前言：

现在，物业管理中的基础业务（工程设备、安全管理、环境管理）中最不受重视的是工程设备管理，而工程设备管理中，最不受重视的是公共建筑本体、附属设施的维护和管理。

但实际上，公共建筑本体、附属设施的维护和管理非常重要，而且很直观，业主进出小区大门、地下车库、单元大堂、电梯厅、室外休息凳椅等，都能告诉业主们这个小区的物业管理的水平，物业公司是否负责。

而且，相对于公共设备的维修保养，公共设施的维护是比较繁琐、但花钱少的项目；但如果日常不进行维护，后期就基本上只能重新翻修和改造了（如：电梯间墙面、吊顶，楼层墙面和地面；外围公共设施、休闲椅凳等），届时维修成本就非常大了！

今天，就简单介绍下这部分内容，说说公共建筑、附属设施的维护保养要求。

房屋及公共建筑管理规程

1.0 目的

通过对房屋及公共建筑管理、有计划的保养，使房屋及公共建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。

2.0 适用范围

适用于服务中心对小区内的房屋、公共建筑进行维护保养管理。

3.0 建筑建帐管理

服务中心对房屋、公共建筑、设施进行接管验收或初验收后，应对物业范围内的房屋、公共建筑及设施进行统计和建帐管理，填写《物业配套设施权属清册》。

4.0 房屋及公共建筑保修期的管理

4.1 新建房屋，自每栋房屋竣工验收合格之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。

4.2 根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；

（五）装修工程为２年。

（六）其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

4.3 保修期管理参见《前期管理工作手册》中《房屋保修的管理》文件。

5.0 保修期后房屋及公共建筑维修责任承担

5.1 物业管理区域内房屋、建筑（设施）按《物权法》及相关法律法规规定，分为建筑物专有部分、建筑物部分共有部分、建筑物专有部分以外的共有部分。

5.2 建筑物专有部分指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备（包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等）。

建筑物专有部分的维修责任人是业主。

5.3 建筑物部分共有部分是指房屋本体中不属于共有部分和专有部分的部位、设施和设备。

建筑物部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担（该部分情况特殊，需要具体情况具体分析，在此不做多的说明和规定，由服务中心具体处理）。

5.4 共有部分是指物业结构相连或具有共用性质的部分、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

建筑物专有部分以外的共有部分的维修责任人是全体业主，并由物业公司负责日常维护和修缮。

建筑物专有部分以外的共有部分的日常维护的费用从物业服务费中支出，重大维修养护项目（大中修、改建、重建建筑物及其附属设施）的费用从房屋专项维修资金中支出。

5.5 其它情况。凡属于使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为责任人负责修复或给予赔偿。

6.0 建筑物专有部分的维修、装修

6.1 建筑物专有部分的维修养护由业主实施并承担费用，业主也可委托服务中心实施维修养护工作，服务费用由双方协商。

服务中心应将为业主提供室内维修服务的项目、收费标准及服务标准予以公示；维修服务要求见《客户维修服务规程》。

6.2 业主装饰装修房屋，需事先告知服务中心并办理相关手续；服务中心应将房屋装修装饰中禁止行为和注意事项告知业主。

装修管理要求参见《服务中心手册客服文件》中的《服务中心装修管理规定》。

7.0 建筑物共有部分的维护管理

建筑物共有部分的维护、修缮主要以零星养护维修和专项计划维修相结合。房屋的维护、修缮主要由房屋查勘、日常巡查中发现问题及客户告知（不包括客户室内维修的报修、维修）等渠道来收集维修项目。

7.1 公共建筑、设施巡查

7.1.1 服务中心（主要由工程部负责，各服务中心可根据实际情况对巡查责任进行分工，并在服务中心手册中加以确定）按每日、每周、每月、季度的频率对房屋本体、公共建筑等进行巡视，发现问题及时要求工程部进行维修。

公共建筑、设施巡查填写《公共设施检查保养记录》，服务中心也可根据实际情况制定专用表格。

7.1.2 服务中心相关部门在日常工作中（如：保安员在日常巡逻过程中、 清洁 员在日常保洁过程中等）发现公共建筑、设施存在损坏、缺陷的，应及时报告给工程部，工程部进行维修。

