上单价都在10万/㎡以上。 根据网上公开的资料显示,招商的“玺”系列从云玺到外滩玺、虹玺以及接下来的苏河玺,大阳台都提前全部封好。
以招商外滩玺为例,178㎡户型阳台面积约7.6㎡,项目售价为12.25万/㎡,全封之后买家要多付将近47万。
此外,近日大热的金地虹桥峯汇、中国铁建泗泾双子、金地西郊悦章,阳台也都是封好交付。其中,金地虹桥峯汇由中国铁建和金地共同开发,该项目78㎡阳台面积约在5㎡、88㎡阳台面积约在6.7㎡、101㎡阳台面积约在7.7㎡,封闭阳台之后,按均价5.2万计算,要多付约10万-20万。
站在购房者角度来看,开发商全封阳台后,赠送变少了,花的钱变得更多了。
全封阳台后,得房率会增加1%
本以为是买了正装大house,结果收货却是赠品小样大小。
不要以为得房率高了,房子使用面积就真的大了。由于封阳台,同样设计的房子,户型得房率会更高些,但是实际使用面积却并没有变化。
以泗泾中国铁建花语天境为例,上海网上房地产显示,中国铁建花语天境8层小高层的建筑面积为99.4㎡,套内面积为76.5㎡,得房率约为76.9%。
从项目户型图上来看,该户型南向客厅和南次卧均带阳台,两个阳台加起来面积差不多8㎡,由于封阳台交付,所以两个阳台的全部面积是计入产证的。
假如不封阳台交付,阳台计入产证的仅有一半面积,那么该户型套内面积为72.5㎡,建筑面积为95.4㎡,实际得房率也就有75.9%,较全封闭后,减少1%。
消失的阳台,开发商的成本账
其实关于开发商统一封阳台,虽说在全国并非新鲜事,但翻开近几年的上海土地出让和控规条件,可以发现在上海并没有任何明文规定。
只不过,有的建筑因为是科技住宅要减少开窗面,所以采用封闭阳台的做法,比如金茂府;有的则是为了城市形象更美观进行了封闭,比如沪城环三路上的临港天宸和雅戈尔星海云镜沿着公园第一排的房子均采取全封闭式阳台。
但是,对很多当下封阳台的项目而言,可能考虑更多的是成本账。
有资深业界人士告诉小凤凰,最近两年开发商拿地成本都比较高,再加上住宅限价,如果在满足容积率不变的情况下实现更多的空间规划,减少赠送面积不失为一个节省成本的方法,因此将原来要计算半面积的阳台封进来计入建筑面积成为这个阶段大多数开发商的选择。
对开发商而言,如果修建正常阳台的产品,因为是半赠送,阳台有一半面积是不计入项目货值的,但如果把阳台封起来,赠送部分可以计入建筑面积,在整个项目容积率不变的情况下,原先的赠送面积部分也可以和容积率内的建筑面积一样产生销售收入,增加了整个项目的产出。
就封阳台的价格问题,小凤凰也咨询了相关业内,据业内表示,阳台的土建安装成本比套内便宜很多,就算是精装房,阳台基本上也没什么太多装修,做全封闭的话,也就多个封窗的钱,目前国产断桥铝品牌加上进口五金件的平均价格合到每平米600-700元。
结语:
在房价上涨的周期里,或者难抢的新房,同样户型同样的套内面积,产证相差几个平米。总价上多个几万或十几万,对于购房者来说,影响不大,毕竟能买得到已经算是幸运了。
但是,并不是所有的房子都是倒挂盘,这时候,封与不封阳台就能看出区别来了。到底买封了阳台的产品,还是选择有阳台的户型呢?其实选择权利一直在购房者手上。