■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
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农村宅基地上建房从过往若干年的没人管到如今的新规不断出台，农民朋友们可得及时适应和调整认知，切不可再抱着“自家的宅基地院落，怎么盖都行”等错误观点了。
日前，福建省农业农村、自然资源、住建等部门联合发布《关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的十条措施（征求意见稿）》，于2023年1月10日到2月9日期间公开征求意见。
那么，这一农村宅基地和村民自建房领域的“新十条”都有哪些具体的新举措呢？宅基地上建房真的需要先交上一笔履约保证金吗？
【举措一：村级宅基地协管员将上岗】
“村级宅基地协管员”，这一名头看上去挺新鲜。福建省的“新十条”中拟规定，设立村级宅基地协管员，每个村至少配备1名宅基地村级协管员，原则上由村级组织负责人兼任。
也就是说，这1名宅基地村级协管员一般应由村集体经济组织理事长或者村委会负责人来兼任。这就确保了在宅基地审批、监管方面的“权责统一”，让村民遇到涉宅基地问题知道该找谁，谁该负责指导、解决和答复。
“新十条”中拟规定，村级宅基地协管员主要负责参与宅基地申请审批时的初核并全程参与落实“四到场”，加强宅基地日常巡查及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，发挥农村宅基地管理监督职责。
我们再来强调一下这里“四到场”的含义。“新十条”在下文中指出，所谓宅基地审批、建房领域的“四到场”，是指与宅基地审批、建房相关的人员在宅基地申请审查、批准后丈量、施工关键环节、住宅竣工验收等重点环节到场监管。
这些人就包括了乡镇街道的宅基地管理人员、综合行政执法人员、工程施工专业管理人员和属地村级组织的“协管员”等，每一次必须有2名以上工作人员同时到场核查核实。
换句话说，如果从始至终就没人“到场”，那么农户的自建房行为就将存在重*法大**律风险，农民可不能忽视这一程序性规范。
【举措二：建房施工全过程有监管】
前面的“四到场”中提及了“施工关键环节”，福建省的新规拟规定，所谓“施工关键环节”涵盖了地基基础、墙体砌筑、楼屋盖施工、模板安拆、脚手架安拆等施工节点。
工程施工专业管理人员原则上在建设期内一周巡查至少2次，实地审查建筑质量安全、施工安全以及建筑面积、层数、层高等。
这就是说，农民自建房大概率不会再出现“随便盖”“没人管”的情形了。所建房屋的面积、层数、层高，占地的四至面积及所建房屋是否符合乡村庄规划等都要随时受到来自乡镇街道和村集体的监管。
新规还拟要求农户需在宅基地上房屋施工现场设置醒目的公示告知牌，将上述信息完整准确地予以公示，接受村民的监督。
显然，这种事前、事中的全过程监管、公开或将有力地减少“新增违建”的出现，对确保村庄风貌、规划等的落实落细具有积极意义。当然对于农户的建房行为而言，这也是一种新的、更加严格的管理模式。
【举措三：村民建房需先交一笔履约保证金】
涉及“交钱”的事情，老百姓一般比较敏感。福建省的“新十条”中拟作出如下规定：
对符合建房申请条件的建房户，乡镇在发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》前，按村集体经济组织村规民约的约定，参照所在地上一年度农民人均收入的3-5倍标准，收取村民建房、老宅退出、风貌建设等履约保证金，保证金由乡镇设立专户保管。
笔者查询得知，2021年福建省的农民人均可支配收入达23000元，2022年这一数字继续增长了7.6%。
这或许意味着，农户在2023年若要申请宅基地自建房屋，或需要在开工建设前先向乡镇交纳一笔7万至12万元不等的履约保证金！
新规拟规定，村民所建房屋经乡镇竣工验收合格后，建房户持农村房屋不动产证书向乡镇申请办理退款。
笔者认为，有关“履约保证金”的规定并无明确的国家层面法律、政策依据。“征求意见稿”中出现这样的内容能否得到当地村民、群众的认可和支持，有待观察。
有一点是可以肯定的，有没有履约保证金，村民的自建过程中若出现了违建情形，乡镇街道及相关部门都是有权依法查处的。
在明律师最后要提示广大农民朋友的是，当地拟出台“新十条”的核心目的在征求意见稿最后写得很明白——乡镇要及时发现和制止涉及农村宅基地、村民住宅建设违法违规行为……做到发现一起、查处一起……防止出现未批先建、批东建西、批少占多等新的农村建房乱象。
大家只需牢牢守住法律和政策的红线，做到严格依法履行各项建房审批流程，确保房屋施工质量及符合规划要求，自家的宅基地上房屋就能够顺顺利利地盖起来，而不会成为新规制止、查处、打击的对象。
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