企业接受投入资本如何进行会计处理？
企业接受投资者投入的资本，借记“银行存款”“其他应收款”“固定资产”“无形资产”“长期股权投资”等科目，按其在注册资本或股本中所占份额，贷记“实收资本”科目，按其差额，贷记“资本公积——资本溢价或股本溢价““资本公积”科目核算企业收到投资者出资额超出其在注册资本或股本中所占份额的部分。直接计入所有者权益的利得和损失，也通过“资本公积”科目核算。
【案例1】企业接受现金投入资本的会计处理
A 房地产开发公司成立于2020年5月15日。按照投资协议，各方投资资金总额3 000万元，其中注册资本为2 000万元。5月25日投资者投入资金到账3 000万元时，相关会计处理如下：
借：银行存款 30 000 000
贷：实收资本 20 000 000
资本公积——资本溢价 10 000 000
【案例2】注册资本的印花税计算
A房地产开发公司成立于2020年5月15日。投入资本为3 000万元，其中“实收资本”科目贷方2 000万元，“资本公积”科目贷方1 000万元。5月25日投资者投入资金到账3 000万元，记入相关科目。印花税计算及会计处理如下：
2020年5月25日资金到账时
借：银行存款 30 000 000
贷：实收资本 20 000 000
资本公积 10 000 000
（1）计税依据：2 000+1 000=3 000（万元）；
（2）应缴印花税：3 000×0.05%÷2=0.75（万元）。
借：税金及附加——印花税 7 500
贷：应交税费——应交印花税 7 500
（二）企业开办期间的各项业务
根据现行企业所得税政策，企业在开办期间发生的费用，不需要资本化处理，各项支出按业务的性质去处理，其涉税业务除投入资本的业务外，主要是企业设立业务涉及的印花税及日常费用的会计（企业所得税）处理。
企业开办费如何进行会计处理？
房地产开发公司在筹建期发生的成本费用，如果满足资本化条件，则计入相关资产成本；如果不满足资本化条件，则计入损益。企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。在实际发生时，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。
【案例3】企业开办费的会计处理
A房地产公司成立于2020年3月。在成立初期，购置机器设备若干，共计发生费用120 000元，另发生人员工资、办公费、培训费、差旅费等23 000元。其会计处理可分为以下两种情形
1．假设A房地产公司执行《企业会计准则》或《小企业会计准则》，则会计处理为：
借：固定资产——机器设备 120 000
管理费用——开办费 23 000
贷：银行存款（或库存现金） 143 000
2 ．假设A 房地产公司执行《 企业会计制度》 ，则会计处理为：
（1）发生时：
借：固定资产——机器设备 120 000
长期待摊费用——开办费 23 000
贷：银行存款（或库存现金） 143 000
（2）开办费在开始生产经营当月一次摊销时：
借：管理费用——开办费 23 000
贷：长期待摊费用——开办费 23 000
企业开办期间的业务招待费及广告和宣传费如何处理？
“企业筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除，发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。”
【案例4】企业开办期间业务招待费及广告和宣传费的处理
A房地产公司成立于2019年2月。2019年2—12月为筹建期，发生费用化支出58万元，其中：业务招待费10万元，为宣传企业形象发生广告费和业务宣传费支出32万元。2020年正式经营，当年实现收入500万元，成本费用300万元，其中：业务招待费20万元，广告费和业务宣传费45万元。会计税前利润为200万元。A房地产公司执行《企业会计准则》，会计与企业所得税处理如下：
1．2019年筹建期相关业务发生时
借：管理费用——开办费——业务招待费 100 000
——广告宣传费 320 000
——其他费用 160 000
贷：银行存款 580 000
（三）土地获取的会计处理及基本涉税处理
1．土地的获取土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：
（1）行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
（2）资本市场:投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
（3）土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
2．获取土地阶段的会计核算
（1）土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下：
①竞拍前支付保证金
借：其他应收款——竞拍保证金
贷：银行存款
②竟拍成功后支付剩余出让金（保证金一般可以抵缴出让金）
