文/檀小柒
背井离乡，到一二线城市打工，一天到晚累死累活、受尽委屈，就想下班后打开卧室温暖的台灯，享受“家”的感觉。
这个家，无关产权，哪怕是租来的房子，精心布置一番，也是宁静的港湾。
可8月27日，友客 公寓的一声惊雷，打破了这片宁静。
此后，杭州、上海的巢客、岚越、寓意等长租公寓，纷纷开启天雷滚滚的模式，公司人去楼空，上万名已经交了半年、一年房租的租客，面临无家可归、被房东扫地出门的风险！
这一切，被我爱我家的前副总裁胡景晖一语成谶：长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。
长租公寓爆雷，最惨的就是租客。
据21世纪经济报，潘先生看中了之江富城的一套公寓，8月25日，和巢客公寓签订了租赁合同。
按公寓给的价格，月付2300元/月，季付2100元/月，半年付1900元/月，年付1700元/月。
掰掰手指头一算，当然是年付划算呀，就一口气交了一年的房租，加上押金，一共付了22100元。
才住了3天，公寓就火速跑路！
长租公寓爆雷，租客和房东一致的“敌人”，本该是长租公寓本身，但每次爆雷，都成了租客和房东的矛盾。
对租客来说，半年甚至一年的房租，租金高达2万、3万，钱已经付了，我并没有违约，必须住满租期。
可对原房东来说，他们是跟公寓签的协议，公寓老板带着小姨子跑路了，收不到钱，自然要收回房子。
你要是不卷铺盖走人，房东就换锁、断水断电赶人，上万名租客面临交足房租、却被扫地出门的风险！
我们去年就写过不少文章，说长租公寓要凉，乌鸦嘴又灵验了
小柒在上海租房子，都是找原房东直租，坚决不住长租公寓，管它有名气还是没名气。
因为很多长租公寓玩的都是一个必死的套路——高收低租掠夺市场，现金贷建立资金池，不断扩大版图。
具体怎么玩呢？
第一步就是高收低租。
也就是以高于市场的价格，从原房东处收来房子，再以低于市场的价格出租。
据钱江晚报，一位原房东的房子在奥体都会山，6月份租给友客的价格是5500元/月。后来才知道，友客租出去的价格竟然只有3800元/月，“吓死人了！”
把房子租出去，友客最少要亏1700元，这还不包括业务员的佣金费、维护费等等。
明摆着亏钱的生意还要干，公寓的脑子瓦特了吗？
这就到了公寓密谋的第二步，建立资金池。
公寓会跟原房东约定，房租一季一付，甚至是一月一付；
却跟租客约定，房租必须半年一付，或者一年一付。
中间差了几个月的房租，全在长租公寓手上，累积起来，就是一个庞大的资金池。
他们拿这笔钱去囤更多的房源，不断循环，杠杆越来越大。
但一年一付对租客压力蛮大的，尤其是刚毕业的大学生。不用担心，公寓已经给你想好辙了。
他们跟租客签合同的时候，会帮你联系好*款贷**公司，这就是租金贷。
再给你算一笔账：虽然*款贷**要点利息，但你租我的房子，比你在外边租房便宜多了，肯定划算。
这么一琢磨，好像是这么回事，那就贷吧。
这两步下来，市场有了，资金池也有了。
接下来就是要保证，资金链不会断裂，有足够的现金流，支付原房东后续的房租。
要保证资金链不断裂，长租公寓有两条路：
一是成功融资，补充企业现金流。
资本青睐一个行业，但不会每家公司都投。
一直到现在，友客公寓都没有任何融资的消息。
二是有足够的回报率，说白了就是赚钱嘛。
万一回报率下降，就没钱支付原房东房租，立马爆仓。
长租公寓能不能赚钱呢？
抱歉，不能。
有位地产大佬在2017年长租公寓最火时就说过，长租公寓，财务模型不成立！
据克尔瑞数据，国内20个重点城市中，公寓租金回报率只有1%-3%，一线城市低于2%，比办公租金4%-6%的回报率还低。
别忘了，像友客这种辣鸡公寓，高价拿房，低价出售，运营成本还会更高。
另外，长租公寓的空置率很高，在40%-50%都是正常的。100间房，可能也只能租掉60套，赚不到钱不说，还有装修费、维护费的坑要填。
所以，长租公寓的投资回收周期很长，一般至少要3年以上才能实现盈亏平衡。
回报率低、回收周期长，长租公寓最快速的赚钱方法，就是和网贷平台、金融机构勾结，不断加大杠杆，建立资金池，大量圈钱。
万一盲目扩张，钱都拿去收房、却租不出房子，没钱付给原房东，资金链断裂，就只能一跑了之。
也有些公寓，一开始就很歹毒，压根就没想跟你做租房的生意，就是想割你韭菜！
你想，一套房源就能带来几万块的现金流，要是收了上千、上万套房源，那可是笔天文数字啊。
钱全囤在自己手上，随时可以一跑了之。
就拿友客公寓来说，就在爆雷前一个月，还成立了8家分公司，在疫情期间疯狂收房。
小柒认为，这次长租公寓的爆雷有可能就是一场有预谋的*局骗**。
在疫情期间，原房东的房子租不出去，长租公寓就趁机大量高价收货，再低价转租给租客。
通过以月支付给原房东、却一次性收取租客一年房租的方式，轻松圈了一大笔钱，玩够了撅起屁股就跑路，留下一地鸡毛给租客和房东。
如果是抱着这样的动机，就不是单纯地由于经营不善、导致资金链断了，特喵是诈骗啊，有关部门必须开抓！
最后，小柒要提醒大家，租房子时，最好不要考虑一年一交、半年一交的房子；签合同一定要看清楚，到底是房屋租赁合同，还是*款贷**合同，别过分信赖中介。
希望租赁市场多点信任，给买不起房的人，一个安身立命之地！
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