2020年来了，这个之前经常出现在科幻电影里的年头，如今终于来到我们的身边。站在2020年的开头，向前，我们暂时无法找到答案，但当我们回望过去的20年，会发现什么？
看完这篇文章每个人都有自己的答案。
未来，与历史同在。
2016年曾经是2000年的未来；就像2021年是2016年的未来一样。我们翻看过去我们经历的楼市，会发现其实有很多地方甚是“可爱”。
老司机请上车，下面我们一起回到过去。本文梳理了从1998年到2019年，楼市的缘起，介绍了20多年里，每一年的时代大背景，以及济南楼市的走势和对应的房价变化，以及每个周期里楼市调控的进程……
这些内容长达8000字，耐心看完一定有所收获。目前全文已经在济南楼市参考的知识星球内发布，星球版内容包含了基于这些年济南楼市的走势，我们的总结和判断。
1999年的时候，你在干什么？
总觉得1999年是十年前，但仔细一算，距今已有20年。就像昨天我们还在说着大明湖畔的夏雨荷，这一句话我们一说就是20年。
1999年千禧年的前夜，你在做什么？
现如今已经步入工作岗位的95后，那个时候他们也刚刚出生没几年；1999年，济南泉城广场才刚刚建好；1999年，没有人跳广场舞，但不少人穿着喇叭裤跳迪斯科；有意思的是，兜兜转转20年，如今我们又流行回来了，喇叭裤成为时尚女孩的标配，而且有一个叫《野狼disco》的曲调又重新让年轻的身体扭动起来。
来，左边跟我画条龙……
画成一条“龙”的还有济南的房价，20年弹指一挥间，济南房价从不到两千一平的均价涨到了1.8万/平米，虽然期间起起伏伏，但这条“龙”一直昂首向前，多少人的楼市信仰被一次次改变，多少财富神话诞生又幻灭，多少家庭住进了温暖的房子，又有多少人依然再为安居济南而拼搏。
安得广厦千万间，大伓天下寒士俱欢颜。从古至今，房子牵动了太多人太多的情绪。
我们生活的世界如此之大可观测到的宇宙直径大概有1560亿光年，可观测到的宇宙年龄大概有138亿年，而我们一生短短不过百年，大部分人却为那100平米的建筑面积殚精竭虑大半生。
一种科学观点说，宇宙诞生于奇点大爆炸。
而中国楼市诞生于1998年。
1998年
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。
从分房子到买房子，我们开始了赚钱买房之路。
无论是现在，还是98年开始，买房对于多数人来说，都不是一件轻松的事情。你要拥有，就必须付出。
没钱全款买房怎么样？*款贷**！
1999年
1999年，按揭应运而生。
1999年年初，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，*款贷**买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。有了*款贷**提供*药弹**，商品房个人消费时代正式来临。
作为一个新生事物，*款贷**这种方式最开始并不能被多数老百姓接受，毕竟我们深处一个自给自足小农经济历史长达数千年的国家。
但*款贷**确实顺应了时代潮流，而*款贷**理念甚至也普及到了教材里。80后政治课本里有这样一个案例：中国老太太攒钱买房，临老终于攒够了钱，买上了房子却没能享受几天；而美国老太太*款贷**买房，年纪轻轻就住上了新房，临老才还完*款贷**。
然而，尽信书不如无书。
买房*款贷**就只能像美国老太太一样慢慢还上？事实上，按照楼市发展的周期，很多人买房之后，用不了几年，就还完了*款贷**。
是他收入大幅增加了吗？
可能是，但更多的是得益于房价的周期性上涨。
2000千禧年
2000年，步入新世纪，最贵的是人才，但我们身边涨得最快的可能是房价。新千年的开端，过去和未来在这里交汇，楼市里的裂变才刚刚开始。有了*款贷**，住宅的商品属性被还原出来，甚至开始拥有金融属性。
一场狂欢拉开序幕，商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转向普通人的大众消费，中国房地产终于迎来了跨越式发展。
2001年
千禧年没过多久，2001年就迎来了股市和楼市的牛熊分水岭：这一年，股市大熊，楼市大牛。大牛铸就信仰。由于股票市场大幅“缩水”，投资风险凸显出来，不少投资者从资本市场退出，并为资金寻找出路转而投资房地产。房地产成为了那只站在风口的猪，一直御风飞翔至今。
2002年
2002年，房地产相关配套政策陆续出台，招拍挂制度问世。
这一年济南前三季度均价1749元/平方米，2002年济南第四季度均价达到了2007元/平方米，如果在那个时候你买房，你能买到的楼盘可能是这样的价格和位置：
