存量房贷利率，这是所有上一轮买房人心里的心结。
按照目前最新的政策和市场情况，各地基本按LPR做房贷执行利率。
也就是4.2%。
但在前两年，大家抢着买房、抢着申请房贷的时候，LPR加点甚至达到一两百个基点。
像20年首套房房贷利率6.125%，21年5.88%都很常见。
看起来一两个点的房贷差异，对应到30年是非常庞大的数字。
以*款贷**100万、等额本息、*款贷**30年为例。
利率6.125%时，利息共约119万，每月月供约6076元。
利率4.2%时，利息共约76万，每月月供约4890元。
相比而言，利息总额差异43万，每月月供差异达1186元。
那么，对于如此高的房贷利率，我们到底要不要提前还款呢？
01
LPR降了，对存量房贷有什么影响？
关注政策的朋友一定都有听说：
在刚刚过去的6月，央行宣布5年期以上LPR下调10个基点，至4.2%。
一般来说，近几年市场的主流房贷方向都是浮动房贷利率，也就是：
房贷执行利率=LPR+基点，其中“基点”是在合同期内固定不变的。
但是 LPR是在一定周期中要按照最新的LPR数值更新重新计算的， 周期通常是1年。
因此， 随着本次LPR的调整，我们的存量房贷利率也会下调10个基点。
我们以商贷100万元、*款贷**30年、等额本息还款方式为例：
此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。。
对应到每天，利息将减少接近2元，每天可以多吃一个鸡蛋。
可以发现，虽然随着LPR的下调，我们的执*房行**贷利率可以相应下调。
但是买房时加的那一两百个基点却是固定不动的。
如果我们买房时利率是6.125%，LPR下调10个基点后，仍是6.025%。
利率和利息都还是非常高。
02
存量房贷有没有可能下降呢？
我们先看看过往有没有下降存量房历史的先例。
在2008年底、2009年初，当时正值全球金融风暴，为减轻还贷压力，提振市场信心。
央妈宣布将房贷利率下限由*款贷**基准利率的0.85倍降低为0.7倍。
虽然没有明确说给存量房，但是后续多家银行就宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折。
客观来说，眼下国内的经济形势或许比08年时更具体。
打开存量房贷利率下调空间，有助于降低居民还贷成本，促进消费和经济恢复。
是所有存量房贷客户翘首以盼的利好政策。
经济日报已经多次呼吁降存量房贷利率。
新华网也曾转发《存款利率频降 存量房贷利率何时降？》。
但政策会不会出、何时出，却是我们谁都判断不了的。
03
要不要提前还房贷呢？
这个问题的答案，取决于你的还款目的，以及经济实力和投资方式，以及你还了多久。
1、首先，我们能不能找到收益率比房贷利率更高的稳定投资渠道。
如果收益率不错，那么不一定有必要提前还贷，因为这笔钱拿去投资收益更高。
但以我们刚刚讲到的高峰期6.125%的房贷利率为例。
现在存款利率越来越低，3%年化利率以上的大额存单都要靠抢。
存银行或者风险较低的定投，收益率根本打不过自己身上背的房贷利率。
6%的房贷利率、3%不到的存款利率，利差就超过3个点。
如果*款贷**余额100万，一年的存贷利差就超过3万元。
这种情况下，感觉还钱就是在赚钱。
2、但也需要考虑，这笔按揭你已经还了多久了。
大多数人借房贷，都会选择等额本息这种还款方式。
也就是每个月的还款数额一样，比如每个月固定还5000元。
虽然这种方式还款压力比较小，但前期偿还的利息多、本金少。
当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息
如果还款已过一半，比如30年还了15年。
那么利息其实已经付得差不多了，剩下的大多都是本金。
如果只还款了几年，那确实可以考虑提前还。
因为这个时候提前还款的效益是最高的。
3、是否有大量的闲置金，也是我们需要考虑的。
如果我们手上有闲钱，注意是留足了生活备用金，包括教育、医疗、意外等等之外的闲置资金。
即使在提前还贷后出现重大风险和变故（敲木头），我们也也能应付得来。
能应对流动性风险，才具有了提前还款的前提。
如果是转贷，将利率较高的房贷转换为利率较低的经营贷。
单从收益的角度看，低利率还高利率是划算的。
但经营贷的期限通常比较短，可能需要在短短几年内就要还清。
很多朋友可能会想到期后再续期，或者再借出来。
但五年后的货币政策谁又能预测，一不小心就会陷入更高的利率困境。
甚至是无法再贷出足额资金，这个时候可能将陷入更大的流动性危机，这对于大多数普通家庭来说都是“不可承受之重”。
同时，事实上，监管明文强调，消费贷严禁流向地产、投资。
如果违规借贷，银行有权要求提前归还。
所以，“借短还长”这种危险的事儿，哪怕利率上有优势，还是尽量不要做，风险挺大的。
04
到底要不要提前还贷，真的没有标准答案。
只要把前面说到的那些问题理清楚，怎么选，完全取决于自己的实际情况，没有对错之分。
但是其实小编还是更期望，存量房降息的政策能落地。
毕竟房子是太大额的投资，有能力、有计划提前还款的家庭能有多少？
只有利率打折，才能让万千背负房贷的家庭真正减少还贷压力~