最近很多人申请提前归还房屋按揭*款贷**，但发现银行要么就不批，要么就需要几个月的漫长等待。银行给出的理由是提前还贷的额度有限，申请的人太多，额度满足不了，所以不予审批或者需要排队慢慢等候。这一现象甚至惊动了监管部门，银保监会最近召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。银保监会有关部门负责人2月24日表示，银保监会高度重视消费者权益保护工作，2月9日会同人民银行召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，按照合同约定做好客户提前还款服务工作，改进提升服务质量。提前还贷难有望得到一定的缓解。
一、提前还贷难在哪里？
“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”提前还贷难还是落在一个“利”字。借款人提前还贷，是因为房贷利率比较高，尤其是二套房之后，利率上浮，远远高于钱存银行的利率，或者借款人从其他渠道融资的利率。两相比较，借款人如果资金充裕没有其他高收益的投资项目，或者有其他低成本的融资渠道，当然希望提前还贷，以降低*款贷**成本。但是按揭*款贷**对银行而言属于重要的优质资产，风险小，利润大。在利率下行的当下，按揭*款贷**这种资产对银行的价值更为明显。所以银行不愿意借款人提前还贷，以免利润减少。一个主动提前还贷，一个迟迟不同意，根本原因就是这个利归谁的问题。
二、借款人提前还贷涉及的法律问题
借款人是否有权提前归还借款呢？答案是肯定的。不管借款合同如何约定，它都是一个合同，借款人都有权解除或者部分解除。这是*权人**的基本要义，是《宪法》所保障的自由之一，同时也是借款人合同自由的内容之一。任何合同内容，都不能成为银行拒绝借款人提前还贷的理由。
当然，自由是有边界的，我国《宪法》第五十一条规定：中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。借款人提前还贷的根本问题并非是有没有权，而是要不要承担合同责任。对此，我国法律采用的是“不承担责任为原则，承担责任为例外”的做法。《民法典》第六百七十七条规定：借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。《民法典》之前的《合同法》第二百零八条也有同样的规定：借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。除此之外，没有规定额外的责任。换句话说，如果借款人和银行没有另外的约定，借款人提前还款的，按照实际借款的时间支付利息就是，无需再承担其他的责任。
借款合同虽然没有提前还款方面的约定，但是不少银行以内部文件的方式规定了借款人提前还款的责任，比如有银行规定*款贷**不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息，*款贷**满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。有银行规定*款贷**不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。*款贷**一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。*款贷**两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一。借款人申请提前还款时，银行的客户经理往往就拿出内部文件，要求借款人承担责任，或者以此阻却借款人提前还款。但是，银行这些内部文件并非借款合同的内容，对借款人没有法律约束力。这些内部文件不是法律意义上的“另有约定”。
有些银行的借款合同对提前还贷问题做了约定，内容主要就是借款人提前归还借款的，需要向银行支付一定的违约金，类似上述银行内部文件的规定一样。借款合同是双发签订的，一般不存在无效或者可以撤销的情形，这种约定对借款人具有法律效力。这种合同的借款人提前归还借款的，需要按照合同约定向银行支付违约金。
有人认为借款合同是银行提供的格式合同，约定提前还款要支付违约金是霸王条款，不应具有法律效力。借款合同是格式合同固然不错，但是提前还款的违约责任约定未必构成霸王条款。《民法典》第四百九十六条规定，提供格式条款的一方如果没有采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，或者在对方要求时，没有对格式条款予以说明，导致对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张格式条款不成为合同的内容。第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；或者提供格式条款一方排除对方主要权利，格式条款无效。借款合同约定借款人提前还款需承担违约责任并不构成免除或减轻银行责任、加重借款人责任的情形，因为提前还款对银行而言也会遭受一定的损失，借款人支付给银行的违约金是为了弥补银行的损失。借款人主张提前还款违约约定是无效条款的理由是不成立的。当然，如果银行没有合理的提示借款人注意该条款，或者签订合同时借款人要求银行说明而银行没有说明的，可以主张该条款不构成借款合同的内容，银行主张违约金也就没有合同依据了。
但是，如果借款人提前还款的违约责任很重，比如银行要收还款金额50%的违约金，或者借款金额20%的违约金，这种约定应该是构成部分霸王条款。《民法典》第四百九十六条要求格式条款的提供人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，给借款人提前还款约定了过高的违约责任，对借款人是不公平的，这种格式条款部分无效，借款人有权要求银行降低违约金标准。如果银行不同意，双方因此进入诉讼或者仲裁，依照《民法典》第五百八十五条，借款人仍然有权申请调减违约金，法院和仲裁庭基本会同意借款人的申请。
极端的情况下，借款合同可能约定不允许借款人提前还款。这种约定是无效的，文明社会，任何合同都不是*身卖**契，将合同义务上升到借款人的人身枷锁，是对基本*权人**的践踏。《民法典》第五百三十条虽然规定债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。反向理解，如果提前履行不损害债权人利益的，债权人就无权拒绝债务人提前履行。当然，该条也规定债务人提前履行债务给债权人增加费用的，增加的费用由债务人负担。《民法典》该条款是强制性规定，银行不能通过借款合同约定排除其适用。
三、银行拖延审批或者不予审批时借款人的救济路径
上文说到，借款人申请提前还款时，银行以内部审批流程为由，拖延两三个月甚至更长的时间才同意，或者干脆以没有额度为由，不同意借款人提前还款。遇到这种情况，借款人应当如何应对？
第一，如果借款合同对提前还款的申请时间有约定，银行拖延审批，在合同约定的时间内仍未审批同意，借款人有权要求银行免除超过合同约定时间外所产生的*款贷**利息。
第二，如果借款合同没有约定提前还款的申请时间，依照我国法律精神，银行应当在接到借款人提前还款的申请后在合理的时间内审批，这个合理时间一般是15天到一个月，最长不应该超过一个月。银行在一个月内不予审批的，一个月之后所产生的*款贷**利息银行应当予以免除。
第三，如果银行明确表态不同意借款人提前还款，这个时候借款人直接将资金存入还款账号不能达到提前还款的效果，但是可以提存还款资金。提存前最好书面通知银行，提存后也应及时通知银行，让银行知道提存机构和提存金额，从而受领还款资金。这样一是能够达到提前还款的效果，二是可以固定证据，一旦双方发生纠纷，借款人能够完成相应的举证责任。当然，依照我国法律，提存所产生的费用应由银行承担。
四、结语
房屋按揭*款贷**虽然是商业*款贷**，但是因为房屋事关民众的居住权，所以这类*款贷**也关系到社会公共利益。银行发放房屋按揭*款贷**既是经营行为，也在履行自己的社会责任。在借款人要求提前还款时，应当及时审批同意，这既是银行监管部门的要求，也是房屋按揭*款贷**合同的社会价值取向所需。