2002年10月30日山东商报
现在看当年的房价，可能很多人觉得便宜，但在当时同样有很多人买不起。上面图片里的这些楼盘，17年后的今天看几乎都在主城的核心位置，但在17年前，很多人也会觉得这些楼盘距离“主城”太远了。
举个例子，当年三庆房产在工业南路开发的丰润山居，1600元/平米起，很多人会觉得，这都到哪了？出城了？这么贵？不买！就今天的我们看新东站片区，一万出头的房价，依然有人感觉距离主城远。
城市发展滚滚向前，房价在变，主城的面积也在变，当年的郊区如今早已成为主城。今天我们爱搭不理的片区，10年之后，也许是很多人高攀不起之地。
2003年
2003年，济南住宅均价继续保持上升的态势，商品房的均价达到2143元/平方米，比上年同期的1749元/平方米上涨22.53％。
同样是这一年，济南最新规划出炉了，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”。但此时济南更多的地方还仅仅是一篇庄稼地。东进成为最先吹响的号角，在二环东路东六公里的地方，济南市国际会展中心拔地而起。
谁能想到17年前荒凉的高新区，如今成为GDP的扛把子。商品房时代，地价和房价一样，水涨船高。
始于2002年的全国房价上涨，在2004年开始出现井喷式的飙升势头。1~8月份商品房价格涨幅达到了两位数，上海及浙江部分地区的房价上*达升**20%以上。土地价格也一路猛涨，住宅用地的地价更是以12.16％的涨幅位居全国榜首。
2004年
2004年是充满变数的一年，2004年的济南楼市同样不平静，房价上涨迅猛，均价达到2720元/平米。据当时统计数据显示，2004年四季度，在全国35个大中城市中，济南房价以涨幅13.7％紧随青岛、南京，居全国第三。
2004年-2014年2月济南市房价走势图
房改之后，楼市发展如猛虎出山，房价涨幅略大，楼市过热，大招悄然祭出。
2005年
2005年，是房地产史上的首个大举“宏观调控”之年。
首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台；9月银监会212号文件收紧房地产信托。这一年市场的反应是，虽然许多项目主动降价出售存量，但房价总体继续上涨。
2005年全年，济南房价在调控下整体平稳，均价上涨至3068元/平米，但较2004年上涨342元/平方米，上涨速度为12％。有业内人士认为，2003年至2005年是房价涨势最猛的一段时间，有些热点地区1㎡一年内涨了将近1000元。
2005年2月街头
这在当时是什么概念？
在当时的济南白领月收入3000元已经是很不错的收入水平，一年收入3.6万，但济南房价一年涨了342元/平方米，按照购买一套100平米的房子计算，同样一套房子总价涨了3.4万，一年的收入就这样被房子吞噬。
2006年
2006年房地产继续调控，这一年“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。还是这一年，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。
这时候市场的反应，房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。这一年的济南楼市比较稳定，但均价已上涨至4590元/平米。当时济南房价最坚挺的是中部，均价达到6000元/平米以上，而南部的领秀城当时处在开发初期，房价仅为4000元/平米出头，而且当时配套较为落后，远远没有今天宜居和繁华。
如今的领秀城
2007年
2007年，是济南楼市爆发的一年。
人们曾经用“爆涨”来形容2007年济南的楼市。这一年的房价犹如脱缰野马，肆意狂奔，绝尘而去。按照济南市房产管理局公布的房地产交易信息，该年度商品房均价上升15.7%，平均上涨1000元。2007年济南新房均价从二季度的4800-4900元每平方米上升到四季度的5600元每平米。
这个价格达到了济南房价史上的最高水平。然而房价的发展就像波浪，一浪赛一浪，2007年的房价今天看来感觉平易近人，但在当时购房者感觉却是亚历山大。
那个时候新一点的二手房，他们的价格是这样，新龙家园65万就可以拿下一套141平米的大房子。
而还有这些样的老破小，不超过60平米，但可能里面住了一大家子人。
这一年，面对不断上涨的房价，政府出台调控政策：9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。