借：开发成本——土地征用及*迁拆**补偿费——土地出让金
贷：银行存款
其他应收款—竞拍保证金
③缴纳契税和印花税
借：开发成本——土地征用及*迁拆**补偿费——契税税金及附加
贷：银行存款
（2）土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下：
①支付土地出让金
借：无形资产——土地使用权
贷：银行存款
②缴纳契税和印花税（印花税在缴纳时计入管理费用）
借：无形资产——土地使用权税金及附加
贷：银行存款
③土地使用权每年摊销
借：管理费用
贷：累计摊销
3．获取土地阶段的税务处理
房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款；契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进*房行**地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的0.5‰，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。
【案例5】企业以出让方式获取土地使用权成本及各项税费的会计处理
A房地产开发企业2020年11月1日通过“招拍挂”获取一块开发用地（占用的耕地），实际使用面积为5万平方米，签订的《国有土地使用权出让合同》约定于2020年11月30日交付土地，合同记载金额为2 200万元。当地契税税率为3%，耕地占用税额为每平方米6元，城镇土地使用税单位税额为5元。相关税款计算、会计理如下：
1．税款计算
应缴契税：2 200×3%=66（万元）
应缴印花税：2 200×0.05%=1.1（万元）
应缴耕地占用税：5×6=30（万元）
应缴城镇土地使用税（年应缴税额）：5×5=25（万元）
2020年应缴城镇土地使用税：25×（1÷12）=2.08（万元）
2．会计处理
（1）取得土地使用权：
借：开发成本——土地征用及*迁拆**补偿费 22 000 000
贷：银行存款 22 000 000
（2）契税、耕地占用税：
借：开发成本——土地征用及*迁拆**补偿费 960 000
贷：应交税费——应交契税 660 000
——应交耕地占用税 300 000
（3）印花税：
借：税金及附加——印花税 11 000
贷：应交税费——应交印花税 11 000
（4）城镇土地使用税，从取得土地的次月开始缴纳：
借：税金及附加——城镇土地使用税 20 800
贷：应交税费——应交城镇土地使用税 20 800
【提示】如果占用的不是耕地，则不需要缴纳耕地占用税
4．土地成本分摊计算
土地成本指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。由于涉及成片受让土地后分期及不同类型项目开发，根据企业所得税受益和配比原则，其土地成本分摊的规定与一般的开发成本分摊不同有的需要税务机关同意，有的还需要先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再重新调整分配。
企业一次性开发不同类型项目涉及企业所得税，土地成本如何分摊?
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第三十条第（一）项第一款规定：“土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。”
根据上述政策规定，一般情况下，土地成本应按占地面积法进行分配，如果需要使用建筑面积法、不同层高系数法等，则需要经过税务管理机关同意。
【案例9】企业一次性开发不同类型项目土地成本的分摊计算
A房地产开发企业2020年3月拍得一块国有土地使用权，价值18 000万元，土地面积30 000平方米，项目中，有六栋高层建筑，建筑面积为60 000平方米，占地面积20 000平方米，还有30栋别墅，建筑面积9 000平方米，占地面积10 000平方米。土地成本分摊方式如下：
高层建筑分摊土地成本：18 000×20 000÷30 000=1 2000（万元）
别墅分摊土地成本：18 000×10 000÷30 000=6 000（万元）
【案例10】企业分期开发土地成本的分摊计算
A房地产开发公司2017年4月拍得一块土地，面积40 000平方米，支付土地价款及税费40 000万元，分四期开发商品房。土地整体预算开发成本50 000万元，其中第一期15 000万元、第二期16 000万元、第三期1 2000万元、第四期7 000万元。土地成本在各期之间的初步分摊计算如下：
第一期分摊土地成本：
40 000×（15 000÷50 000）=12 000（万元）
第二期分摊土地成本：
40 000×（16 000÷50 000）=12 800（万元）
第三期分摊土地成本：
40 000×（12 000÷50 000）=9 600（万元）
第四期分摊土地成本：
40 000×（7 000÷50 000）=5 600（万元）