7.1.3 日常巡查的要求：

A、每日应至少1次巡视服务区楼房单元门、共用通道及门窗、玻璃、路灯等其它共用部位的设施；每天对娱乐设施（健身器材）巡视1次。

B、每周1次对公共照明、楼宇顶部情况及卫生状况，墙体共用管道、给排水设施、楼宇各种附属固定设施等巡查一次。

C、每月对本小区路灯巡查两次，每月对本小区公共场所标识牌巡查一次，每月对会所娱乐设施进行1次全面检查。

D、工程部主管、班长对重要设备房每周巡查一次，楼栋（地库、楼层）2个月一次。

E、工程部对小区的设备管井房（水、电、弱电设备管井等）2个月一次。

F、根据特殊情况（如异常危害性天气、特殊季节等）需要，临时安排对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查。

7.1.4 各服务中心应根据项目的实际情况制定具体的巡查要求（项目、频率等）、报告程序等。

7.2 零星养护维修

7.2.1 对巡查发现或客户告知的零星维修、小修工作，工程部采取零修养护维修方式，随时发现随时组织维修，零星维修填写《派工单》。

7.2.2 各服务中心可根据项目的实际情况，对公共建筑、设施的零星维修流程作出规定，以规范其他部门与工程部之间的报修、维修处理流程，保证维修的及时性和质量。

7.2.3 公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。

7.2.4 维修人员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。

7.2.5 搞完卫生后，维修人员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。

7.3 公共建筑（设施）计划维修

7.3.1 服务中心工程部应在每年12月25日前制定出下一年度公共建筑保养计划，并按照保养计划的要求对公共建筑、设施进行保养。制定计划填写《公共设施保养计划》，保养工作填写《公共设施保养记录》。

7.3.2 公共设施保养计划的制定参考《公共建筑设施保养计划标准》。

7.3.3 日常小修、改造项目。对服务中心提出的日常小修、改造项目，工程部应列入日常维修计划中，按服务中心要求实施。

7.3.4 重大维修工程（大中修、改建、重建建筑物及其附属设施）

A、若巡查中发现或客户告知的问题属于中修、大修及以上范围，工程部应先拟出维修计划，内容包括：受损现状、维修面积或工程数量、地点、费用、施工时间等。

B、工程部将维修计划提交服务中心经理审核并报公司批准，如需动用房屋专项维修资金，应按照物业所在地物业管理法规的要求执行。

C、工程部接到批复的维修计划后，联系专业维修单位，签订施工合同并监督其工程实施，具体可按《服务供方控制程序》的相关规定执行。

7.3.5 重大维修工程的监督检查

A、工程施工前，服务中心应确定工程监督人员，工程监督人员必须向修缮单位进行技术交底，明确施工时间期限。

B、在修缮工程进行中，监督人员要经常到施工现场进行质量检查，监督施工人员按规定施工，并将监管情况予以记录。如发现施工存在质量问题的应及时上报，进行处理、甚至返工。对重大事故要查清发生原因，提出防范措施，并开展安全教育。

C、工程完工后，服务中心、分/子公司应会同业委会、施工方对工程进行竣工验收，填写《工程竣工验收证明》。

8.0 房屋勘查

8.1 服务中心组织人员（各服务中心按实际情况确定具体的实施部门）每年一次（一般在每年的台风雨季过后例如在第四季度）对小区内的房屋进行逐幢查勘，掌握房屋的完损情况，评定房屋完损等级。具体参见WP751-S15《房屋完好率统计指导书》

8.2 根据气候特征，如雨季、台汛等，着重对住用户报修的渗漏房屋进行检查，如发现问题及时处理，并作相应记录。

8.3 勘查人员将查勘情况填写到《房屋完好查勘表》里，并送主管审核签字。查勘中发现的房屋维修问题，按本文房屋修缮的规定执行。

8.4 将《房屋完好查勘表》汇集后，统计出本年度房屋完好率。

9.0 房屋管理的其它要求

根据《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》（2000年发布）之标准二《房屋管理及维修养护》，结合小区实际情况及管理的需要，制定如下房屋管理要求：

9.1 房屋标识要求：大厦、栋号、楼层、房号需设立明显的标志。大堂内布置合理，并在小区内适当的地方设立引路方向平面图。属商业写字楼宇的需在大堂内显著的位置标识驻大厦各单位名录。

9.2 保持楼宇外观完好、整洁：外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是凃料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱凃、乱画和乱悬挂现象。

9.3 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

9.4 空调安装位置统一，有条件的力争冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

9.5 防止违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象,对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并书面报告业主委员会和有关主管部门。

9.6 定期巡查装修现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

9.7 预防白蚁虫害。服务中心在装修审批时应建议业主（装修单位）对装修材料及其施工采取预防白蚁措施；同时，在日常巡查中要注意白蚁情况，一旦在巡查中发现有白蚁虫害或客户投诉发现白蚁，要立即处理。