规定：对已利用*款贷**购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，*款贷**首付比例不低于40%，*款贷**利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且*款贷**首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
对比今天楼市的调控力度，首付至少6成，当年的房贷新政还是比较适中的，但它传递的信号以及对楼市的影响还是显而易见的。
2008年
2008年是极其难忘的一年，无论是对于国家，对于楼市，还是对于我们个人。随着房贷新政实施，以及2008年以来由美国次贷危机所导致的金融危机寒潮席卷全球，尤其是房地产市场受到很大程度影响。
2008年参考君来济南上学，周围的同学用的手机是索尼诺基亚外加山寨机，沟通方式是手机短信加QQ。泉城路上还没有恒隆，经四路上还没有万达，文化东路的夜市还存在……
济南楼市虽然这一年进入低谷期，但房价比较平稳，整体处于低位，2008年6月济南楼市整体均价为5679元/平米，这也是也成为了很多人梦想穿越回去的一年，因为这一年是济南买房的好时机。
曾经的龙洞
要是能回到2008年就好了，早就知道房价会涨这样，当年说什么也要多买几套。这是很多人在2010年、2016年的真切想法。
2008年济南楼市销售大幅下滑，楼市萎靡不振。
2008年济南楼市的供应主力是鑫苑·城市国际花园、鲁能领秀城、重汽翡翠郡和名士豪庭，新入市的有天鸿田园新城、保利芙蓉、保利花园、海纳城。当年这些楼盘的价格都不高。
2008年上半年虽然济南房价是平稳的，但放眼全国其他一二线城市不好开发商暗地里在降价，维权事件也是时有发生。
2008年多少国家有点撑不住了，开始救世。一股改变世界的洪荒之力也在酝酿，他就是著名的4万亿经济刺激，其实放出来的何止4万亿。
当时的时代背景是，突如其来的美国次贷危机，欧洲的欧债危机接踵而至，令中国的出口瞬间冰冻，出口企业倒闭、工人失业、金融市场剧烈回撤......
2008年，我们出口金额占据GDP现价总额的31.42％，再遇上国内消费不振，维持GDP高增长的压力陡增。
在此背景下，当年11月中央火速推出：4万亿计划，2010年底前投资4万亿拉动内需。同时，财政、货币双重发力，积极财政政策、宽松货币政策。
房地产的夜壶被提上床，2008年10月27日起，央行决定将商业性个人住房*款贷**利率的下限扩大为*款贷**基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，对居民首套房和改善自住房，金融机构可在*款贷**利率和首付比例上按照优惠条件给予支撑。
说的直白一点，就是鼓励你买房，鼓励你*款贷**买房。2016年的两成首付后来也曾出现，这样明确的信号，历史上出现的次数不多，但每一次都足够明显，都引发了楼市的疯狂！
除了对个人购首套、二套普通自住房*款贷**予以放宽，这一年国家对住房转让环节营业税也进行大幅减免。此时关于房地产的利好一波接一波，12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。
2008中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。因此下半年宏观调控转向，大规模刺激楼市消费政策陆续出台，其他金融政策全线松绑，一剂剂猛药注射之后，世界变了一副模样……
2009年
前有因，后有果。
2009年楼市复苏，后继续大涨。
2009年的济南城市发展进入新阶段，第十一届全国运动会在济南召开，运动会主场地位于济南东部奥体中心。伴随全运会配套的落地，济南城市格局悄然改变，政府东迁，济南向东，大势所趋。
那一年济南“宇宙中心”还是一片庄稼地和零星的村落，绝大多数一线开发商还都没有来济南，但时代洪流漫过了全国大地，济南也不例外，城市大规模扩展，房企跑马圈地，经历了08年的历史拐点，新的房地产时代来了！
2009年从济南市场总体来看1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐渐回暖，价格开始上升，而下半年价格较去年同期上升8.8％。到2009年年末，济南的房价达到了6094元/㎡。
房价又开始上涨了，大街上买房的人很多。
2010年
2010年来了，它延续了09年楼市的疯狂与上涨。当然，调控也是一波接一波。这一年，国十一条，新国十条，9.29新政陆续出台。
比较核心的调控手段就是提高首付比例和房贷利率。这一年房地产市场还发生了这些事情:
万科年销售破千亿，保障房规划“*跃进大**”，房产税上演“狼来了”，国资委发布房地产行业央企“清退令”，但进展迟缓，囤地成风引发土地调控，房企融资再遭拒，预售资金监管全国蔓延……
这一年是房地产过往历史中调控最严厉的一年。第二年调控依旧在持续。
2011年
2011年1月26日，国办发文，将二套房最低首付比例从五成提高至六成，部分城市被要求从严限购。同年2月，济版限购政策出台，济南楼市进入限购时代。
2010年以来一波接一波的调控，效果随着时间的推移开始显现。2011年无论新房还是二手房，济南住房成交量锐减，调控下的市场低迷，持续到了2012年。
截止2011年末，济南房价8576元/㎡，这一年中小房企的资金链异常紧张，济南多个楼盘烂尾或者开发商跑路。
2012年
2012年，传说中的世界末日没有来。
这一年济南房价以及政策都比较稳定。
2012年全年，济南新建商品住宅价格出现先抑后扬的走势。上半年中，1、3、4、5四个月均出现环比下跌，直到6月份房价才止跌企稳。下半年，济南房价开始陆续反弹，并出现了连续6个月环比上涨的现象。截至2012年岁末，济南房价下半年累计涨幅已超过1.2%。
截止2012年末，济南房价8485元/㎡。
整体上2012年是比较稳定的一年。这一年西客站炙手可热，恒大在西客站拿了很多地，包括到现在为止还是个坑的518。
2013年
2013年济南再次迎来发展的新阶段，3条轨道交通线路走向首次公开，二环西路高架通车。
这一年2月出台了新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。
随着调控的持续，济南楼市首付分期越来越多，开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。这一年截止，济南房价首次突破九千，为9158元/㎡。
2014年
时间来到2014年。
2014年以来全国楼市就处于“激荡”不安中，从二手房成交量到商品房成交量，从北上广一线城市，到杭州、成都等二三四线城市，无论是同比还是环比，都呈现出“跌跌不休”的迹象。
济南楼市观望情绪浓重，这一年济南楼市可以用跌宕起伏来形容。上半年还算平稳，零星价格战，但到了下半年价格战此起彼伏，有点像过去的2019年。
也就是在这一年，央行降息，二套房“认贷不认房”，对拥有1套住房并结清*款贷**的家庭，第二套房贷可按照首套房贷政策执行。
2014年，济南住宅成交均价为8401元/平方米，同比下降1.5%，价格出现明显下降。这一年中海华山项目的房价现在看来相当诱人。
2015年
2015年房地产开发投资降到最低点后，这一年还有一件大事就是股市的异常波动，这一波多少人被套在了股市。
同样这一年楼市调控进一步放松。2015年对于济南楼市而言，可谓是政策利好频繁的一年，因而被不少业内人士称为“政策年”。
2015年，央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征购买年限由5年下调至2年。截至年末，济南住宅成交均价9281元/㎡。
这一年济南楼市很平淡，但后来也被很多人认为是买房的最佳时机之一。2015年以来*款贷**年利率的多次调整，从3月1日起，今年分别经历了4次调整，总共下调了0.75个百分点。同样，一年期*款贷**基准利率也下调至4.35%。大家可以对比一下2019年的降准。
这一年，不断降息降准给了部分购房者买房的信心，2014部分还在观望的人群陆续出手。根据济南住宅与房地产信息网统计数据显示，2015年济南共网签新建商品住宅90318套，较2014年的60910套多了近3万套，同比大涨48.2%。
2015年济南房价均价在9100元到9500元/平米的范围内有涨有跌。
2016年
2016年注定是不平凡的一年，济南楼市在这一年彻底爆发。如果说之前的放松是铺垫，那么2016年是涨价去库存实施的一年。
这一年济南楼市的发展历程，很多人可能这一辈子都无法忘怀。
从第一季度去库存的“最低*款贷**利率”、“2成首付”到第二季度市场回暖的“CBD*迁拆**”、“唐冶地王”，到第三季度市场过热的“房价大涨”、“地价飙升”再到第四季度调控重启的“限购”、“限购升级”。
这一年2月2日，2016年首个房地产政策出台，在不限购城市，首套房首付由之前的2.5成降至2成，二套房首付由4成降至3成，大量门槛之外的购房需求被释放出来。而春节过后，济南一方面调整契税认定标准，另一方面提高公积金*款贷**额度最高至70万，又激发出不少需求。
3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行再降准，房贷又宽松。
在这一年，济南均价突破万元大关，多少人为了买房喜极而泣。当年11月，济南新建住宅均价就达10394元/㎡！
2016年10月2日，济南重启限购，购买首套住房商业*款贷**最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业*款贷**最低首付比例由30%提高至40%。
两个月后，再度加码。
12月26日起，对在历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区范围内已拥有2套住房的济南市户籍居民家庭，暂停在济南市部分区域向其出售住房。无住房的非济南市户籍家庭在济南部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。
2016年在房价的突飞猛进中结束了，地价涨了，房价涨了。
2017年
2017年，之前的调控政策依然没有刹住济南楼市过热的行情，大街上再度充满了买房、炒房的人群，多少人像嗜血的苍蝇，拿出积蓄，加上高杠杆，涌入楼市。
这一年济南楼市也是乱象频频发生，天价车位，天价精装，*绑捆**高价地下室和车位，毛坯升级精装，全款六成首付有限，半夜排队买房，网吧摇号，拒绝买房者使用公积金……
这一年楼市百态尽显。
为了避免楼市过热引发风险，2017年济南“4·19”最严楼市调控政策出台，限购限贷加限价限售，二套首付60%，预售更加严格，济南房地产市场调控政策前所未有地严厉，在需求和供应端同时发力，买房、卖房环节全覆盖。
尽管如此严厉*压打**，济南楼市依然如故，2017年末，济南房价15842元/㎡，开发商在高价拿地，购房者在高杠杆高房价买房。
在2017年年底到2018年年初，我们多次在文章里建议大家趁着棚改热潮，楼市高潮，尽快处理一下手里闲置或者投资的二手房，特别是老破类二手房，高位套现，积累粮草，准备未来捡漏。克服自己的贪婪，尽早落袋为安。
因为疯狂之后，鸡毛一地。
2018年
2018年楼市调控没有松绑，而是持续，与此同时中央三令五申“房住不炒”，媒体喊话“房价拐点将近“，济南的限购、限贷、限售、限价，将投资性购房者拒之门外，楼市基本以自住需求为主。
种种迹象表明，这次楼市调控更像是一场旷日持久的精准手术，在房企融资端、楼市供需端、货币政策、执行力度等多各方面精准发力，再加上中央的三令五申，济南楼市2018年下半年形势陡变。
其实从2017年年底楼市颓势已现，但很多人入局太深，仍然相信楼市会继续上涨，而2018年上半年的大好形势只不过是惯性罢了。
2018年下半年楼市调控持续，调控之下购买力的透支，涨了两年之久的济南楼市，由热转凉。
2019年
刚刚成为历史的2019年，济南楼市更为戏剧。
尽管济南落户政策放松，但济南楼市并没有太大起色。2018年年底的降准为2019年楼市的小阳春打下了基础，但也与此同时透支了原本孱弱的购买力。
而前两年出让的大批土地，2019年陆续入市，供应集中放量，买房的人群就那么多，市场不得不提前进入价格战的存量“掠夺”阶段，说的直白一点，哪个楼盘抢先降价，哪个楼盘便会抢收一部分客户。
小阳春之后的济南楼市，跌跌不休，直到2019年结束，高潮仍未落幕，济南楼市价格战一波接一波，今天这个盘1.2万，隔天另外一个盘你会发现1万了。曾经要升级精装修的，2019年越来越多的被打回原形。济南楼市部分片区房价降到何种程度？
部分楼盘现在的精装产品都比前几年的毛坯便宜，更多的楼盘则是以特价房的形式变相降价，每平米降价4000-5000元，很常见，具体楼盘不在点名，留点面子。
毕竟如此惨烈的价格战，之前买贵的业主是要维权的。
看看今年济南楼市有多少楼盘维权？
又有多少是因为降价维权？
有人说，楼市问题，三分之一是经济问题，三分之一是金融问题，剩下的三分之一才是房地产问题。
济南房价，从1749元/㎡到18100元/㎡的这18年，仔细看看这段历史，仔细看看这些调控手段，仔细看看节点，我们会发现历史何其相似，所谓的未来，有多少早已写在历史之中。当然，每个历史阶段所处的时代背景有不尽相同，楼市看似简单实则复杂。
年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。